#11 내 집 지을 땅 '용도지역' 이해하기!
건축지식-대지편 03
'내 집 지을 땅「용도지역」이해하기!'
'건축지식-대지편 03'
땅의 용도지역을 이해하자!
국토의 계획 및 이용에 관한 법률'을 살펴보면 땅은 크게 '도시지역' '농림지역' '관리지역' '자연환경보전지역' 등 네 개의 용도지역으로 구분되어 있습니다.
이들 땅들은 정해진 속성에 따라 이용되거나 개발되어야 하고 다른 용도로 이용될 때는 그에 해당하는 허가절차를 거쳐야 합니다.
농지는 원칙적으로 농사를 짓는 사람이 소유하여야 하기 때문에 그렇지 않은 사람은 취득할 수 없다는 것이 법의 기본 입장이며, 농지를 취득할 때는 농지취득증명이란 것을 받아야 합니다.
농지취득증명은 해당 면소재지의 농지위원 두 명이 '이 사람은 농사를 지을 사람이라고 확인해 주는 것'입니다. 증명을 받기 위해서는 '일 년에 30일 이상 농사를 짓지 않으면 강제로 매수를 해도 이의를 제기하지 않겠다'는 내용을 농지매매취득신청서에 서명날인을 해야 합니다.
지적법상 땅들은 한 필지마다 나름대로의 '지목'을 갖게 되어 있습니다.
지목은 그 땅의 쓰임, 즉 용도인데 예를 들어 '대지'라 하면 '건축물의 부지'고 '학교용지'라 하면 '학교와 부속시설용 토지'로 쓸 수 있는 땅이란 뜻입니다. 그 종류는 모두 24가지입니다.
집을 짓거나 건축을 하려고 할 때 지목이 '대'로 되어 있어야 문제가 없습니다. 그러나 다른 지목으로 되어 있는 땅이라 하여 모두 집을 못 짓는 것은 아닙니다. 해당 시 군 구청에 지목변경을 신청하여 허가를 받으면 지목을 변경할 수 있습니다.
앞서 설명한 도시지역이나 농림지역 등을 다른 지역으로 바꾸기는 매우 어렵지만 지목은 특수한 경우를 제외하고는 변경이 비교적 쉽습니다.
그래서 전원주택을 지을 경우 대지를 구할 수 없을 때는 관리지역(예전의 준농림지역)의 전이나 답, 임야 등을 구입해 대지로 변경하여 집을 짓는 경우가 일반화되어 있습니다.
그러나 농민은 1가구 1 주택에 한해 농림지역에서도 농가주택을 지을 수 있습니다. 한마디로 농민일 경우에는 농가주택에 한해 어떤 땅이든 집을 지을 수 있다고 보면 됩니다.
농지법에서 정한 농민의 뜻은?
농지법에서 정한 '농민’은 크게 세 가지로 정의되어 있습니다.
① 303평(1,000㎡) 이상의 농지에 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농사에 종사하는 자.
② 농지에 1백 평 이상의 고정식 온실, 버섯재배사. 비닐하우스 등 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하는 자.
③ 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1,000수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자가 이해 해당됩니다.
새로 땅을 구입할 때에 챙겨야 할 서류
만약 땅을 새로 구입해 전원주택을 짓고자 한다면 땅을 구입하기 전에 더욱 서류에 대해 챙겨보아야 합니다.
필히 확인해야 할 사항은 토지이용계획확인서와 지적도, 토지대장 등입니다. 이들 서류를 확인하고 의심 나는 사항이 있으면 관계공무원이나 부동산 전문가 등과 상담을 해야 합니다. 서류상 문제가 없는 땅이라 하더라도 현장에 직접 가보고 자신의 눈으로 확인해 보아야 실수가 없습니다.
도시지역의 내용 확인!
도시지역은 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 당해 지역에 대하여 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역입니다.
1. 주거지역 : 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역
2. 상업지역 : 상업 그 밖의 업무의 편익 증진을 위하여 필요한 지역
3. 공업지역 : 공업의 편익 증진을 위하여 필요한 지역
4. 녹지지역 : 자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위해 녹지의 보전이 필요한 지역
위와 같이 네 가지로 구분되며, 같은 도시지역이라 할지라도 법규 및 조례 등이 다 다르므로 꼭 땅 구입 전에 확인을 하셔야 합니다. 특히 조례에 보면 각 지역별로 지을 수 있는 건물 등이 기입되어 있으므로 이 부분을 확인하시고 진행하시는 것이 좋습니다.
세 가지의 관리지역의 이해!
도시지역의 인구와 산업을 수요 하기 위해 도시지역에 준해 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 유해 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준해 관리가 필요한 지역입니다.
