동작구 지역분석
안녕하세요 투자자 순수보이입니다.
오늘은 동작구 아파트 선택을 위한 입지 분석을 준비했습니다.
주요 요소인 직장, 교통, 환경 학군, 공급 순서로 각각 5점씩 25점 만점으로 평가해보겠습니다.
먼저 동작구의 직장입지입니다.
동작구 직장의 평균 연봉은 4500만원이네요,
그리고 직장인 수는 4만명이 조금 안됩니다.
동작구 자체 직장입지는 별로네요
하지만 바로 왼쪽에 영등포구 40만명이 넘는 직장인, 그리고 오른쪽 서초구와 강남구가 대한민국 최대 업무지구죠.
강남권에서 여의도와 강남권 사이에 있는곳이 동작구이기 때문에 자체 직장입지가 낮아도 마냥 입지가 안좋다고 말할 수 없는 곳입니다.
직장인수 1000명이상의 대기업수도 4개로 많지는 않습니다.
그래도 주변직장이 워낙 빵빵하니 양옆으로 출퇴근 하는 사람들이 많이 살수 있는 곳입니다.
동작구는 숫자와 데이터로 보이는 직장입지는 좋지 않지만 위치적인 이점으로 직장입지가 커버되는 곳입니다.
저는 5점 만점에 4점을 주겠습니다.
두번째 교통입지를 보겠습니다.
교통입지는 서울 주요 업무지구로 가는 대중교통 시간을 보는게 중요합니다.
1시간 안쪽으로 들어가면 보통이상, 30분안에 들어가면 매우 상급이라고 생각하시면 되는데요
동작구의 왼쪽 끝에 있는 아파트에서, 서울 주요 업무지구중 두곳인 여의도와 강남권을 들어가는 시간대가 30분 초반이 나오네요
일단 상급이죠. 역시 위치적인 이점이 매우 큽니다.
동작구 오른쪽을 볼까요
오른쪽 끝자락은 서초구와 맞닿아있죠? 이미 입지가 좋습니다
강남권까지 30분이내로 들어가네요.
도보와 갈아타기로 인해서 왼쪽 끝과 오른쪽 끝이 5분밖에 차이나지 않는게 특이하네요
결론적으로 동작구 전반적인 입지가 완연한 직주근접으로 확인가능합니다.
동작구를 통과하는 지하철 노선은 7호선 9호선 4호선이 있는데요, 그중 의미있는 호선은 9호선과 7호선입니다.
관악구에 2호선이 흐르고 동작구에서 접근하기 쉬워서 강남권으로 들어가는 루트가 3개나 포진되어있죠
이를 기반으로 전반적인 교통입지를 평가하면 5점만점중에 4점이상 줄수 있습니다.
세번째 입지요소 환경을 보겠습니다.
동작구는 전반적으로 언덕입니다.
완전 평지인 잠실과 많이 대비되죠?
특히 흑석동,노량진, 상도 쪽은 꾸준한 언덕으로 도보로 생활하기엔 무리가 있습니다.
택지여부를 확인할 수 있는 아파트 배치를 볼까요
전반적인 동작구의 아파트들입니다. 약간 두서없이 배치되어있죠?
두서 있게 배치된게 뭐냐구요?
요렇게 생긴 곳들이 두서 있는 곳들입니다.
아파트의 배치가 반듯반듯하고 누가봐도 계획해서 만들어진 도시 같은 느낌이
환경적으로 좋은 곳입니다.
동작구는 서울 여느 지역과 마찬가지로 난개발이 진행된 곳입니다.
아파트도 그렇게 많은 편은 아니기 때문에 노후주택들로 환경입지가 많이 떨어지는 곳이었습니다.
하지만 빨간색 분양 아파트가 흑석동과 노량진에 많이 몰려있죠?
흑석뉴타운과 노량진 뉴타운이 들어오면서 신축 아파트들로 천지개벽될 예정입니다.
두서없어도 신축끼리 모여있게 되면 환경이 좋아지는 법입니다.
거기다 흑석과 노량진은 9호선을 끼고 있기 때문에 환경과 교통입지 모두 좋고 여차하면 한강까지 조망할 수 있는 곳들입니다.
앞으로 환경이 무조건 좋아질 예정인 동작구의 환경점수는 5점만점에 4점으로 줄수 있습니다.
네번째 입지인 학군을 보겠습니다.
동작구의 전반적인 중학교는 공부를 특출나게 잘하진 않습니다.
1등인 숭의여자중학교도 학취율은 93% 높지만, 특목고 진학률이 낮습니다
도리어 대방중학교가 학취율은 90%가 되지 않아도 특목고 진학률이 높기에 좀더 선호될듯합니다.
학원가의 밀집도도 높은편은 아닌걸 알 수 있습니다.
양천구 목동과 강남대치동으로 학원을 왓다갔다하기엔 좀 애매한 위치이기도 하죠
학원 교통과 직장교통은 완전히 다르게 보셔야합니다.
동작구는 몇몇 중학교 근처 단지들 빼고는 학군이 좋다고 말할 수 있는 입지는 아닌것으로 판단됩니다.
학군입지 5점만점중 2.5점 줄수 있겠습니다.
마지막 입지로 공급입니다.
공급은 새아파트가 어디로 들어올지 보는것이기 때문에, 향후 투자금 리스크를 확보하기 위해 분석합니다.
그래서 앞선 4개의 입지는 가치적인 판단을 하지만 공급은 리스크판단이기 때문에 가치적으로 크게 판단하지는 않습니다.
동작구의 경우 향후 입주가 수요에 비해서 턱없이 적습니다.
흑석뉴타운은 일정부분 완료되었고 노량진이 많이 남아있죠?
일부분 철거신고가 되어있고 관리처분 단계입니다.
철거는 1~2년이 걸리고 건축까지 3년조금 넘게 보는데, 요즘 공사비가 올라서 빠르게 될지는 모르겠습니다.
노량진에 새아파트가 들어오려면 일단 5년정도는 시간이 남아있습니다.
노량진 자체에는 공급량이 적은상태임을 알 수 있습니다.
전세끼고 투자를 하거나 매수했을때 리스크가 크지 않다고 생각합니다
공급점수는 5점만점에 4점을 줄 수 있겠습니다.
동작구 입지점수를 전반적으로 정리해보면
직장 4점 ,교통 4점, 환경 4점, 학군 2.5점, 공급 4점으로
총점 25전 만점에 18.5점으로 마무리하겠습니다.
동작구 입지 어떠신가요.
이렇게 정량적으로 입지평가를 내리고 나서 다른 지역과 비교하는게 지역에 대한 위상을 파악하는데 도움이 됩니다.
이전 글인 서대문구와 광진구를 동작구와 비교하면서 보시면 좀더 쉽게 이해되실 수 있습니다.
여러분들의 매수에 도움이 되길 바랍니다.
감사합니다
