1. 환경을 바꾸면 일어나는 일

#케렌시아 라이프

케렌시아 라이프

작가 · 감독 겸 영화 제작자 · 디벨로퍼 소개

김 경 만 (Michael Don)

1966년 5월 18일 전남 무안군 일로면 망월리에서 태어났다.

광주공업고등학교 전기과를 졸업했고, 2013년부터 2017년까지 방송통신대학교 미디어영상학과에서 영상을 공부했다.

지나온 삶은 여러 번의 전복되고 다시 세워진 서사였다.

1989~1993년, 대림자동차 노동조합 홍보부장과 마창노련(마산·창원 노동자 연합) 선전분과 부국장으로 활동했다. 국가보안법 위반 혐의로 수배되었고 대구 비산동 은신처에서 검거되어 마산교도소(수감번호 2-28)에 수감되었다. 징역 1년 6개월, 집행유예 3년. 복역 30일 뒤 다시 군에 재입대했고, 1993년 3월 7일 시국사범 사면·복권 조치를 받았다.

이후 삶은 정반대의 궤적으로 급격히 이동했다.

1994년부터 2003년까지 서울 신사동에서 ‘광명모터샵’을 운영했고,

2003년에는 ‘서경법률사무소’에서 부동산경매 팀장을 맡았다.

2004년부터 2015년까지 부동산경매 투자 매매법인 ㈜멘토랜드 대표,

2009년부터 2015년까지 출판사 ㈜북인사이드 대표를 역임했다.

이후에는 본격적인 디벨로퍼의 길에 들어선다.

2013~2017 피렌체 빌딩 낙찰, 리모델링 후 (부동산 임대업) 운영

2013~2020 안양 피렌체하우스 낙찰 (서비스·고시원) 건축·운영

2015~현재 인천 피렌체하우스 낙찰 (도시형생활주택·오피스텔) 건축, 분양

2017~현재 용인 피렌체하우스(도시형생활주택 신축판매업) 건축, 임대

2023~현재 ㈜케렌시아 대표(안면도 6개 동 48세대 낙찰 운영) 임대

2020~현재 킴스팩토리(영화·비디오 제작, 드라이브인 무인 호텔)

개발한 프로젝트들은 모두 직접 부동산경매절차를 통해 낙찰, 신축, 분양, 임대·운영까지 수행한 대한민국에서도 드문 “단독 시행 디벨로퍼”의 역사다.

저서

『부동산 경매비법』(매일경제, 2009)

『극한직업 건물주』(매일경제, 2021)

『꼬마빌딩 건축』(매일경제, 2021)

『극한직업 빌라건축』(매일경제, 2021)

영화

2025 장편 상업영화 『로맨스 스캠』 각본·제작

2025 『경매의 신』 EP.1 [예쁜 고졸 여자] 각본·제작·주연

2025 『경매의 신』 EP.2 [은교처럼] 각본·제작·주연

2025 『경매의 신』 EP.3 [위험한 여자 친구] 각본·제작

2025 『경매의 신』 EP.4 [이혼 일기] 각본·제작·주연

2025 『경매의 신』 EP.5 [케렌시아] 각본·제작·주연

현재 ‘몸플릭스(MomFlix)’ 세계관을 통해

실존과 기록, 개발과 영화, 미국 주식과 대서사적 삶을 결합하는

전무후무한 창작·투자 세계를 구축하는 중이다.

온라인

몸플릭스 : MomFlix.co.kr

네이버 블로그 : http://blog.naver.com/slk200f

다음 블로그 : http://blog.daum.net/mentorland

유튜브 : 백만장자 Life / 서학개미 Life

페이스북 : https://www.facebook.com/profile.php?id=100010026436869

================

1. 환경을 바꾸면 일어나는 일

2022년 9월 6일 화요일 맑음

노동과 여독이 충분히 풀린 아침이었다.

