#10 '전원주택 단지' 구입하기 전 체크리스트.
건축지식-대지편 02
'「전원주택 단지」구입하기 전 체크리스트!'
'건축지식-대지편 02'
도로? 내 땅의 공유면적을 확인하세요!
땅은 100평을 구입하였는데 실제로 집을 지을 수 있는 땅은 90평? 간혹 저에게 주택을 문의하시는 분들 중에서 대지 분석을 해드리다가 대지 실 면적을 보시고 의아해하시는 분들이 계십니다. 땅은 100평 샀는데 집을 지을 수 있는 대지는 90평 밖에 안 되는 상황이 벌어졌기 때문이죠.
이러한 상황은 극히 드물지만 내가 구입한 대지에 공유 면적이 포함된 경우 도로나 공원 등의 평수가 빠지므로 분양면적 즉, 실제 건축할 수 있는 대지 면적이 줄어들게 됩니다.
건폐율에 문제가 되지 않는다면 상관없지만 내가 짓고자 하는 평수를 못 짓는 경우도 생길 수 있으니 대지 구입하실 때에 공유면적 비율이 몇 % 이고 실제 건축할 수 있는 면적이 어느 정도인지 파악하시는 것이 좋습니다.
도로포장? 건축매니저와 먼저 논의하세요!
간혹 도로를 미리 포장하시는 분들이 계십니다. 물론 미리 정비를 해 놓으시면 시공을 하는 입장에서는 편하지만 잘못하다가는 이중으로 비용이 발생할 수 있으므로 한 번쯤 자문을 구하시는 것이 좋습니다.
대부분의 건축주님들께서는 도로를 만들면 공사가 편리할 것이라 생각하여 도로포장부터 하는 경우가 있는데 포장은 건축공사가 마무리될 때쯤 해야 이중으로 경비가 지출되지 않는데 그 이유는 도로 가장자리에는 상․하수도 배관이나 전기통신선로를 매설해야 하기 때문에 결국에는 한번 포장을 걷어내야 합니다.
또한 공사 중에 자재를 쌓아 놓거나 운송차량이 오가다 보면 지반침하 등의 손상을 입을 수 있는 문제가 있어 이러한 일을 진행할 때에는 전문가에게 조언을 얻은 후 일을 진행하시는 것이 비용을 이중으로 지출하지 않는 방법입니다.
소유권 확인은 필수!
기획 부동산이나 분양 업체에서 지주와 계약금만 처리된 상태에서 분양이 이루어지는 경우가 있으므로 분양 계약서보다는 토지 매매 계약서를 작성하셔야 합니다. 또한 땅 주인, 분양업체, 시공사 등의 권리관계가 어떻게 이루어져 있는지를 파악하셔야 합니다.
농지를 전용허가받아 단지개발을 할 때에는 건축이 100% 완성되어야 지목변경과 소유권 이전등기가 가능하며, 임야를 형질 변경하여 단지개발을 할 경우에는 건축이 30% 이상 완료되었을 때 소유권 이전이 가능하므로 한 번쯤 체크를 해 보시는 것이 좋습니다.
집만 지으면 끝? 기반시설을 확인하세요!
건축비만을 생각하고 계시는 분들이 많으십니다. 하지만 집으로서 기능을 하기 위해서는 기반시설이 기본적으로 수반되어져야 합니다.
크게 상•하수도 시설, 전기, 통신, 주차장, 도로, 정화조, 인터넷 등이 포함되며, 전원주택 단지의 경우 대부분 기반시설이 되어 있지만 그렇지 않은 경우도 있기 때문에 이 부분을 잘 확인하여 손해 보시는 일이 없도록 해야 합니다.
경험이 중요합니다.
전원주택 단지 개발의 경우 경험이 있는지 없는지가 중요한 기준이 될 수 있습니다.
처음 개발하는 기업이라면 전문적인 경험이 많이 않기 때문에 놓치는 부분들이 많을 수 있으며, 수차례 전원주택 단지개발을 해본 기업이라면 이미 기반시설부터 전반적인 진행 프로세스 등이 만들어 있는 경우가 많아 가급적이면 많이 시행을 한 기업의 전원주택 단지를 선정하시는 것이 안전합니다.
오랫동안 분양되지 않는 땅? 장기 미분양 대지는 다시 한번 확인하세요!
역세권에 IC가 근처에 있고 기반시설도 너무 잘 되어있는 단지에 오랫동안 분양되지 않은 땅이 내 눈에 발견되었다?
이런 땅은 무조건 한 번쯤은 의심을 해 보시는 것이 좋습니다. 주변 환경과 모든 조건이 완벽하다 할지라도 다른 사람들이 사지 않고 놔둔 땅의 경우에는 다 그만한 이유 한 가지 정도는 있습니다.
