을지로 재개발, 무엇이 문제인가
세운재정비촉진지구 사업의 허와 실
2018년 연말부터 급물살을 타기 시작한 세운상가 주변 지역의 재개발을 두고 철거를 추진하는 시행사와 재개발을 반대하는 측의 입장이 첨예하게 대립하고 있다.
재개발 사업의 요점을 간략히 정리하자면 현재 세운상가군 양 옆 블록에 자리 잡고 있는 도심형 경공업, 상업 지구를 철거하고 같은 자리에 주거용 아파트 단지를 조성하겠다는 계획이다. '세운상가'라 통틀어 부르는 상가군(세운-대림-삼풍-신성)은 종묘 앞부터 충무로역까지 1km나 이어지므로, 재개발 대상 지역의 면적이 무려 44만㎡에 이르는 대규모 개발 사업이다.
최근 논란이 되고 있는 지역은 청계천 남쪽, 대림상가 서쪽에 위치한 3구역으로 작년 말 사업 인가가 난 뒤 빠른 속도로 토지 수용과 기존 건축물 철거가 진행되었다. 그러나 해당 지역에서 수십 년 동안 생계를 이어온 상인과 장인, 을지로 지역에서 활동하는 청년 상인, 예술가 등이 합심하여 결성한 '청계천을지로보존연대'는 재개발 사업 중지를 주장하며 포스터 집회 등을 전개하고 있다.
세운재정비촉진지구 사업, 소위 을지로 재개발은 왜 논란이 되고 있는 것일까? 이번 글에서는 1) 재개발 대상지인 입정동 일대의 역사와 특성, 2) 현 재개발 사업의 추진 방식과 문제점에 대한 분석, 그리고 3) 을지로 일대의 잠재적 가치 등에 대해서 살펴보도록 하겠다.
세운상가 주변 지역에는 무엇이 있나?
1968년 지어진 국내 최초 주상복합 건축물인 세운상가는 옛 서울 도심인 사대문 안쪽 지역 중에서 청계천 이남을 수직으로 가로지르는 거대한 건축물이다. 그래서 주변 지역은 언제나 세운상가와 한몸처럼 영향을 주고받아왔다. 초기 산업화 시대에 이 지역은 국내 유일의 전자상가였던 세운상가, 인근 도심-부도심인 종로, 충무로, 명동이 필요로 하는 서비스와 물품을 제작 및 공급하는 배후지로서 기능해왔다. 따라서 당시 을지로 일대에는 도심형 제조업, 인쇄업, 자재 유통업 관련 업체가 모여들었으며, 특히 대림상가 좌측 입정동과 오른편 산림동에는 금속을 가공하거나 기계 부품을 제작하는 공업사들이 자리 잡았다.
특히 세운3구역에 속하는 입정동 일대는 '철공소 골목'의 전형적인 특성을 지니고 있지만, 자세히 들여다보면 구역별로 서로 다른 기능을 수행하는 유기적인 모습을 보인다. 청계천로, 을지로, 충무로 등 주요 간선도로와 맞닿은 도로변은 접근성이 좋아 금속 부품을 판매하는 상점이 들어섰으며, 동네 안쪽 골목길에는 그런 부품을 가공하거나 수리하는 정밀 제작 업체들이 자리 잡았다.
평소에는 주로 인테리어업 종사자들이 이곳을 즐겨 찾으며, 젊은 예술가들 중에서 금속을 활용하여 작품을 제작하려는 이들도 가공 발주를 위해 방문한다. 그들은 입정동의 장점으로 풍부한 제작 노하우를 꼽는다. 왜냐면 이 지역에서 일하는 장인 중 1세대에 해당하는 이들은 무려 수십 년 동안 금속-정밀업에 종사해왔기 때문에 그 어떤 가공이라도 거뜬히 수행할 수 있는 전문성을 갖추고 있기 때문이다. 취급되는 물품 대다수는 낯선 공구나 부품이지만, 일상적으로 흔히 발견할 수 있는 조명 갓, 금속 그릇 등도 이곳에서 만들어진다.
한편 쇳가루를 마시며 고된 노동을 견뎌낸 노동자들을 위로해주었던 생맥주 한 잔과 노가리, 골뱅이, 탕 한 그릇은 오늘날 뉴트로(New+Retro) 문화의 유행에 힘입어 을지로만의 감성을 대표하는 음식으로 인기를 모으고 있다. 이는 입정동과 같은 세운상가 주변 지역의 산업 생태계가 낳은 일종의 라이프스타일 상품이라 할 수 있을 것이다.