전기 주전자로 물을 끓여 머그 컵에 붓고 맥심 봉지 커피 두 개를 타들고 서재로 향했다. 인생의 과업이 되어버린 일기를 쓰기 위함이었다. 잠시 후 거실 창으로 빛이 들어오자 의자에서 일어나 다용도실로 가 세탁기를 작동시키고 다시 일기를 쓰기 시작했고 얼마쯤 후 정 마담이 보낸 문자를 받았다.

케렌시아 빌라(6개동 48세대) 채권자인 [안면도신협] 직원이 부실난 채권 매매 계약을 위해 [오리온 자산그룹] 사무실에 ‘6시까지 도착한다’라는 내용이었다. 그러니 못해도 4시 이전에는 켈리포니아에서 출발해야 할 것이었다. 왼 손목에 찬 롤렉스 서브마리너 시계의 시침을 확인하고 샤워 후 하늘색 차이나 슈트로 갈아입었다.

벤츠 SLK 로드스터 루프탑에서 떨어지는 빗물이 운전석 시트로 떨어지지 않도록 수건을 덮었다. 비만 오면 당하는 일임에도 ‘수리를 해 볼까?’ 하는 생각보다 ‘오픈카니 비가 새는 것은 당연하지’라고 자기 합리화를 하는 단계를 지나고 있다. 이그니션 키를 돌리고 [오리온자산그룹] 사무실을 향해 가속 페달을 밟았다. 다행히 태풍 ‘힌남노’의 영향으로 거세게 내리던 비는 잦아들었다. 다행히 이대로 끝날 모양이었다. 그렇다고 ‘마이클’에게 피해가 없다는 뜻일 뿐 부산, 포항 등 바닷가 지역은 위력만큼 피해를 남겼다. 바다 조망 상점들은 폭격을 맞은 듯 부서졌고 아파트 지하 주차장은 저수조가 되어 차량뿐만 아니라 사람도 수장시켰다.

재난, 재해 앞에서는 누구나 피해를 볼 수 있다. 하지만 그렇다고 모두가 똑같이 당하는 것은 아니다. 자동차가 없는 사람은 자동차를 이동시키기 위해 주차장에 내려갔다가 밀려 들어오는 물에 잠겨 생명을 잃지는 않는다. 바닷가 조망권에서 장사하지 않으면 가게를 다시 만들어야 할 수고를 하지 않는다. 오랜 세월 동안 검증되지 않은 토지 위에 건물을 짓지 않으면 산사태로 건물 전체가 굴러가는 꼴은 당하지 않는다. 태풍은 계절풍처럼 자주 오고 피해지역을 벗어나지 못하는 사람들의 피해 또한 그러하니 그러지 아니할 방법은 무엇일까?

환경을 바꾸는 것이다. 생존의 터전을 옮긴다는 것은 절대 쉬운 일은 아니다. 그러함에도 생존을 위해 그렇게 해야 한다. 환경의 지배에서 벗어날 수 있는 유일한 방법은 ‘이동’하는 것이다. 환경에 당한 후 패배자처럼 쫓겨가는 것이 아니라 먼저 개척자처럼 생존의 질과 양을 높이는 곳을 찾아 떠나야 한다. 그러함에도 떠나지 못하고 기자가 내미는 마이크에 대고 “뭔 대책을 세워줘야 하는 것 아닙니까?”라고 말하는 인간은 참으로 딱하다. 누구에게 자신의 삶을 책임져 달라는 말인가? 자기 자신은 오직 자신만이 돕고 성장시키고 떠나게 할 수 있다.

마이클이 [오리온 자산그룹] 사무실에 합류한 것은 ‘돈의 환경’을 바꾸기 위함이었다. 그저 그런 빌라건축이나 하고 몇억짜리 주택이나 낙찰받는 경매투자의 환경에서 벗어나 몇백 억대의 시행이나 사업을 하는 사람들을 만나기 위함이었다. 특히, 정 마담은 아버지로부터 이런 일련의 과정을 배웠고 인프라 또한 모두 갖춘 상태였기에 기대하는 바가 있었다. 그리고 드디어 3년 만에 작게나마 성과가 나타나고 있다. 바로 오늘 만나러 가는 [안면도신협]의 부실채권 인수가 그것이다.