땅 바로 아래 물이 흘러 습기가 올라오는 대지라던지 뒤에 산이 있어 통풍이 안 된다던지, 장마만 되면 하수도가 역류할 수 있다든지 등 여러 가지 이유들이 있을 수 있으므로 오랫동안 거래가 되지 않았거나 자주 주인이 바뀌었다면 꼭 의심을 해 보시는 것이 좋습니다.
주변 개발계획? 환급성도 무시할 수 없죠.
무인도처럼 뚝 떨어져 있는 전원주택 단지도 물론 장점이 있을 수 있지만 혹 내 집을 급히 팔아야 할 경우가 생긴다면 집이 안 팔릴 수 있는 경우의 수도 고려하셔야 합니다.
주변에 큰 도로가 생긴다던지 대규모 개발이 진행된다던지 하는 정보를 잘 파악하여 불시에 내 집을 처분하여야 할 상황이 생기더라도 잘 팔릴 수 있는 곳의 전원주택 단지를 구입하시는 것이 유리합니다.
부지 가분할? 인허가 한 번 더 확인하세요!
지적도상에는 분할이 완료되었으나 현황은 한 필지 또는 분할이 되어있지 않은 경우나 도로로 사용한 부지가 지목 상으로 도로가 아닌 임으로 되어있다면, 건축 인허가가 어려운 경우들이 있으니 해당 관청에 문의하여 건축 인허가 여부를 확인하여 부지를 매입해야 합니다.
주변과의 시세를 파악해보세요!
주변 전원주택 단지와의 시세 파악은 필수입니다. 아무리 잘 되어 있고 내 맘에 꼭 들더라도 터무니없이 주변보다 가격이 높다라면 한 번쯤 고려를 해 보셔야 합니다.
최소 세 군데 이상 부동산을 방문하여 주변 시세를 파악해 보는 것이 좋으며, 환급성 및 투자가치적인 부분에서도 전원주택 단지 내 대지를 검토해 보시는 것이 좋습니다.
권리 제한 확인은 필수!
권리 제한이라는 용어를 들어보셨는지요? 권리 제한은 근저당, 가압류, 가등기, 가처분 등의 용어를 통합하는 단어로 대지 구입 시 나에게 모든 권리가 주어질 수 있는지 파악하는 중요한 요소입니다.
예를 들어 주택 경매 시 권리를 내가 얻을 수 있는지 없는지 파악하는 단계와 비슷하며, 혹 대지에 여러 가지 법적 문제가 꼬여있다면 가급적 피하시는 것이 좋습니다.
토지거래 허가구역?
토지거래 허가구역을 아시는지요? 토지거래 허가구역은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역 및 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역에 땅 투기를 방지하기 위해 설정하는 구역을 뜻합니다.
간혹 전원주택 단지가 토지거래 허가구역에 세워지는 경우가 있는데 이러한 경우 건축 인허가에 문제가 생길 수 있으므로 꼭 사전에 인허가 서류를 직접 확인하시고 관할 시•군청에 자신의 건축계획이 기존 허가 조건에 맞는지를 꼭 알아보셔야 합니다.
용수량 체크하셔야죠!
기반시설 중에서도 가장 중요한 것이 무엇일까요? 만약 저에게 물으신다면 저는 가장 첫 번째로 물을 택할 것입니다. 모든 시설이 다 들어와 있다고 할지라도 물이 없다면 살 수 없기 때문입니다.
전원주택 단지의 경우 지하수를 파야할 경우도 있지만 단지 내에 공동으로 사용 가능한 용수가 만들어져 있는 곳들이 있습니다. 하지만 만들어져 있다고 끝나는 것이 아닌 정말로 이 용수가 전 세대원들에게 공급할 정도가 되는지를 파악해 보셔야 합니다.
물이 많은 지역일지라도 많은 세대가 있다면 용수부족이 발생할 수 있으므로 이 부분을 꼼꼼히 체크해 보셔야 합니다.
지하 매립시설 한번 체크해주세요!
지하에 매립하는 설비시설도 체크사항 중의 하나입니다. 상수도관의 경우 겨울에 동파될 우려가 있으므로 지하 1m 이상의 깊이에 묻어야 하고 전기선은 세대 당 5KW~8KW 정도의 용량은 견딜 수 있는 케이블을 설치하는 것이 좋습니다. 또한 세대 당 2~3회선을 미리 설치하시는 것이 추후 증축이나 하자 발생 시 문제를 해결하기 쉽습니다.