입정동 철공소 골목의 미로 같은 골목 / ⓒ 어반플레이물론 입정동 일대를 비롯한 세운상가 주변 지역은 기반 시설이 낙후되었다는 문제점을 안고 있기도 하다. 이는 한국전쟁, 세운상가 건립 등을 분기점 삼아 부분적인 개발이 이뤄진 것을 제외하면 이 지역이 도시 계획에 입각한 체계적인 관리가 이뤄진 적 없기 때문이다. 낡은 건물이 미로처럼 얽혀 있지만 소방 도로가 제대로 조성되어 있지 않은 탓에 방재가 제대로 이뤄지기 어려울 정도로 인프라가 열악한 것은 분명한 사실이며, 이를 보완하기 위한 환경 개선, 부분적인 재개발의 필요성은 꾸준히 제기되어 왔다.
철거 작업이 진행된 세운3구역-입정동 일대(2019.01.19)세운재정비촉진지구 사업, 무엇이 문제인가?
다음으로는 세운재정비촉진지구 사업이 논란을 빚고 있는 이유를 살펴보도록 하자. 물론 오세훈 전 서울시장 재임기부터 을지로 재개발은 오랜 기간 논의되어 온 사안이기에 하루아침에 결정된 사항은 아니다.
그럼에도 불구하고 절차상의 문제점에 대한 비판은 분명 일리가 있다. 박원순 시장 재임 기간 내 서울시 도시 정책의 중심적인 화두는 '재생'이었다. 이러한 기조에는 무분별한 재개발의 부작용을 줄이고 지역성을 극대화하겠다는 뜻이 담겨 있다. 같은 취지로 서울시는 세운상가 일대를 서울 메이커 문화의 중심지로 만들겠다는 포부 아래 '다시 세운; 세운상가 재생사업'을 전개해왔다.
그러나 2018년 말, 서울시가 기존의 정책 기조를 뒤집고 주변 지구의 재개발 사업 시행을 인허가하며 갈등이 시작되었다. 재개발 인가는 메이커 문화 부흥을 앞세운 세운상가 재생사업의 청사진을 믿고 을지로 일대에 모여든 메이커, 예술가들에게 그야말로 청천벽력 같은 소식일 수밖에 없다. 일관성 없는 행정 자체도 문제이지만, 메이커 스페이스로서 세운상가 일대의 가치 기반이라 할 수 있는 산업적인 자산을 철거하려는 조치로 비춰졌기 때문이다. 동네의 생태계를 크게 뒤바꾸는 사업 시행에 앞서 지역의 이해관계 당사자들을 모아 공청회 한번 제대로 진행한 적이 없다는 사실 역시도 아쉬울 수밖에 없다.
철거된 간판게다가 입정동 일대 토지 소유주와 장인들이 각기 다른 시각과 이해관계를 갖고 있다는 점 역시도 지역의 속사정을 복잡하게 만들고 있다. 토지 소유주 중에서는 '을지로다움'을 중시하여 무분별한 재개발에 반대하는 이가 있는 반면, 십여 년 동안 진퇴양난에 빠진 재개발로 인해 소유 자산의 가치를 제대로 인정받지 못한다며 울분을 토하는 이도 있다. 특히 시행사를 통한 공시지가 기준 토지 매입이 반강제적으로 이뤄졌다는 하소연이 심심찮게 들려온다.
무엇보다 안타까운 건 입정동 지역을 생계 터전으로 삼고 있는 수많은 장인들이다. 이들 대다수는 세입자의 입장인데, 건물주가 재개발에 찬성한 경우 장인들은 별다른 저항도 해보지 못하고 다른 점포를 찾거나 폐업해야만 하는 상황에 놓여 있다. 실제 수십 년 업력을 자랑하는 철공소 중 몇몇은 별다른 이주 대책을 제공받지도 못한 채로 사업을 정리하는 중이다.
세운재정비촉진지구 3구역에 들어설 예정인 주상복합시설 조감도 / 한호건설서울시는 세운상가군을 제외한 재정비촉진지구 전 지역의 철거 작업을 진행한 뒤, 대규모 주상복합 단지를 조성할 계획이라고 한다. 물론 강북에서도 중심부인 을지로의 입지를 고려할 때 명동, 종로, 광화문 일대와 가까워 주거지가 제기능을 할 가능성이 충분하다고도 볼 수 있다. 그러나 과연 이를 통해 얻을 수 있는 사회적 이익이 기존 산업 생태계를 해체하는 것만큼 큰 것일까?
도심 한가운데 위치한 도심형 공업 지구인 을지로만의 특수성, 예스런 물리적 공간의 매력, 주목받는 노포의 존재 등에 힘입어 을지로는 소위 '힙한 동네'로 떠올랐다. 그 가치를 미뤄봤을 때 하루아침에 지역의 특성을 뒤흔들겠다는 조치를 과연 합리적이라고 볼 수 있는지는 미지수다.
