부동산실명법 변호사, 부동산명의신탁 과징금 이행강제금

종래 우리 대법원은 일련의 판결에 의하여 명의신탁이라는 제도를 확립하였다. 그에 의하면, 명의신탁은 「대내적 관계에서는 신탁자가 소유권을 보유하여 관리·수익하면서 공부상의 소유명의만을 수탁다로 하여 두는 것」이다. 이러한 명의신탁은 본래 일제강점이게 토지와 임야를 조사·사정하는 과정에서 비롯되었다. 대법원은 처음에는 부동산의 소유명의를 타인으로 해 두는 것만 명의신탁으로 인정하였다. 그런데 그 뒤에 그 범위를 점차 늘려 소유권 이외에 널리 등기·등록 또는 신고하여야 법률행위의 효력이 인정되는 물권 기타의 재산권에도 확대하였고, 급기야 단순한 매매계약에서의 매수인 명의신탁에도 그 이론을 적용하였다. 그리고 다른 한편으로 부동산매수인이 처음부터 매도인으로부터 제3자 명의로 등기하도록 하는 이른바 중간생략등기에 의한 명의신탁도 유효하다고 하였다. 이처럼 판례가 명의신탁의 유효성을 널리 인정하자 사회에서는 명의신탁이 각종 조세를 면탈하면서 투기를 하고 상속을 위장하는가 하면 재산을 은닉하는 등의 온갖 불법 탈법적인 수단으로 악용되었다. 그리하여 1990년에 부동산등기특별조치법을 제정하면서 명의신탁을 규제하는 명문규정을 두었으나(부동산등기특별조치법 제7조), 그 규정은 단속규정에 불과하여 실효를 거두지 못하였다. 그래서 다시 「부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률」을 제정(1995. 3. 30. 제정, 1995. 7. 1. 시행)하여 보다 강력하게 명의신탁을 규제하게 되었다(부동산등기 특별조치법 제7조는 삭제됨). 이 법의 제정·시행으로 명의신탁에 관한 판례이론은 일정한 경우에 예외적으로만 적용되게 되었다(**송덕수저, 박영사 신민법강의 물권법 내용에서 인용하였습니다).

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률은 <부동산에 관한 소유권 기타 물권>에 관한 명의신탁을 규율합니다. 따라서 소유권등기, 담보목적의 가등기, (근)저당권등기도 위 법률의 적용대상이 됩니다. 또한 신탁자가 그 등기명의만을 수탁자 명의로 하는 등기명의신탁뿐만 아니라 계약당사자 명의부터 수탁자로 하기로 하는 이른바 계약명의신탁도 그 규율대상이 됩니다. 그러나 ① 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받거나(양도담보) 가등기하는 경우(가등기담보), ② 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우(상호명의신탁), ③ 신탁법 또는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁재산인 사실일 등기한 경우는 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률이 적용되는 명의신탁에서 제외됩니다.

채권담보의 목적으로 채무자 소유의 부동산을 담보로 제공하여 저당권을 설정하는 경우에는 담보물권의 부종성의 법리에 비추어 원칙적으로 채권과 저당권이 그 주체를 달리할 수 없는 것이지만, 채권자 아닌 제3자의 명의로 저당권등기를 하는 데 대하여 채권자와 채무자 및 제3자 사이에 합의가 있었고, 나아가 제3자에게 그 채권이 실질적으로 귀속되었다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있거나, 거래경위에 비추어 제3자의 저당권등기가 한낱 명목에 그치는 것이 아니라 그 제3자도 채무자로부터 유효하게 채권을 변제받을 수 있고 채무자도 채권자나 저당권 명의자인 제3자 중 누구에게든 채무를 유효하게 변제할 수 있는 관계 즉 묵시적으로 채권자와 제3자가 불가분적 채권자의 관계에 있다고 볼 수 있는 경우에는, 그 제3자 명의의 저당권등기도 유효하다고 볼 것인바, 이러한 법리는 저당권의 경우뿐 아니라 채권 담보를 목적으로 가등기를 하는 경우에도 마찬가지로 적용된다고 보아야 할 것이고, 이러한 법리가 부동산실권리자명의등기에관한법률에 규정된 명의신탁약정의 금지에 위반된다고 할 것은 아니다(대법원 2000. 12. 12. 선고 2000다49879 판결).

근저당권은 채권담보를 위한 것이므로 원칙적으로 채권자와 근저당권자는 동일인이 되어야 하지만, 제3자를 근저당권 명의인으로 하는 근저당권을 설정하는 경우 그 점에 대하여 채권자와 채무자 및 제3자 사이에 합의가 있고, 채권양도, 제3자를 위한 계약, 불가분적 채권관계의 형성 등 방법으로 채권이 그 제3자에게 실질적으로 귀속되었다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우에는 제3자 명의의 근저당권설정등기도 유효하다고 보아야 할 것이고, 한편 부동산을 매수한 자가 소유권이전등기를 마치지 아니한 상태에서 매도인인 소유자의 승낙 아래 매수 부동산을 타에 담보로 제공하면서 당사자 사이의 합의로 편의상 매수인 대신 등기부상 소유자인 매도인을 채무자로 하여 마친 근저당권설정등기는 실제 채무자인 매수인의 근저당권자에 대한 채무를 담보하는 것으로서 유효하다고 볼 것인바, 위 양자의 형태가 결합된 근저당권이라 하여도 그 자체만으로는 부종성의 관점에서 근저당권이 무효라고 보아야 할 어떤 질적인 차이를 가져오는 것은 아니라 할 것이다. 그리고 매매잔대금 채무를 지고 있는 부동산 매수인이 매도인과 사이에 소유권이전등기를 경료하지 아니한 상태에서 그 부동산을 담보로 하여 대출받는 돈으로 매매잔대금을 지급하기로 약정하는 한편, 매매잔대금의 지급을 위하여 당좌수표를 발행·교부하고 이를 담보하기 위하여 그 부동산에 제1 순위 근저당권을 설정하되, 그 구체적 방안으로서 채권자인 매도인과 채무자인 매수인 및 매도인이 지정하는 제3자 사이의 합의 아래 근저당권자를 제3자로, 채무자를 매도인으로 하기로 하고, 이를 위하여 매도인이 제3자로부터 매매잔대금 상당액을 차용하는 내용의 차용금증서를 작성·교부하였다면, 매도인이 매매잔대금 채권의 이전 없이 단순히 명의만을 제3자에게 신탁한 것으로 볼 것은 아니고, 채무자인 매수인의 승낙 아래 매매잔대금 채권이 제3자에게 이전되었다고 보는 것이 일련의 과정에 나타난 당사자들의 진정한 의사에 부합하는 해석일 것이므로, 제3자 명의의 근저당권설정등기는 그 피담보채무가 엄연히 존재하고 있어 그 원인이 없거나 부종성에 반하는 무효의 등기라고 볼 수 없다(대법원 2001. 3. 15. 선고 99다48948 전원합의체 판결).