오․폐수 정화시설 한 번쯤 검토해보세요.
오•폐수 정화시설도 생각보다 신경이 많이 쓰이는 부분 중의 하나입니다. 10세대 이상일 경우에는 해당 관청에서 오•폐수 정화시설을 설치하도록 하고 있으며, 10세대가 안 되는 단지더라도 가급적 집단 오•폐수 정화시설을 적극적으로 검토하시는 것이 추후 관리적 측면에서 효율적이라 할 수 있습니다.
등기이전 후에 잔금을 치르세요.
전원주택 열풍으로 경기도 일대에 전원주택 단지가 우후죽순 생겨나고 있습니다. 물론 믿을만한 기업들이 진행하는 현장도 있지만 개인이 직접 진행하는 경우도 허다합니다. 여기서 단지개발사업의 허점이 발생되는데 단지개발사업의 경우 건축이 완공되고 대지로 지목이 바뀌기 전까지는 등기이전이 안 된다는 점입니다.
아무런 문제 없이 끝난다면 상관이 없지만 해주기로 한 토목공사 등을 모르쇠로 일관하는 경우도 간혹 있으므로 등기이전이 되기 전까지는 잔금을 주지 않고 가지고 계시는 것이 유리합니다.
단지의 성향을 미리 분석하세요!
내 집을 지을 꿈에 부풀어 있는데 단지에서 정해진 모양으로만 집을 지으라고 한다면 아마 매우 당황스러운 상황이 벌어질 수 있습니다.
간혹 토목업체에서 건축까지 같이 진행하기 위해 평면과 외관을 몇 개 안으로 정해놓고 진행하는 경우가 있는데 이러한 경우 원하는 공간 구성과 입면을 디자인할 수 없기 때문에 단지 내 대지 구입 전 이 부분을 꼭 미리 체크하셔야 합니다. 가급적이면 계약사항에 설계와 시공은 건축주가 결정한다는 사항을 적어 놓으시는 것이 유리합니다.
단지 내 도로의 소유권? 개인 소유?
간혹 단지 내 도로가 개인 소유로 되어있는 경우가 있습니다. 이러한 경우 남의 땅을 지날 때 도로사용승낙서를 받아야 할 번거로움이 생길 수 있으므로 지적도상에 도로가 공용으로 되어있는지 아니면 개인 소유로 되어있는지 한 번쯤 확인하는 것이 좋습니다.
조망권 및 일조권 중요합니다.
단지 내 대지의 경우 평균적으로 150평 내•외로 많이 분할되어 있습니다. 단지를 개발하고 처음 집을 짓게 될 경우 주변에 집들이 없기 때문에 조망권과 일조권이 모두 보장되지만 추후 내 집 바로 옆에 집들이 다닥다닥 붙어서 지어진다면 창문을 열면 옆집의 벽이 보이는 웃지 못할 상황이 발생할 수 있습니다.
설계 시 이러한 부분들까지도 체크하여 추후 단지 내에 집이 모두 지어질 경우에도 조망권과 일조권을 확보할 수 있는 배치를 하는 것이 좋습니다.
인프라 시설? 무시하시면 큰일 나요!
전원주택 단지에서 마지막으로 체크해 보아야 할 것이 바로 인프라 시설과의 거리입니다. 조용하고 여유롭게 자연과 벗 삼아 생활하는 것도 좋지만 갑자기 아프거나 은행 업무 등이 필요할 때에 너무 거리가 멀다면 곤혹스러운 일이 발생할 수도 있습니다.
가장 좋은 것은 차로 10분 안쪽으로 병원이나 학교, 은행 등의 인프라가 작게나마 구성되어 있는 전원주택 단지가 좋습니다.
(좌측부터) 정다운 건축가, 임성재 건축가, 이동혁 건축가[집이라는 본질적인 가치에 집중하다.]