그렇기에 세운재정비촉진지구 재개발 소식은 다른 어떤 재개발 소식보다도 뜨거운 주목을 받고 있다. 그런 여론이 부담스러웠는지 최근 서울시는 을지로의 가치 있는 유산을 보존하는 방향으로 재개발 사업을 재검토하겠다는 입장을 내놓았다. (물론 철거 작업이 계속되고 있어 상황을 예의주시해야 할 것으로 보인다.)
디트로이트'재정비', '촉진'의 효과를 넘어선 잠재력
을지로를 둘러싼 논란을 바라보며, 필자는 미국 제조업의 흥망성쇠를 온전히 담고 있는 도시 '디트로이트'를 떠올렸다. 한국인에게 래퍼 에미넴의 자전적인 영화 '8마일'의 배경으로 유명한 이 도시는 19세기~20세기 초반 자동차 산업의 비약적인 성장에 힘입어 미국을 대표하는 공업 도시로 발돋움했다.
그러나 1980년대 저렴한 일본산 자동차가 대거 수입되기 시작하면서 지역 경제를 견인하던 자동차 산업은 큰 위기에 봉착하였다. 이 여파로 호황기에 200만 명을 육박하던 디트로이트의 인구는 시 정부가 파산을 선언한 2013년 기준 약 70만 명까지 줄어들었으며, 범죄율과 실업률 모두 미국 내에서 상위권을 다툴 정도로 쇠락 일로를 걸었다.
그런 디트로이트에 2015년 전후로 새로운 바람을 불어넣은 것은 LGBT 커뮤니티였다. 그들이 즐겨 찾는 문화생활 시설인 클럽, 바, 갤러리, 극장 등을 거점 삼아 다운타운 일대가 재생되기 시작했고, 감각적인 상점들이 중심가에 다수 생겨나며 범죄율을 낮추는 효과를 낳고 있다.
디트로이트에 위치한 시놀라 Shinola 생산 공장 (출처: Shinola 공식 홈페이지)다른 한편으로는 산업적인 측면에서도 희망의 빛이 드리우기 시작했다. 디트로이트 제조업의 새로운 시대를 상징하는 대표적인 기업으로는 이 지역에 생산 거점을 둔 시계 브랜드 시놀라 Shinola를 들 수 있다.
시놀라는 2011년 디트로이트 도심에 시계 공장을 열고 직영점을 오픈한 뒤 미국 주요 백화점에서 시계 판매를 시작했다. 그리고 얼마 지나지 않아 시계 마니아 사이에서 합리적인 가격에 품질 좋은 제품을 만들어내는 신뢰할만한 기업으로 자리 잡았다.
사실 이들의 행보는 20세기 후반에 미국 제조업 기업 대다수가 개발도상국으로 생산 시설을 이전하며 효율을 추구했던 모습과 사뭇 다르다. 생산 비용 절감이라는 이점을 포기하며 미국 내에 생산 시설을 마련한 이유를 묻자 시놀라의 CEO는 다음과 같이 대답했다.
"스위스 시계 회사의 기술을 보면서 왜 이것을 국내에서 만들지 않을까 생각했습니다. 적절한 훈련을 받으면 할 수 있습니다. 그래서 스위스의 '론다'와 제휴해서 기술 훈련을 받았습니다. 미국에서도 질이 높은 물건을 만들 수 있다는 것을 증명하고 싶었습니다."
- 사쿠마 유미코, 『힙한 생활 혁명』, haru, p.156
시놀라 제품 생산 과정 (출처: Shinola 공식 홈페이지)시놀라는 미국 제조업의 상징이라 할 수 있는 디트로이트에 자리 잡으며 서브프라임 모기지 사태 이후 확산된 힙스터 문화의 화두 중 하나라 할 수 있는 '로컬 생산'의 가치를 취하는 데 성공했다. 이는 가급적 자신이 애정을 품고 있는 공동체 안에서 소비하려 하며 단순한 소비 이상의 가치(이를테면 스토리텔링, 세련된 이미지)를 추구하는 밀레니얼의 소비 성향과도 맞닿아 있다. 물론 국내에 생산 설비를 둔 덕분에 지역 커뮤니티에 일자리를 제공하고, 상생하는 효과도 얻을 수 있었다.
같은 맥락에서 밀레니얼이 천편일률적인 기성품이 아닌 가치 있는 상품을 소비하기 위해 생산 주체를 기업에만 한정하지 않고 직접 물품을 생산해보자는 '메이커 운동'을 범세계적으로 주도하고 있는 것은 당연한 현상이라 할 수 있겠다.
