한국 부동산 정책을 바라보는 또 다른 시각(2025년 2월9일)
대한민국은 최근 이재명 대통령이 집값 안정을 목표로, 다주택자 중과세 유예 중단 정책을 발표하면서 사회 전반이 다시 한번 술렁이고 있다.
사실 부동산 가격을 안정시키기 위해 다주택자에게 세금을 강화하겠다는 정책은, 역대 어느 정부에서도 뚜렷한 성과를 거두지 못한 바 있다. 특히 이전 문재인 정부가 이 정책으로 큰 신뢰를 잃었다는 평가까지 나온 상황에서, 야권은 이를 근거로 이번 정책 역시 실패할 가능성이 크다고 주장하고 있다.
반면 대통령을 비롯한 여권에서는, 이제까지 이 정책이 실패했던 이유는 정책 자체가 아니라 시행이 미진했기 때문이라며 반박한다. 양도세와 보유세를 대폭 강화해 다주택자들이 팔지 않을 수 없도록 만들면, 이번에는 반드시 성과를 낼 수 있다는 입장이다.
어느 쪽의 주장이 옳은지는 단정하기 어렵다. 다만, 계속 치솟는 집값과 그로 인해 집 살 엄두조차 내지 못하는 서민들의 현실을 생각하면, 이 문제는 언젠가는 반드시 해결해야 할 국가적 과제임은 분명하다. 민주국가가 추구하는 복지 개념에서는 국민 누구나 자기 집을 가질 권리가 있으며, 이를 가능하게 만드는 것 또한 국가의 중요한 의무이기 때문이다.
이 글에서는 이러한 논쟁을 정책이라는 틀에서 벗어나, 집을 사는 목적이라는 다른 관점에서 접근해보고자 한다.
집을 사는 목적은 크게 안식처로서의 주거 개념, 투자, 투기의 세 가지로 나눌 수 있다. 이중 부동산 투기는 법으로 금지되어 있으므로 논외로 하고, 여기서는 부동산 문제의 핵심으로 여겨지는 안식처와 투자라는 두 가지의 측면을 중심으로 살펴보고자 한다.
부동산 문제란, 국가 집값 안정 정책을 명분으로 부동산 투자를 일률적으로 투기로 규정하고 중과세함으로써 개인의 사유재산권을 침해하는 것이 과연 옳은가 하는 근원적 질문에서 출발한다.
이 글에서는 이러한 정책의 타당성을 따지기 위한 해답으로, 한국 사회에 깊게 자리 잡은 ‘안식처로서의 집’이라는 국민 정서와, 그에 따라 형성된 의식구조인 부동산 투자와 투기의 개념적 차이를 분석해 보고자 한다.
(1) 안식처 개념
한국인들은 전통적으로 집을 단순한 재산이 아닌 안식처로 인식해 왔다.
그래서 많은 사람들이 일생의 목표를 ‘내 집 마련’에 두고 살아간다. 그러나 현실은 녹록지 않다.
한국에서는 집값이 소득증가 속도가 훨씬 웃돌 만큼 빠르게 상승해왔고, 부모로부터 경제적 지원을 받지 못하는 평범한 월급쟁이는 평생을 모아도 집 한 채 마련하기 어려운 실정에 놓여 있다. 이 때문에 대부분의 사람들은 미리 은행 대출이라는 부채를 떠안은 채 집을 구입하고, 그 이후 원금과 이자를 갚아가며 살아간다. 그 결과, 정작 인생에서 가장 활력이 넘치고 행복을 누려야 할 청장년기의 상당 대부분을 빚을 갚는 데 소비하게 된다. 그 과정에서 가족과의 관계는 점점 소원해지고, 노년에 이르러 남는 것은 병든 몸과 외로움뿐이라는 씁쓸한 현실과 마주하게 된다.
그 구조를 살펴보면 다음과 같다.
열심히 일해 종자 돈이 마련되면, 이를 밑천으로 삼아 은행에서 부족한 자금을 대출받아 집을 사서 바로 거주하는 방식이 있다. 이 경우 일찍부터 내 집에 거주할 수 있다는 장점이 있지만, 평생에 걸쳐 원금과 이자를 모두 갚아야 한다는 부담이 있다.
또 다른 방식은 종자 돈을 바탕으로 전세를 끼고 집을 먼저 매입한 뒤, 나중에 전세금이 모이면 이를 상환하고 입주하는 방식이다. 이 경우는 이자 부담이 없다는 장점은 있지만, 실제 거주까지 오랜 시간이 걸린다는 단점이 있다.