전원주택이나 펜션 등은 일반적으로 여기에 해당되는 땅을 전용이나 형질변경을 통해 짓게 됩니다.
2003년 1월 1일 이전 준농림지역(농업진흥지역 밖)은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 의한 관리지역에 해당하며, 개발할 곳과 보전할 곳으로 구분하는 토지적성평가를 실시해 계획관리지역·생산관리지역·보전관리지역으로 세분화되었습니다.
수도권 내 시ㆍ군과 광역시, 광역시와 인접한 시ㆍ군은 2005년 말까지 세분토록 하고 그 밖의 시ㆍ군은 2007년 말까지 세분화하도록 했습니다. 이들 중 계획관리지역이 가장 규제가 적으므로 다목적으로 개발되기 위해서는 계획관리지역에 편입된 땅이 바람직하며 개발용도인 계획관리지역에서만 아파트단지ㆍ공장건설 등이 가능합니다. 관리지역(종전 준농림지역)에서 허용되는 행위는 녹지지역 수준으로 규정하고, 녹지지역과 동일하게 관리지역도 4층 이하 건축물만 허용하고 있습니다.
관리지역은 세 가지로 구분되며, 그 내용은 아래와 같습니다.
첫째, 보전관리지역
자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역입니다.
둘째, 생산관리지역
농업·임업·어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역입니다.
셋째, 계획관리지역
도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역입니다.
관리지역이라 할지라도 그에 맞는 특성들이 다 틀리므로 내 집을 짓고자 할 때는 이러한 내용들을 잘 파악하여 진행하셔야 합니다.
농림지역은 더욱 꼼꼼하게 확인!
농림지역은 도시지역에 속하지 않는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산림법에 의한 보전임지 등으로 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위해 필요한 지역입니다.
이들 지역에서는 주택 신축에 상당한 제제를 받습니다. 우선 토지 소재지로 주소를 이전하여 현지인이 되어야 하며 농지원부를 만들어 농업인이 되면 농가주택은 가능하지만 무주택자라야 하므로 농림지역에 집을 짓고자 할 경우에는 타 지역보다 더 꼼꼼한 체크가 필요합니다.
자연환경보전지역은 규제가 심해요!
자연환경보전지역은 자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보존과 수산 자연의 보호 육성 등을 위해 필요한 지역입니다.
자연환경보전지역의 대지에는 집을 지을 수 있으나 전용은 거의 불가능합니다. 단독적으로는 농가주택이나 복지시설, 농업시설 등은 쉽게 지을 수 있어도 규제는 까다롭습니다. 지목이 대지라 하더라도 음식점·숙박업소 설치가 원칙적으로 금지됩니다.
다만 수질오염이나 경관훼손 염려가 없고 지목이 대지인 경우에 한해 시·군·구 조례에 의해 다양한 적용을 하고 있으므로 해당 시군청의 확인이 필요한 지역입니다.
공원보호구역의 경우에도 집을 지을 수 없다고 볼 수 있습니다.
(좌측부터) 정다운 건축가, 임성재 건축가, 이동혁 건축가[집이라는 본질적인 가치에 집중하다.]
Architecture Team : 홈트리오(주)
대표번호 : 1522-4279
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설계 사례(홈페이지) : http://hometrio.kr/designcase/
글쓴이 : 이동혁 건축가
이메일 : sunsutu@hanmail.net
책 : '따뜻한 전원주택을 꿈꾸다' 저자(http://www.yes24.com/24/goods/40516450?scode=029)
이동혁 건축가 TV : http://tv.naver.com/sunsutu1
상담 및 자문[HOMETRIO 건축가]
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정다운 건축가 : 010-8560-0477
임성재 건축가 : 010-9941-8899
[네이버 TV - 이동혁 건축가 TV]
*글 읽기가 어렵나요? 그럼 이제부터는 영상으로 확인하세요.^^
1. 내 집 짓기의 시작-인트로 : http://tv.naver.com/v/1429784
2. 전원주택 짓기 1차 강연 영상 : http://tv.naver.com/v/1431765
3. 성공의 정석 '꾼' 이동혁 대표 : http://tv.naver.com/v/1434375
4. 전원주택 공법. 무엇으로 지으면 좋을까요? : http://tv.naver.com/v/1436122
5. 전원주택 짓기. 예산 잡는 법! : http://tv.naver.com/v/1446575
6. 전원주택. 왜 품질에 대해 말이 많을까? : http://tv.naver.com/v/1451485
7. 내 집짓기. 언제부터 준비해야 할까요? : http://tv.naver.com/v/1473650
8. 내 땅에 몇 평까지 집을 지을 수 있나요? : http://tv.naver.com/v/1473658
9. 전원주택 지방은 공사비가 더 비싸나요? : http://tv.naver.com/v/1479534