디트로이트의 사례를 통해서도 알 수 있듯이 효율 중심의 대량 생산, 대량 소비를 통해 경제가 운용되는 시대는 저물고 있다. 경제 고도 성장기를 지나며 국가 단위 시장에는 신규 투자 가능한 여유 자본이 갈수록 줄어드는 추세이며, 그로 인해 국가, 지역 단위에 존재하는 요소를 새롭게 해석하고 그 안에서 새로운 성장 모멘텀이나 가치를 창출하는 방향으로 경제, 사회, 문화적 헤게모니가 전환되는 추세다.
메이커를 위한 창작 교육 프로그램을 운영하는 한편 공동 작업 시설을 제공하는 세운상가 내 팹랩 서울 / ⓒ 어반플레이이런 흐름 속에서도 과연 '세운'상가 지구의 '재정비'를 '촉진'해야만 하는 걸까?
세운상가 일대는 목재, 페인트, 타일, 도기, 조명, 금속 등의 자재가 유통되는 상업 지구인 동시에 인쇄, 정밀, 목공 등의 작업이 이뤄지는 도심형 공업 지구다. 이런 특성은 대중적인 관점에서 보면 DIY(셀프) 인테리어, 공방 문화와 연계될 수 있는 잠재력이 충분하다. 나아가 이 지역을 지켜온 상인 및 장인들의 노하우에 젊은 장인, 예술가, 사업가의 실행력이 더해진다면 을지로에서도 시놀라와 같은 밀레니얼형 기업이 나오지 못하리란 법도 없다.
이쯤에서 산업화 시대를 거치며 원자재의 수급부터 완제품의 생산, 수선 등 동대문 지역이 축적해온 의류업 인프라가 바야흐로 '스타일난다'와 같은 우량 기업을 낳아내고 있다는 점을 상기할 필요가 있다. 비록 낡아 보일 지라도 오랜 세월을 보내야만 축적할 수 있는 가치, 지금은 불필요해 보일지라도 시대 변화에 따라서 재해석될 수 있는 가치는 2019년 현재 결코 무시할 수 없는 요소들이다.
을지로를 을지로답게
'잘 살아 보자'는 한 마디가 그야말로 수십 년 동안 대한민국을 지배해왔다. 처음에는 끼니를 굶지 않기 위해 달렸고, 끼니를 굶지 않게 되자 더 좋은 집에 살기 위해 달려야만 했다. 그리고 그러한 뜀박질 속에서 옛 것은 낡은 것이 되어 낙오되거나 눈에 보이지 않는 곳으로 사라져갔다.
이제 어느 정도 살만한 21세기가 되었음에도 그러한 뜀박질을 습성처럼 체화한 것인지 여전히 많은 이들이 '왜 달리고 있는지' 본질적인 물음을 던지지 않는다. 성찰이 사라진 시대, 이곳 을지로에서는 가능한 큰 규모의 건물을 지어 최대한의 효율을 추구해야 한다는 산업화 시대 도시 계획의 모토가 시대에 맞게 진화하지 못했음을 생생하게 확인할 수 있다.
예정대로 재개발이 진행된다면 많은 근로자가 일하는 건설사가 개발 이익을 거둘 수 있으며, 낙후된 지역을 새롭게 정비할 수도 있다. 또한, 서울 강북 도심에 거대한 주거 지역을 조성하여 얻을 수 있는 부가 가치 역시도 무시할 수만은 없다.
하지만 적어도 앞서 열거한 이유로 추진하고 있는 재개발이 어떤 가치를 사라지게 하는지, 그리고 재개발의 청사진이 진정 공공의 이익에 부합하는지에 대해서 진지하게 되돌아볼 필요가 있지 않을까. 이는 감성에 의존한 호소나 반대를 위한 반대가 아니다. 오히려 변화하는 시대에 부합하는 도시 계획의 방향성과 밀레니얼 시대에 적합한 무형적 가치 평가의 기준을 냉철하게 재정립할 필요가 있다는 뜻이다.
무엇이 을지로를 을지로답게 만드는가? 그리고 그런 을지로를 2019년 현재 많은 이들이 사랑하는 이유는 무엇인가? 세운재정비촉진지구 재개발 사업은 역설적이게도 도시를 바라보는 관점을 되돌아볼 수 있도록 기회를 제공하고 있다.
본 콘텐츠는 필자가 제작에 참여한 <아는동네 아는을지로> 취재 내용을 바탕으로 하여 관련 기사, 관련 인물의 증언 등을 덧대어 작성하였습니다.
참고자료
사쿠마 유미코, 『힙한 생활 혁명』, haru
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