좋은 입지를 찾는 꿀팁.zip
대한민국 상가투자 지도
대한민국 상가투자 지도 - 김종율프랜차이즈 창업을 꿈꾸는 예비창업자는 "어디에 가게를 오픈해야 장사가 잘될까?", "하루에 얼마 벌 수 있을까?", "월세는 어느 정도가 적정할까?" 이런 고민을 하게 되죠. 본사의 점포개발 담당자들 역시 높은 매출을 올릴 수 있는 지역을 찾아 출점하기 위해 늘 치열하게 고민을 합니다.
소개해드릴 책은 '대한민국 상가투자 지도' 입니다. 언뜻 부동산 상가 투자 재테크 도서인 것 같지만, 담겨 있는 내용을 보면 실전 점포 개발 노하우가 가득 담긴 지침서입니다. 저자 김종율(옥탑방보보스)은 편의점 프랜차이즈 업체, 유통회사 등에서 점포개발 업무 경력을 오랫동안 쌓아서, 프랜차이즈 창업 시 핵심적으로 고려해야 할 상권분석, 입지선정 방법을 생생하게 알려줍니다.
프랜차이즈 1일 매출을 중심으로 추정하라!
이 책은 기본적으로 1일 매출을 중심으로 모든 설명을 풀어냅니다. 다양한 지역 사례를 들어 어느 프랜차이즈가 얼마씩 파는지를 알려주고 있습니다. 프랜차이즈 매장의 매출은 누구나 궁금해하지만 쉽게 알기 어려운 정보인데, 저자는 본인이 운영하고 있는 아카데미 회원들 70여 명과 4년여에 걸쳐 모든 방법을 동원해 프랜차이즈 매출 정보를 모았다고 하네요. 실제로 많은 프랜차이즈 본사에서 이 책에서 다루는 것과 유사한 방식으로 경쟁 점포의 매출 정보를 분석해 신규 점포 출점 검토 및 개설 시 추정 매출 산정을 하고 있습니다.
점포개발 전문가들은 워낙 많은 점포를 다루다 보니, 상권 볼륨에 따른 매출 규모가 자연스레 계량화되는 공식 같은 게 있다고 합니다.
2,000세대 아파트 상권의 베이커리 점포는 대략 일 매출이 200만원
편의점은 700세대를 독점할 때 일 매출 150만원 정도
커피전문점은 3,000평 정도의 업무시설 하나만 제대로 독점해도 기본 이상
매우 흥미롭고 참고가 될 만한 정보들이죠. 지도에서 점포 위치를 둘러싼 배후세대 수를 살펴볼 때 유용한 기준이 될 것 같습니다.
유동 인구보다 유효수요와 주동선이 중요하다!
상권 볼륨에 따른 평균적인 일매출보다 더 나은 매출을 얻기 위해서, 상권과 입지 분석이 중요해집니다.
상권이란 '강남역 상권', '노원구 학원가 상권' 등으로 표현되는 "영역"의 개념입니다. 반면 입지는 해당 상권 내 위치를 뜻합니다. 좋은 상권 유명한 상권의 나쁜 입지보다, 비인기 상권의 1등 입지가 훨씬 가성비 좋다고 저자는 설명합니다.
그러면 좋은 입지란? 유동 인구 보다 유효수요와 주동선을 보라고 강조하고 있습니다. 그리고 경쟁점포 위치 또한 중요하겠죠.
2017년 세븐일레븐 봉천2호점 & CU 관악낙성점의 유효수요와 동선위 그림의 낙성대역 편의점 사례를 봅시다. 2017년 당시, 대로변에 있던 세븐일레븐(일매출 180만원)보다 이면 골목에 위치한 CU의 일매출이 200만원으로 더 높았다고 합니다. 이는 검은 점선으로 표시된 영역에 살고있는 유효수요 인구가 주로 지하철역을 이용하기 위해 이동하는 동선(검은 실선 화살표)에 CU가 있는 반면, 세븐일레븐은 대로변에 있지만 이 동선에서 벗어나 있다는 점을 이해하면 납득이 됩니다.
더벤티 대치점저가커피 전문점은 손님이 많아 보이기 때문에 매출도 높을 것이라 짐작하기 쉬운데, 실상 일 매출 100만원을 넘기기 매우 힘들다고 합니다. 보통 평타를 치면 일 매출 70만원, 월 매출 2,000만원 수준을 생각하면 됩니다. 그러면 일 매출 100만원 이상의 고매출 점포는 아주 특수하게 좋은 입지라야 가능하다는 이야기입니다. 위 그림에서 더벤티 대치점은 고가 아파트 단지 주민이 이용하는 상권의 꼭짓점에 위치하고, 학원이든 병원이든 이 점포를 지나야 이용할 수 있는 좋은 입지라서 일 매출 100만원 (월 매출 3,000만원)을 올릴 수 있다고 설명합니다.
적정 월세 수준은 월 매출의 10%
그러면 저가커피전문점이 감당할 수 있는 월세는 어느정도 수준일까요?
업종이나 브랜드 특성마다 다를 수 있겠으나, 통상 월 매출의 10% 수준이 적정합니다. 이보다 높은 수준의 월세를 감당하게 되면, 점주 입장에서 충분한 수익을 남기기 힘든 구조라고 생각하면 쉽습니다. 위 더벤티 사례에서 월 매출 3,000만원을 뽑아낼 수 있기 때문에 300~400만원 수준의 높은 월세도 부담이 가능하지만, 일반적인 저가커피전문점 창업을 고려할 때에는 평균치라고 볼 수 있는 일 매출 70만원, 월 매출 2,000만원을 기준으로 생각하여 월세 200만원 수준의 점포를 구하는 것이 적정하다고 볼 수 있겠네요. 그래야 점주가 300~400만원의 수입을 얻을 수 있기 때문입니다.
'대한민국 상가 투자지도'에는 이 밖에도 정말 다양한 사례를 들며, 꼼꼼하게 입지 특성을 읽고 좋은 점포를 찾을 수 있는 팁들이 가득 들어있습니다. 창업을 준비하고 계신 분들, 프랜차이즈 사업을 본격화하며 점포 개발을 잘 해보고 싶은 본사 담당자분들에게 이 책을 추천해 드립니다. 상권과 입지 분석을 직접 해보고 싶은 분들에게 좋은 참고자료이자 지침서가 되어줄 것 같습니다. 마이프차 지도 서비스에서 프랜차이즈 분포 현황과 함께 배후세대와 대중교통 이용 유동 인구 등 다양한 상권분석 정보를 한 눈에 보실 수 있으니, 책을 보면서 지도를 확인해 보고 싶을 때는 마이프차 지도를 이용해 보시면 좋을 것 같습니다.