방식은 다르지만, 어느 쪽이든 집 값을 갚는 데 인생의 대부분, 특히 가장 좋은 시절을 사용하게 된다는 점에서는 다르지 않다.
물론, 최근에는 “집 사서 원금과 이자를 갚느라 평생을 희생할 필요 없다.”는 주장도 적지 않다. 그러나 다음과 같은 점들을 고려하면, 이러한 주장 역시 문제거 없지 않다.
⦁첫째: 집은 단순한 거주의 공간을 넘어 심리적 안정과 안식 감을 제공한다. 내 집이 없을 경우, 살아가면서 계속 기간 연장이나 이사 문제로 인한 지속적인 스트레스를 감수해야 하기 때문이다.
⦁둘째: 선진국에서도 여전히 내 집 마련은 중요한 가치로 여겨진다. 이는 서구 사회 특유의 핵가족 문화와 현대의 급속한 노령화와 깊이 괸련되어 있다. 실제로 집주인들이 고독사에 따른 집값 하락을 우려해 독거 노인을 기피하는 현상이 나타나고 있고, 노령화가 점점 더 심화될수록 1주택의 필요성은 안식감을 넘어 생존의 문제로 확대되고 있다.
이처럼 한국 시회에서 집은 단순한 자산이 아니라, 개인의 삶과 존엄, 노후의 안정까지 직결된 필수적 요인으로 인식되고 있다.
(2) 투자와 투기의 개념
투자의 개념은 대체로 안식처로서의 주거를 마련한 이후에 등장한다. 집을 사기 위해 떠안은 부채와 이자를 갚다 보면 생계 유지가 벅차고, 이 과정에서 누구나 깨닫게 되는 것이 바로 급한 일에 대처할 여유자금의 필요성이다.
여유자금은 왜 필요할까. 살아가다 보면, 본인이나 부모·형제에게 재난사고가 발생 할 수도 있고, 질병이나 노후 대비 등 예상치 못한 목돈 필요한 상황이 빈번하게 닥친다.
이에 대비할 자금이 없다면, 삶은 언제든지 위기에 빠질 수 밖에 없어 대비가 필요하다. 그러나 생활비·장래를 대비한 적금·육아비·교육비 등의 일상적으로 지출되는 빡빡한 비용지출로 삶 자체가 전쟁터임을 고려하면, 적어도 은행 부채가 없어야 여유자금을 마련할 수 있다.
그래서 많은 사람들이 중산층을 꿈꾸는데, 이는 단순히 소득이 많은 상태가 아니라 부채 없는 자가 주택을 보유하고, 여유자금이 좀 있는 상태를 의미한다. 이는 그 여유자금을 투자해 주식·채권·금·그림·골동품 등에 투자하거나, 은행 대출을 더해 1주택을 더 구입한 일시적 2주택의 상태를 포함하며, 여기서는 부동산에 해당하는 일시적 2주택의 경우를 예로 든다.
집 한 채를 가진 사람이 집 두 채 가진 중산층으로 이동하는 과정을 살펴보면 대체로 다음과 같다.
보통은 집 한 채를 구입한 뒤. 대출 원금과 이자를 차근차근 상환하는 것이 순서이다. 일정 시간이 지나면 부채가 줄어들어 대출 여력이 생기고, 그동안의 저축이 여유자금으로 전환되면서 자금 동원력이 생긴다. 그러나 앞서 언급했듯이, 이 과정 중 집안에 에상치 못한 사건이 발생하면 여유자금은 순식간에 소진되고, 문제를 해결하면 또 다른 미래의 위험과 노후준비가 다시 부담으로 다가온다.
이러한 경험을 보고 겪으며 사람들은 결국, 보다 안정적 경제적 기반을 갖춘 중산층으로 올라가야 한다는 결론에 이른다. 그리고 그 수단으로, 상대적으로 안전하고 종자돈이 적게 든다고 인식되는 부동산을 다시 투자 수단으로 선택하게 된다. 이는 첫 집을 살 때와 유사한 방식으로 자산을 불려가는 과정이다.
따라서 이러한 적정한 투자 행위는 장려의; 대상이지, 개인의 사유재산권을 저해하면서까지 일률적으로 투기로 몰아 규제할 사안은 아니라는 문제 의식이 생긴다.
