<집값 시리즈 9> 그 한계에 대하여
정부와 정치권은 집값 안정과 자산 불평등 완화를 명분으로 무주택자·1주택자·다주택자를 구분하는 차등 정책을 거론해오고 있다. 표면적으로는 정의롭고 효율적인 접근처럼 보인다. 무주택자에게 주택 구입 기회를 넓히고, 다주택자에겐 투기 억제 신호를 주며, 1주택자는 상대적으로 중립적으로 대우하는 방식이다.
그러나 정책의 정당성과 효과는 설계와 집행 단계에서 시험대에 오른다. 행정 구분의 기술적 난제, 형평성 논란, 규제 회피, 그리고 정치적 저항은 피할 수 없는 구조적 장벽이다.
제도 설계의 기술적 난점
현행 부동산 세제만 봐도 주택 수 산정은 단순하지 않다. 예를 들어 공동 소유의 경우, 배우자나 자녀와의 소유 비율에 따라 주택 수 반영 여부가 달라진다. (공동 소유 주택은 동일 세대원이면 1주택으로 간주되지만, 세대가 다르면 각자 1주택으로 계산) 상속으로 일부 지분을 보유한 경우에도 법령·판례 해석이 다르다.
국토부·지자체·국세청의 데이터베이스는 갱신 시점과 분류 체계가 달라 실제 집계에 차이가 난다. (각각 다른 목적과 기준으로 부동산 데이터를 관리하기 때문이다.) 이는 정책 적용 대상 일부가 잘못 분류될 수 있음을 의미한다.
경계선에 있는 사례도 빈번하다. 실거주 목적의 2주택자(도시-농촌)나, 1주택자이지만 오피스텔·상가를 소유한 경우 등은 단순 분류로 포착되지 않는다.
형평성과 정당성 논란 — 실거주와 투자 목적의 모호성
무주택자 우대 정책은 공급 확대나 세제 지원을 통해 시장 진입 장벽을 낮출 수 있으나, 단기적으로 가격 상승을 유발할 위험이 있다. 예를 들어 2018년 청약 가점제 확대 당시, 무주택자 청약 경쟁률이 2배 이상 상승했고, 특정 지역 분양가도 함께 올랐다.
1주택자와 다주택자 간 역차별 문제는 정치적으로 민감하다. 실거주 1주택자가 세 부담 완화를 요구하는 반면, 다주택자들은 투자 자유를 제한하는 정책을 ‘재산권 침해’로 규정한다.
특히 ‘보유 목적’이 도덕적·정책적 논쟁의 핵심이다. 그러나 ‘실거주’와 ‘투자’ 목적은 매우 모호하며, 이로 인해 사회적 갈등이 심화된다. 예를 들어 ‘1주택자’ 내에서도 노후 대비를 위해 주택을 보유한 은퇴자와, 향후 이사를 계획하며 잠시 거주하는 젊은 부부의 정책적 요구는 다르다. 이들을 동일한 기준으로 규제할 경우 ‘역차별’ 논란이 커진다. 단일한 ‘실거주’ 기준으로는 복잡한 현실을 반영하기 어렵다는 점을 분명히 해야 한다.
사회적 합의 부재는 정책의 정당성을 위협한다. 결국 부동산 정책은 기술적 설계만이 아니라 가치 판단과 사회적 합의의 산물임을 인식해야 한다.
규제 회피와 정책 무력화 메커니즘
정부 규제를 우회하는 방법은 매우 다양하고 교묘하다. 지분 쪼개기, 친척 명의신탁, 법인 명의 주택 취득은 기본적 사례다. 비주택 부동산인 상가, 오피스텔 등을 주거용으로 전환하는 전략도 규제 회피의 한 축이다. 이러한 방식은 주택 수 산정에서 제외되기 때문에 다주택자 규제를 피할 수 있다. 결과적으로 비주택 부동산 시장 가격 급등과 정책 효과 저해라는 부작용이 발생한다.
또한 정책 발표 직전의 시장 선행 반응도 무시할 수 없다. 다주택자 양도세 중과 발표 직전에 거래량이 평소 대비 3~4배 폭증한 사례는 정책이 오히려 시장에 역효과를 낼 수 있음을 보여준다.
정치적 저항과 제도의 수명 — 구체적 여론전
집단별 이해관계는 정치 세력화와 여론전으로 구체화된다.
무주택자는 ‘내 집 마련’을 위한 정부의 적극 지원과 ‘시장 진입 장벽 완화’를 요구하며 목소리를 높인다. 반면, 1주택자는 ‘세금 폭탄’과 ‘거주 이전 자유 제한’을 문제 삼으며 재산권 보호를 강조한다. 다주택자는 ‘투자 자유 침해’를 주장하며 정책 반대 운동에 적극 참여한다.
이런 집단별 대립된 여론은 정치권에 직접적인 압력으로 작용한다. 1주택자 중심 지역구 의원들은 세제 완화를 공약으로 내세우고, 다주택자 단체는 언론과 여론조사로 반대 여론을 형성한다.
정치권은 선거 주기에 맞춰 규제 강화와 완화를 반복하며, 이는 정책 지속성과 일관성을 저해한다. 2005~2022년 사이 부동산 규제 완화·강화 조치가 정권 교체 및 선거 직전에 집중된 점은 정치적 인센티브가 단기 이익에 치중함을 반영한다.
가능성과 조건
집단별 차등 정책은 부동산 시장 안정과 자산 불평등 완화를 위한 합리적 접근이다. 그러나 실효적 집행을 위해서는 네 가지 조건이 반드시 충족되어야 한다.
첫째, 법령과 행정 시스템의 정교화로 명확한 집단 구분이 가능해야 한다.
둘째, 부동산 관련 정보가 통합되고 실시간으로 갱신되는 체계가 마련되어야 한다.
셋째, 복잡한 현실을 반영한 형평성에 대한 최소한의 사회적 합의가 필요하다.
넷째, 선거 주기보다 긴 정치적 의지가 필수적이다.
이 조건들이 부재하면 정책은 불신과 혼란만 키울 뿐이다. 첫째 둘째의 조건은 정부의 강력한 의지로 언젠가는 이루어질 수 있겠으나, 너무나 많은 경우의 수에 공평할 것인가? 그리고 그것에 따른 핀셋 조정이라는 것이 과연 가능한가? 아울러 선거를 넘어서는 큰 사회적 합의에 의한 일관된 정책이 과연 실행가능한가에 대한 의구심은 지속적으로 들게 된다.
결국, 집단별 정책은 단일 조치가 아니라 ‘정책 묶음’과 ‘시간차 적용’ 방식으로 설계해야 한다. 규제와 완화를 동시에 계획하되, 시장 반응과 정치 환경에 따라 단계적으로 실행하는 방식이 현실적 타협이자 정책 생명력을 연장하는 길이다.