돈을 불릴 때는 과도한 레버리지를 경계하라

상승장과 하락장 투자에 대한 생각 by 절약왕 정약용

20년, 21년

코로나19가 시작되고

유동성 파티를 통해

시중에 돈이 엄청나게 풀렸다

종목과 종류 상관없이

거의 대부분의 자산들이

연전연승 상승했고

수많은 사람들이

주식, 부동산, 코인 등

탐욕을 일으키는

다양한 자산들을

영끌 대출이란

레버리지를 통해

수집했다

1) 이로 인해 폭망한 첫 번째

부동산 쪽 사례를 살펴보자

20, 21년 유동성 파티로 인한

전국적인 상승장으로

갭투자가 다시금 유행했고

실질적인 순자산은

얼마 안 되는데

매매와 전세의 갭을 활용한

갭투자를 통해

대외적인 자산은

수십억으로 부풀려진

자칭 젊은 부자들도

많이 나오게 되었다

22년에 미국에서부터 시작된

고금리의 영향으로

유동성은 다시 수축되었고

자산 가치는 축소되기 시작했다

이때, 가장 데미지를 입은 사람들은

과도한 레버리지를 활용해

보여주기식 자산 규모만을 늘렸던

자칭 젊은 부자들이다

세입자의 전세금을 지렛대 삼아

다주택자의 포지션을 가져갔지만

전세가가 하락하며

세입자의 전세금을 돌려줄 돈이

(원래도 없었지만)

정말 없어진 것이다

계속 상승장만 되었다면

다음 세입자의 전세금으로

기존 세입자의 전세금을 맞추면 되었건만

다음 세입자도 잘 구해지지 않을뿐더러

구하더라도 엄청 낮아진 가격이라

적게는 1채당 수천만 원에서

많게는 1채당 수억 원까지

감당할 수 없는 역전세의 위력 앞에

자신들이 보유한 매물들이

역전세를 맞을 위험에 처했다

2) 두 번째 사례는

신용 대출을 받아

주식 시장에서 3배 레버리지 상품에

무분별하게 투자한 경우인데

이 경우에는 애초에 하면 안 되었던 게

평균적인 인간이 견딜 수 있는

MDD (최대 낙폭)는

자신이 매입한 가격의

-20% 가 맥시멈이다

그 이상 가격이 떨어지면

사람이기에

견디기가 힘들다

(속칭 멘탈이 나간다)

그래서 주식 장기투자의 경우

MDD를 최대한 낮춰서

아무리 최악의 하락장이 오더라도

-10% 미만으로 되게끔

자산 배분으로

리스크 헤지를 시켜놓는 것이다

설령 단기 차익을 노리는

스윙 매매를 하더라도

수요/공급 거래량이 많은

지수 추종 ETF를 활용한다면

(애초에 싸게 사서

조금 오를 때 매도하기 등으로)

하락장에서도 수익을 보며

살아남을 수 있다

3) 근본적으로

고금리 시대의

지독한 하락장을 견디기 위한

본질적인 세팅 값은

현금흐름 늘리기와

부채 없애기다

유동성 파티 때 갭투자를 경계하고

그쪽 인플루언서 분들과

거리를 뒀던 이유는

역전세를 맞으면 '갭투자'는

한 방에 나락 갈 수 있는데

역전세의 위험성은 고지하지 않고

등기 많이 치는 게 최고라고

너무나 강조했기 때문이다

사실상 부동산 업계의 공공연한 현실은

갭투자 강조하는 사람들은

정작 강의로 현금 흐름을 만든다

본인들은

대출 레버리지 이자를

감당하기 위해

강의로 현금 흐름을 생성하면서

현금 흐름이 부족한 사람들에게

갭투자를 권하는 게

아이러니하게 느껴졌다

... ...

4) 물론 레버리지도 적절한 타이밍에는 좋다

하락장에서 매력적인 가격으로 나온

급매와 경매,

분양가 상한제로 인해

좋은 입지에 저렴하게 나온 청약 등

애초에 시세 대비 저렴하게 살 수 있는

실거주 1채에 대해서는

적당한 레버리지는

삶의 질을 빠르게 향상시켜 준다

다만, 모두가 폭죽을 터뜨리고

축배를 들고 있는 저금리 시대의 상승장에서

현금 흐름이 부족하고

부채가 있는 상태에서

과도한 레버리지로 베팅한다면

지금처럼 고금리로 전환되고

자산 하락장이 찾아왔을 때

한 방에 나락 갈 수가 있다

대박을 꿈꾸다가

나락 간 분들이 한, 두 명이 아니다

5) 그래서 결론은

투자를 통한 한 방도 중요하지만

과도한 레버리지는 사용하지 말라는 거다

자산 시장은 상승장과 하락장이

사이클을 돌며 순환된다

상수와 변수가 넘실대는 곳이다

주식이든, 부동산이든

하락장 때 매력적인 가격으로 싸게 사서

상승장 때 매력적인 가격으로 비싸게 파는 것!

그 외의 이론들은

이 행위를 지속하기 위한

부차적인 것들이라 본다

상승장 때는 절대 본인 현금 흐름을 넘어서는

과도한 레버리지를 사용하지 말 것!

하락장 때 실거주 1채에 한해서

매력적인 가격으로 떨어졌다면

이자를 감당 가능한 현금 흐름 선에서

레버리지를 쓴다면

그건 OK

부채가 없는 사람이

다우, 나스닥, S&P 500 등

뉴욕 3대 지수 추종 ETF도

애초에 싼 가격에 샀다면

배당을 꾸준히 받으면서

복리로 장기 투자를 가져갈 수 있지만

과도한 레버리지를 사용해서

비싼 가격으로 진입하면

조급함 때문에 장기 투자가 불가능하다

시장에 오래 머물면서

장기 투자에 성공한다면

시작은 미비했으나

그 중간과 끝은

상당한 자산으로 보상받을 것이다

덧붙여,

개미 투자자의 경우

국내 주식에서

자산 배분과

퀀트 공부는 필수라 본다

미장은

3대 지수 ETF를

애초에 싸게 샀다면

하락장 때마다

적립식으로 모아간다면

배당금 + 복리 수익률이

훗날 만족스러운

결과를 내줄 것이다!

by 절약왕 정약용