여기서 우리는 투기·투자·도박의 차이를 분명히 짚고 넘어갈 필요가 있다.
일반적으로 투기는, 자금력과 정보력을 바탕으로 가격 변동의 차이를 이용해 단기적인 이익을 노리는 거래 행위를 말한다. 이는 큰 자본과 전문성을 투입해 소기의 목적을 달성하는 방식으로, 이미 부를 축적한 계층이 더 큰 부를 얻기 위해 자금을 운용하는 형태에 가깝다.
반면, 투자는 일반적으로 내재 가치와 인내를 바탕으로, 일정 기간 동안의 가격 변동을 통해 정기적이고 안정적인 이익을 기대하는 행위이다. 이는 비교적 소자본과 시간을 투입해 자산을 늘려가는 방식으로, 서민이나 하층 계층이 중류층으로 이동하기 위한 자금 운용하는 형태로 볼 수 있다.
한편, 도박은 투자에도 투기에도 들어가지 않는다. 이는 소자본으로 순전히 운과 요행에 기대어 일확천금을 노리는 행위로, 사기의 가능성과 실패 확률이 높아 사회적으로도 불법으로 규제된다.
이 기준으로 보면, 주식·금·가상 화폐 등은 일반적으로 투기의 성격이 강하다고 분류할 수 있다. 이는 환금성과 수익성은 높지만, 전문 지식이나 자금력이 부족할 경우 실패할 확률이 높기 때문이다.
반면, 부동산은 투자에 가까운 자산으로 볼 수 있다. 이는 환금성은 낮지만, 부족한 자금은 대출을 통해 보완할 수 있어 비교적 소자본으로도 가능하고, 정기적인 개발 가능성과 시간 흐름의 차에 따른 가치 상승 효과가 비교적 예측 가능해 실패할 확률이 상대적으로 낮기 때문이다.
이처럼 부동산은 본질적으로 투자의 영역에 속한다. 따라서 이를 일률적으로 투기로 규정해 규제하기 위해서는, 보다 정교하고 합리적인 기준이 있어야 선해되어야 할 것이다.
지금까지의 시행되어 온 부동산 다주택자 규제 정책은, 1가구 2주택을 다주택의 기준으로 삼아 양도세와 보유세를 중과하는 방식의 부동산 투기 억제 정책이었다.
이에 따라 지난 정부는 주택 분양과 매매가 과열되거나 위축될 우려가 있는 지역을 조정대상 지역으로 지정하고, 청약·대출·세제 등 전반을 규제하는 정책을 시행해 왔으며, 이러한 기조는 현재까지도 이어져 왔다.
(1) 이번 정부의 다주택자 규제 정책 요지
이번 정부가 제시한 다주택자 규제 정책의 요지를 요약하면 다음과 같다.
⦁조정대상 지역에 대한 다주택자 중과세 유예를 정해진 2026년 5월 29일 날짜로 중단한다.
⦁ 비거주 주택(임대, 공실) 1주택 포함하여 2주택 이상을 다주택으로 규정하고, 이에 양도세를 중과하여 매각을 유도한다. 아울러 용산과 판교 두 지역을 대상으로 대단위의 임대주택을 공급한다.
⦁만약 팔지 않고 버틸 경우, 보유세(재산세, 종합부동산세)를 ‘팔지 않고는 못 견딜 정도로’ 대폭 인상하겠다는 방침이며, 이는 수십억원에 이르는 고가의 실거주 1주택에도 동일하게 적용할 예정이다.
이 정책의 목적은 다주택자의 주택보유를 규제하는 한편, 주택공급을 확대해 가격 하락을 유도함으로써 부동산 투기를 억제하고 주택난 안정을 도모하겠다는 뎨 있다.
이번 부동산 규제 정책은 정부를 지지하는 여당 정치인들과 국민으로부터 폭넓은 지지를 받고 있을 뿐만 아니라, 입장을 달리하는 일부 야당 정치인과 대다수의 많은 국민으로부터도 상당한 공감을 얻고 있다.
특히, 이 정책을 직접 추진하는 대통령이 서민 출신으로서 집 없는 서민의 고충을 잘 이해한다는 점, 그리고 그동안 여러 가지 정책에서 약속을 지키며 밀고 나가는 강한 추진력과 성과를 보여주는 실력을 인정받고 있다는 점이 맞물리면서, 정책의 절실함과 실현 가능성에 대한 신뢰가 지지로 이어지고 있다.