NPL(Non Perfomming Loan)은 은행에서 부동산담보대출을 받고 대출이자가 3개월 이상 연체된 무수익 여신을 가리키는 용어로 흔히 부실채권이라고 많이들 부르고 있다. 아파트를 매수한다고 할 때 자기 자본이 부족하면 부족한 금액을 은행 대출로 마련한다. 이때 은행은 돈을 빌려주면서 아파트를 담보로 근저당을 설정한다. 이것을 근저당 채권이라고 하는데, 이 근저당 채권이 3개월 이상 연체 시 부실채권이 되고 이것을 NPL 부동산 부실채권이라고 한다.

그렇다면 NPL 투자란 무엇인가? 부실채권, 금융기관의 대출 및 지급보증 중 원리금이나 이자를 제때 받지 못하는 돈을 말한다. 부실대출금(장기연체/손실비용)과 부실지급보증액을 합친 금액으로 3개월 이상 연체된 대출을 말한다. 금융회사는 3개월 이상 연체 채권을 대출원금보다 낮은 가격에 매각 또는 유동화하거나 회계상 손실 처리하게 되는 이를 부실채권 또는 N.P.L(Lnon-performing loan)이라고 한다.

마이클은 지금 NPL 투자를 경험하려는 중이고 그 첫 물건이 바로 [안면도신협]의 부실채권인 케렌시아 빌라(6개 동 48세대)이다. 채권 원금은 58억 원이나 할인한 40억 원에 매수하기로 했고 매수 대금 중 30억 원은 정 마담의 라인을 통해 ‘질권대출’“까지 연결했기에 투자금은 10억 원에 불과하다. 물론, 이 물건이 마이클에게만 제안된 것은 아니다. 제주도 미분양 빌라, 모텔과 함께 3건이 공개되었고 먼저 달려든 경매학원 원장과 수강생들이 제주도 빌라를 더 좋게 보고 그쪽으로 쏠린 덕분이었다. 이들은 케렌시아 빌라 근처의 오래된 빌라 시세를 조사한 결과 채권(빌라 6개 동 48세대)을 인수해 낙찰받아도 분양이 어렵다고 판단해 그렇게 되었는데 마이클의 해법은 달랐다.

빌라를 건축하고 분양까지 한 경험으로 비춰볼 때 ‘분양은 어렵다’라고 판단하고 전세로 돌려 투자금을 비롯해 전세금을 ‘무이자’ 형태로 굴리자는 계산이었다. 정 마담도 ‘경매 낙찰로 배당을 받자’라고 까지만 생각했기에 마이클의 해법에 무릎을 칠 수밖에 없었다. “요즘 저렇게 지으려면 한 세대 당 1억5천만 원으로 어림없어. 그런데 무려 6개 동 48세대를 단지형으로 잘 지었잖아? 그러면 건축하는 고생 없이 원가의 70%에 사는 셈이니 손해는 없어. 단 분양은 어렵지. 그러니 한 동은 분양 동으로 남겨두고 나머지 5개 동을 먼저 전세로 돌리는 거야. 세대가 많으니 시간은 좀 걸릴 거야. 그래도 한 채 당 전세 1억5천에 계약하면 원금 회수하고도 28억 원이 남아. 그 돈으로 재투자해서 돈 벌면 되는 거 아냐?”라고 말했었다.

그렇게 투자를 결정하고 [안면도신협]과 [오리온자산그룹]을 계약자로 내세우기로 했다. 하지만 재용의 투자 준비금이 작기에 지분을 늘려주기 위해 최대한 질권대출을 많이 받도록 했고 그렇게 되었다. 그러니 3명의 투자금은 취득세까지 고려해 12억 원이면 될 것이고 한 명당 투자금은 4억이었다.