10. 전원주택 AS는 어떻게 진행되고 몇 년까지 보증되나요? : http://tv.naver.com/v/1479537
11. 전원주택 단층과 2층으로 지을 때 비용 차이가 많이 있나요? : http://tv.naver.com/v/1479547
12. 전원주택 성토한 땅에 바로 시공할 수 있나요? : http://tv.naver.com/v/1479558
13. 강화도 이강리 전원주택. 오픈하우스 현장 : http://tv.naver.com/v/1497662
14. 전원주택에 스타코플렉스를 왜 사용하나요? : http://tv.naver.com/v/1599468
15. 전원주택 데크에 대해 알려주세요. : http://tv.naver.com/v/1599480
16. 집짓기 착공 전 준비사항은 어떻게 되나요? : http://tv.naver.com/v/1599505
17. 목조주택에서 가장 많이 나는 하자와 그 빈도는? : http://tv.naver.com/v/1672388
18. 조영구 트렌드 핫이슈. 전원주택 쇼핑몰 : http://tv.naver.com/v/1682435
19. 전원주택 계약 시 속지 않기 위한 방법은? : http://tv.naver.com/v/1684870
20. 전원주택 추가 공사 왜 공사 전에 미리 말하지 않나요? : http://tv.naver.com/v/1688493
21. 강화마루, 강마루, 장판 무엇이 좋나요? : http://tv.naver.com/v/1692136
22. 목조 공법으로도 3층 이상으로 높게 지을 수 있나요? : http://tv.naver.com/v/1698287
23. 목조주택 2층에 시멘트 방통 시공. 목조에 부담을 주지 않나요? : http://tv.naver.com/v/1701955
24. 전원주택 바닥 방통 없이 난방을 할 수 있는 방법이 있나요? : http://tv.naver.com/v/1728947
25. 2억 4천만 원. 경기 광주 전원주택을 소개합니다. : http://tv.naver.com/v/1732431
26. 전원주택. 철근콘크리트가 목조보다 더 튼튼할 텐데도 목조로 집을 짓는 이유가 있나요? : http://tv.naver.com/v/1735979
27. 내 땅에 흙을 마음대로 받아도 되나요? : http://tv.naver.com/v/1739333
28. 지진이 늘어나는데 중목이 아닌 경량 목구조는 약하지 않나요? : http://tv.naver.com/v/1743684
29. 땅이 낮아 성토하고 싶어요. 절차가 어떻게 되나요? : http://tv.naver.com/v/1746299
30. 전원주택. 여름 공사와 겨울 공사 단점은 어떤 게 있을까요? : http://tv.naver.com/v/1759345
31. 전원주택 회사. 정말 안전한 업체인지 확인하고 싶어요. : http://tv.naver.com/v/1766577
32. 목조주택이 몸에 좋다는데 어차피 본드나 벽지도 바르지 않나요? : http://tv.naver.com/v/1817543
33. 전원주택 브랜드 업체들의 이윤이 너무 높지 않나요? : http://tv.naver.com/v/1834510
34. 전원주택 땅을 살려는데 종류가 너무 많아요. 혹시 집을 지을 수 없는 땅도 있나요? : http://tv.naver.com/v/1862326
35. 사람들이 목조주택을 짓게 되는 계기가 있을까요? : http://tv.naver.com/v/1866671
36. 건설업체가 안전한 업체인지 알아보는 법! : http://tv.naver.com/v/1918266
37. 미국식 창호와 독일식 창호의 차이 : http://tv.naver.com/v/1934487
38. 하자이행보증증권에 대해 알아보자 : http://tv.naver.com/v/2011225
39. 제주도에 집 지을 때 주의해야 할 점 : http://tv.naver.com/v/2011251
40. 월간 홈트리오 4월호-NEW 농가주택 표준설계도 : https://www.youtube.com/watch?v=WwZjpLNUiwI&t=273s
41. 월간 홈트리오 4월호②-꿈꾸던 다락방을 갖다 : https://www.youtube.com/watch?v=r1fyjlp4N5Q&t=129s
42. 조립식 소형 전원주택. [kasita]에 대해 알아보자! : https://tv.naver.com/v/3440492
43. 전원주택. 월간 홈트리오 5월호 - 도심형 단독주택을 짓다. : https://tv.naver.com/v/3441024
44. 전원주택에서 비가 오기 전 가장 먼저 확인해야 할 사항 : https://tv.naver.com/v/3506313
45. 전원주택 지으려고 하는데 어디에 물어봐야 할까요? : https://tv.naver.com/v/3571540
46. 전원주택 아스팔트슁글 괜찮나요? : https://tv.naver.com/v/3571580
47. 전원주택 세라믹사이딩 어떤 자재인가요? : https://tv.naver.com/v/3571616