이러한 분위기 속에서 이번 부동산 규제 정책은 반드시 성공해야 할 정책으로 인식되고 있다. 이는 언젠가는 해결해야 할 국가적 과제이기도 하고, 동시에 이번이 사실상 최후의 마지막 기회라는 사회적 인식이 깔려 있기 때문이다.
(2) 의문과 우려
다만, 이번 부동산 규제 정책에 대한 우려는 있다.
부동산 규제의 본질적인 목적은, “서민이 1주택을 구입하여 삶의 안정을 얻게 하고, 나아가서는 1주택 서민이 중산층이 되어 더 높은 삶의 질로 진입하게 하는 것”이다.
그러나 애초의 목적과는 다른 결과를 낼 수도 있다는 우려인데, 이를 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.
① 과연 이러한 정책으로 서민의 소망인 ‘1주택을 통한 주거 안정’과, 나아가 ‘일시적 2주택을 통한 중산층 진출’이라는 목적을 달성할 수 있겠는가에 대한 우려이다.
통계청에 따르면 2013년 기준 우리나라 무주택 가구 비율은 43.6%이고, 1주택 가구 비율은 41.763%, 2주택 이상 보유 가구는 14.664%에 불과하다. 이 수치를 기준으로 보면, 설령 부동산 규제로 3주택 이상은 물론 2주택 이상과보유자와 고가의 1주택 보유자까지 매물로 내놓게 한다 하더라도, 집 없는 서민들의 주거 수요를 충족시키기에는 턱없이 부족한 규모임을 알 수 있다. 더 튼 문제는, 규제의 기준이 주택 수에만 초점이 맞춰져 있을 뿐, 정작 중요한 주택가격에 대한 기준이 부재하다는 점이다.
2주택 이상 보유자와 고가 1주택 보유자에 대한 규제로 시장에 나오는 매물의 상당 수가 고가 주택일 가능성을 고려하면, 이러한 정책이 집 없는 서민을 위한 주택난 해소로 이어지기는 어려워 보인다. 물론 앞서 언급한 용산과 판교 두 지역을 중심으로 한 대규모의 임대주택 공급 계획이 제시되어 있지만, 이 역시 과연 계획대로 실제로 시행될 수 있을지, 그리고 충분한 효과를 거둘 수 있을런지는 지켜보아야 할 문제이다.
② 서민을 위한다는 명분 아래, 정작 서민에게 필요한 ‘상승의 사다리’를 제거할 위헙이 있다는 점 또한 우려된다. 주택 구입을 통해 삶의 안정을 일 n고, 나아가 건전한 투자를 통해 중산층으로 진입하도록 유도한다는 애초의 정책 목적이 훼손될 가능성이 있기 때문이다.
그 결과, 소득이 높고 정년에 구애받지 않는 권력계층·기업가 계층과, 상대적으로 소득이 낮고 정년의 제약을 받는 일반 국민 계층 간의 빈부 격차가 오히려 더욱 심화될 가능성에 대한 우려도 배제할 수 없다.
③ 과연 이러한 정책이 대한민국의 최상위 권력층과 부유층을 실제로 제어할 수 있는가 하는 의문이다. 이는 그동안 반박되어 입증되어 온 “시장을 이기는 정부는 없다”는 말에 대해, 대통령이 “정부를 이기는 시장도 없다.” 고 응답 한데서 비롯된 우려이다.
현실적으로 대통령 임기는 5년에 불과하며, 이후 출범하는 정부가 정 반대 정책을 펼칠 가능성 또한 배제할 수 없다. 이에 따라 아무리 강력한 규제를 하다라도 그 지속 기간은 길어야 5년을 넘기기 어렵다.
더 나아가 대통령의 인식과 무관하게, 대한민국은 민주주의의 또 다른 축인 자본주의 원리에 충실한 사회이며, 수단 방법 가리지 않고 자신의 재산을 증식하고 체계적으로 방어해온 상위 10%의 계층이 존재한다. 이들은 정부의 정책과 법적 규제에도 불구하고 상대적으로 유리한 위치를 유지하며, 설령 정책적 타격을 받더라도 수입이 일부 줄어들 뿐, 오히려 소득은 늘어난다는 점 역시 부인하기 어렵다.