Architecture Team : 홈트리오(주)
대표번호 : 1522-4279
위치 : 경기도 성남시 분당구 운중로 141, 경창 빌딩 602호 홈트리오(주)
홈페이지 : http://hometrio.kr/
설계 사례(홈페이지) : http://hometrio.kr/designcase/
글쓴이 : 이동혁 건축가
이메일 : sunsutu@hanmail.net
책 : '따뜻한 전원주택을 꿈꾸다' 저자(http://www.yes24.com/24/goods/40516450?scode=029)
이동혁 건축가 TV : http://tv.naver.com/sunsutu1
상담 및 자문[HOMETRIO 건축가]
이동혁 건축가 : 010-4567-8413
정다운 건축가 : 010-8560-0477
임성재 건축가 : 010-9941-8899
[네이버 TV - 이동혁 건축가 TV]
*글 읽기가 어렵나요? 그럼 이제부터는 영상으로 확인하세요.^^
1. 내 집 짓기의 시작-인트로 : http://tv.naver.com/v/1429784
2. 전원주택 짓기 1차 강연 영상 : http://tv.naver.com/v/1431765
3. 성공의 정석 '꾼' 이동혁 대표 : http://tv.naver.com/v/1434375
4. 전원주택 공법. 무엇으로 지으면 좋을까요? : http://tv.naver.com/v/1436122
5. 전원주택 짓기. 예산 잡는 법! : http://tv.naver.com/v/1446575
6. 전원주택. 왜 품질에 대해 말이 많을까? : http://tv.naver.com/v/1451485
7. 내 집짓기. 언제부터 준비해야 할까요? : http://tv.naver.com/v/1473650
8. 내 땅에 몇 평까지 집을 지을 수 있나요? : http://tv.naver.com/v/1473658
9. 전원주택 지방은 공사비가 더 비싸나요? : http://tv.naver.com/v/1479534
10. 전원주택 AS는 어떻게 진행되고 몇 년까지 보증되나요? : http://tv.naver.com/v/1479537
11. 전원주택 단층과 2층으로 지을 때 비용 차이가 많이 있나요? : http://tv.naver.com/v/1479547
12. 전원주택 성토한 땅에 바로 시공할 수 있나요? : http://tv.naver.com/v/1479558
13. 강화도 이강리 전원주택. 오픈하우스 현장 : http://tv.naver.com/v/1497662
14. 전원주택에 스타코플렉스를 왜 사용하나요? : http://tv.naver.com/v/1599468
15. 전원주택 데크에 대해 알려주세요. : http://tv.naver.com/v/1599480
16. 집짓기 착공 전 준비사항은 어떻게 되나요? : http://tv.naver.com/v/1599505
17. 목조주택에서 가장 많이 나는 하자와 그 빈도는? : http://tv.naver.com/v/1672388
18. 조영구 트렌드 핫이슈. 전원주택 쇼핑몰 : http://tv.naver.com/v/1682435
19. 전원주택 계약 시 속지 않기 위한 방법은? : http://tv.naver.com/v/1684870
20. 전원주택 추가 공사 왜 공사 전에 미리 말하지 않나요? : http://tv.naver.com/v/1688493
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30. 전원주택. 여름 공사와 겨울 공사 단점은 어떤 게 있을까요? : http://tv.naver.com/v/1759345
31. 전원주택 회사. 정말 안전한 업체인지 확인하고 싶어요. : http://tv.naver.com/v/1766577
32. 목조주택이 몸에 좋다는데 어차피 본드나 벽지도 바르지 않나요? : http://tv.naver.com/v/1817543
33. 전원주택 브랜드 업체들의 이윤이 너무 높지 않나요? : http://tv.naver.com/v/1834510
34. 전원주택 땅을 살려는데 종류가 너무 많아요. 혹시 집을 지을 수 없는 땅도 있나요? : http://tv.naver.com/v/1862326
35. 사람들이 목조주택을 짓게 되는 계기가 있을까요? : http://tv.naver.com/v/1866671
36. 건설업체가 안전한 업체인지 알아보는 법! : http://tv.naver.com/v/1918266
37. 미국식 창호와 독일식 창호의 차이 : http://tv.naver.com/v/1934487
38. 하자이행보증증권에 대해 알아보자 : http://tv.naver.com/v/2011225
39. 제주도에 집 지을 때 주의해야 할 점 : http://tv.naver.com/v/2011251
40. 월간 홈트리오 4월호-NEW 농가주택 표준설계도 : https://www.youtube.com/watch?v=WwZjpLNUiwI&t=273s
41. 월간 홈트리오 4월호②-꿈꾸던 다락방을 갖다 : https://www.youtube.com/watch?v=r1fyjlp4N5Q&t=129s
42. 조립식 소형 전원주택. [kasita]에 대해 알아보자! : https://tv.naver.com/v/3440492
43. 전원주택. 월간 홈트리오 5월호 - 도심형 단독주택을 짓다. : https://tv.naver.com/v/3441024
44. 전원주택에서 비가 오기 전 가장 먼저 확인해야 할 사항 : https://tv.naver.com/v/3506313
45. 전원주택 지으려고 하는데 어디에 물어봐야 할까요? : https://tv.naver.com/v/3571540
46. 전원주택 아스팔트슁글 괜찮나요? : https://tv.naver.com/v/3571580
47. 전원주택 세라믹사이딩 어떤 자재인가요? : https://tv.naver.com/v/3571616