채권담보를 목적으로 가등기를 하는 경우에는 원칙적으로 채권자와 가등기명의자가 동일인이 되어야 하지만, 채권자 아닌 제3자의 명의로 가등기를 하는 데 대하여 채권자와 채무자 및 제3자 사이에 합의가 있었고, 나아가 제3자에게 그 채권이 실질적으로 귀속되었다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있거나, 거래경위에 비추어 제3자의 가등기가 한낱 명목에 그치는 것이 아니라 그 제3자도 채무자로부터 유효하게 채권을 변제받을 수 있고 채무자도 채권자나 가등기명의자인 제3자 중 누구에게든 채무를 유효하게 변제할 수 있는 관계 즉, 채권자와 제3자가 불가분적 채권자의 관계에 있다고 볼 수 있는 경우에는, 그 제3자 명의의 가등기도 유효하다고 볼 것이고, 이와 같이 제3자 명의의 가등기를 유효하게 볼 수 있는 경우에는 제3자 명의의 가등기를 부동산실권리자명의등기에관한법률이 금지하고 있는 실권리자 아닌 자 명의의 등기라고 할 수는 없다(대법원 2002. 12. 24. 선고 2002다50484 판결).

누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 안됩니다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 제1항).

▶ 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 (실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. ② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다.

이를 위반하여 타인 명의로 등기한 경우, 명의신탁자에 대하여는 부동산가액의 30%에 상당하는 과징금을 부과하고, 그래도 계속 실명등기를 하지 않는 때에는, 첫 해에는 부동산가액의 10%, 둘째 해에는 부동산가액의 20%의 이행강제금을 부과하며, 아울러 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처합니다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조 제1항 제1호, 제6조 제2항, 제7조 제1항 제1호). 그리고 명의수탁자에 대해서는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처합니다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조 제2항).

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제6조 제1항은 『과징금을 부과받은 명의신탁자는 지체 없이 당해 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하여야 한다』고 규정하고 있는데, 이 취지는 무효인 명의신탁약정을 유효로 하여 이를 원인으로 하여 직접 명의수탁자에게 등기를 청구할 수 있도록 사법상의 권리를 창설하려는 것이아니라, 다른 방법이 가능한 경우에는 그 방법을 통해 조속히 실명등기를 하라는 것입니다(대법원 1997. 5. 1. 97마384 결정). 따라서 신탁자 이름으로 실명등기를 할 다른 방법도 없는 경우(예를들어 계약명의신탁에서 매도인이 선의여서 수탁자가 소유권을 취득하는 경우)에는 신탁자에게 과징금과 이행강제금에 관한 규정은 적용되지 않습니다.

[1] 부동산실권리자명의등기에관한법률 제11조 제1항 본문, 제12조 제1항, 제4조의 각 규정에 따르면, 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 명의신탁 약정에 의하여 부동산에 관한 물권을 명의수탁자 명의로 등기한 명의신탁자는 유예기간 이내에 실명등기 등을 하여야 하고, 유예기간 이내에 실명등기 등을 하지 아니한 경우에는 유예기간이 경과한 날 이후부터 명의신탁 약정은 무효가 되고, 명의신탁 약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동도 무효가 되므로, 유예기간이 경과한 후 명의신탁 약정의 해지를 원인으로 한 명의신탁자의 소유권이전등기 신청은 그 신청취지 자체에 의하여 법률상 허용될 수 없음이 명백한 경우로서 부동산등기법 제55조 제2호의 '사건이 등기할 것이 아닌 때'에 해당하여 등기공무원은 이를 각하하여야 한다.

[2] 부동산실권리자명의등기에관한법률 제6조 제1항이 과징금을 부과받은 명의신탁자에 대하여 지체 없이 당해 부동산에 관한 물권을 '자기 명의로 등기하여야 한다'고 규정하고 있는 뜻은 명의신탁자에게 그와 같은 공법상의 의무를 부과하는 것에 불과하고, 그로써 기존의 명의신탁 약정과 명의수탁자 명의 등기가 무효로 되었음에도 불구하고, 명의신탁자에게 새삼스럽게 명의신탁 약정을 원인으로 하여 직접 명의수탁자로부터 등기를 청구할 수 있도록 사법상의 권리를 창설하는 것이라고 볼 수 없다(대법원 1997. 5. 1.자 97마384 결정).