사실 부동산 문제에 뚜렷한 해법이 없다는 인식은 결코 틀린 판단이 아니다. 이 문제는 근본적으로 민주주의 이념이 지향하는 복지 개념과 자본주의 이념이 전제하는 사유재산권이라는 서로 다른 가치관의 충돌에서 비롯된 문제이기 때문이다. 이 둘은 공존해야 하지만, 어느 한쪽을 지나치게 강조할 경우, 필연적으로 갈등이 발생할 수밖에 없다.
다만, 어디까지나 가상의 해법이긴 하지만, 굳이 찾는다면 해법이 전혀 없는 것은 아니다.
부동산 규제 시, 예컨대 국민 1인당 평균 소득과 지역별 부동산 평균가격 등을 고려하여, 세법상의 ‘1주택의 상한가’를 정하는 방식을 생각해 볼 수 있다. 물론, 이는 자본주의 사유재산 제도의 근간을 흔드는 제안으로. 현실적으로 실현 가능성이 낮은 제도임은 분명하다. 그럼에도 이러한 방식이 도입된다면, 등기법상으로 1주택이 세법상으로는 다주택이 되고, 반대로 등기법상으로 다주택이 세법상으로는 1주택이 될 것이다.
이 때 세법상의 1주택 상한가를 지역에 따라 다르게 설정할 수도 있고, 전국적으로 동일하게 설정할 수도 있다. 부동산 규제 시, 지역별로 다를 경우 합리적이긴 하나 부유층에게 유리하게 작용할 것이고, 전국적으로 동일할 경우 불합리하긴 하나 서민층과 중산층에게 유리하게 작용할 것이다.
다만 어느 쪽이든, 흔히 말하는 ‘똑똑한 한 채’라는 개념은 상당 부분 사라질 것이며, 3주택 이상부터 규제하더라도 부동산 투기는 사실상 어려워질 가능성이 크다. 그렇다면, 굳이 2주택까지 규제를 하여, 집이 없어 1주택을 마련하려는 사람이나, 1주택을 보유한 상태에서 중산층으로 도약하려는 사람들의 소중한 사다리를 걷어찰 필요는 없을 것이다. .
결론적으로 필자는, 민주국가가 지향하는 복지 사회는 “집 없는 서민이 1주택을 보유할 수 있는 양적 삶의 기본권과, 1주택을 보유한 서민이 중산층으로 도약할 수 있는 질적 삶의 기본권이 함께 보장되는 사회”라고 믿는다.
그러한 점에서 이번 부동산 규제 정책과 앞으로 이어질 부동산 정책들이 집값 하락을 통한 안정에 성공하여, 최소한 1가구 1주택, 나아가서는 1가구 2주택까지는 제도적으로 보장하는 방향으로 설계되기를 바란다.
물론 이는 국토 균형 개발이라는 큰 틀 속에서, 인구소멸 위기에 놓인 농산어촌 지역 주택은 규제 대상에서 제외하는 것을 전제로 한 개념이다.
끝으로 대통령이 이번 정책을 강력하게 추진하는 과정에서 드러난 지나친 자신감에 대해 한 말씀 덧붙이고자 한다.
물론 이 정책은 반드시 필요하고, 앞에서 언급했듯 대통령의 자신감에도 나름의 이유가 있다. 그러나 충분한 아무런 사전 논의나 사회적 의견 수렴 없이 퇴로를 차단한 채 일방적으로 밀어붙이는 방식은 과도한 자신감으로 비칠 수 있다.
특히, 대통령의 자신감의 근거로 제시되는 국무회의 공개· 타운홀 미팅·코스피 5,000달성 등과 같은 국가적 성과는, 단순히 대통령 개인의 공적만으로 이루어진 결과라고 보기 어렵다. 이번 내란 사태의 과정에서 전 세계에 드러난 K-민주주의의 성숙함, K-문화의 확산, 여기에 더해 시민의 동참과 적절한 기업들의 성과 등 국민 개개인의 역할이 함께 작용한 결과라는 점을 간과해서는 안된다.
따라서 자신감에 앞서, 첫째, 다주택 규제를 통한 막연한 집값 안정이 아니라. ‘집값 50% 하락을 통한 안정’이라는 명확한 목표를 설정해 주시기 바라며, 둘째, 1주택을 꿈꾸는 43.6%의 무주택자와, 일시적 2주택을 통해 중산층을 꿈꾸는 41.763%의 1주택자들의 소망을 함께 헤아려 주시기 바란다.