[오리온 자산그룹] 사무실에서 [안면도신협] 도 팀장을 다시 만났다. 옆에는 페도라 모자를 쓴 멋진 중년 여성과 남성, 그리고 좀 더 젊은 사내가 자리했다. 도 팀장은 마이클의 저서 [극한직업 건물주]와 [꼬마빌딩 건축]을 완독한 상태였기에 “저 여쭤볼 것이 있습니다. 책에 보면 피렌체라는 이름을 쓴 것과 울란바토르, 아르헨티나 이런 지명을 쓰는데 이유가 있습니까?”라고 물었다. 마이클이 “외국 지명을 쓰면 내가 번역서를 쓰는 것 같은 기분이 들어서 그렇게 일기를 씁니다.”라고 대답해 의문을 해소해 주고 안건으로 들어갔다.

첫 번째 안건은 부산 해운대 앞에 건축된 호텔 채권 인수문제였다. 이 문제에 도움을 받고자 도 팀장이 세 명을 데리고 온 것이었다. 도 팀장의 소개에 의하면 “PC방에 음식을 납품하는 사업을 합니다. 꽤 잘 되었는데 코로나로 PC방 영업이 금지되자 모텔로 음식을 납품했고 그게 속칭 대박이 났답니다. 그래서 모텔을 인수하기도 하고 신축도 하기 위해 땅도 계약했는데 전에 말씀한 부산의 호텔도 관심 가지고 있고, 특히 그 현장에 자재도 납품했다고 합니다. 그런데 호텔 인수에는 법적, 그리고 금융도 알아야 하는데 이분들은 그 부분을 모르니 도움을 받고자 그렇게 되었습니다.”라고 말했다. 이에 정 마담이 “지금 소유권은 누구한테 있어요?”라고 물었다. 도 팀장이 “현재 호텔 소유권은 신탁사에서 대위등기로 가져온 상태입니다. 시행사는 사채업자로 넘어가 있구요.”라고 말했다. 이때, 패도라 모자를 쓴 중년 여자가 “사채 업자도 우리가 잘 알아요. 그 사람은 바지사장이고 전주는 백 할머니에요.”라고 말했는데, [안면도신협]이 호텔 건축에 대출한 금액은 230억 원이었다. 대지 365평에 지어진 20층 건물의 호텔은 현재의 땅값으로 계산하면 건축비 포함 6~700억 원 이상이었기에, 도 팀장은 “영업만 잘 된다면 1천억까지 바라본다고 합니다.”라고 덧붙였다. 꼭 그렇게 되지 않더라도 상당한 금액은 분명했고 마이클은 지금 그 이야기를 듣고 있었다. 자신이 자카르타에서 [오리온 자산그룹]으로 와야 하는 이유가 충족되는 순간이었다. 게다가 켈리포니아 토지(3,300평)에 호텔을 건축해야 했으므로 남의 이야기는 아니었다.

왼쪽에 앉은 정 마담이 까만 눈을 껌뻑이며 낯선 언어들을 구사하며 상황을 진단하고 “한 달 정도 걸려요. 자료 보내주시고. 에쿼티(자기 자본금) 못 맞추면 우리가 맞춰 주긴 하는데 그건 투자한 금액만큼 수수료로 받아요?”라고 말했다. 수익모델 한 가지를 알게 되는 순간이었다. 즉, 호텔 근저당 채권 230억 원을 대출받으려면 채무자는 자기 자본금을 20%인 46억 원을 준비해야 한다. 그러나 10억 원밖에 준비할 수 없다면 36억 원을 빌려주는데 수수료가 36억 원이라는 뜻이었다. 참으로 멋진 일이 아닐 수 없었다.

마이클도 자신의 호텔허가를 점검했다. 켈리포니아를 떠나 오리온 자산그룹 사무실로 향하던 중 문득 생각이 나서 [K-토목설계] 홍경태에게 전화를 걸어 “호텔허가가 언제쯤 나옵니까? 이번 주 나온다는 소문이 들려서 말입니다.”라고 물었다. “네. 건축과에서 환경영향평가 때문에 개발과로 보냈는데 아직 회신이 오지 않았다고 합니다.”라고 대답했다. 그래서 “그래요. 추석 지나고 나겠네요. 명절 잘 보내십시오.”라고 인사하고 끊었었다.