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계정을 잊어버리셨나요?

by 이동혁 건축가 Jan 12. 2016

내집짓기-농가주택을 구입해도 될까?

농가주택이 딸린 땅 구입시 유의사항.

출발

손이 꽁꽁꽁~ 발이 꽁꽁꽁~ ㅠㅠ

엄청 추운 날씨... 얼마나 움츠렸는지 등이 다 뻐근해지네요 ^^;

봄 착공까지 이제 2달 정도밖에 남지 않았네요. 오늘도 열심히 내 집짓기를 공부하시는 분들을 위해 좋은 이야기를 많이 많이 들려드리도록 하겠습니다.^^
이 시기가 되면 설계를 마무리하고 본격적인 시공 준비에 들어가신 건축주님도 계시며, 가을 공사를 위해 설계와 토목공사를 준비 중이신 건축주님도 계실 것입니다.
지난 이야기에서는 단지형 전원주택에 대한 내용을 설명 드렸는데요. 이번 이야기에서는 가장 많은 문의가 오는 농가주택에 대한 부분 중 땅에 대한 부분에 대해 이야기 드리도록 하겠습니다.

출처 : http://cfile213.uf.daum.net/image

농가주택? 허물고 다시 지어야 하는 것 아닌가요?

농가주택은 더 이상 쓸모없는 주택, 폐가라는 단어는 옳지 못합니다. 전원주택과 힐링 열풍이 불면서 새롭게 부상한 것이 바로 농가주택이기 때문입니다. 새로 집을 짓는 것도 좋지만 현재 지어져 있는 농가주택을 재활용하는 방법! 저렴한 비용으로 내 집을 마련할 수 있는 좋은 방법 중 하나이기 때문에 예비 건축주님들께서는 이러한 방법도 생각해 보시면 좋을 듯합니다.

출처 : 여성중앙 농가주택 리모델링 사례 http://opds.joins.com/news/component/htmlphoto_mmdata/201310/22

농가주택의 장점을 말하라고 한다면 크게 4가지로 말할 수 있습니다.

첫째, 농지전용 절차가 없어 시간적, 비용적인 면에서 유리합니다. 다급하게 집이 필요하신 분의 경우에는 매우 매리트를 느끼실 부분입니다. 평균적으로 설계부터 시공까지 약 5개월 정도가 소요되기 때문에 이 기간을 소요하지 않고 내 집을 마련할 수 있습니다.

둘째, 농가주택의 경우는 대지이므로 농지전용 시 소요되는 비용을 줄일 수 있습니다.(대지가 아닌 농지인 경우도 있으니 등기부등본 확인이 필수입니다.) 생각보다 농지전용 비용이 만만치 않습니다. ㎡당 비용이 발생되어지기 때문에 간혹 이 부분만 수천만원이 나오시는 분들도 계십니다.

셋째, 구조체가 튼튼할 경우 간단한 리모델링만으로 건축을 할 수 있습니다.(하지만 리모델링 비용이 적지 않으므로 비용이 들어가더라도 산출을 해 보시는 것이 장기적인 면에서 바람직합니다.)

넷째, 농가주택은 마을이 형성되어 있고 기반 시설이 갖추어져 있으므로 건축 시 소요되는 기반시설비용을 절감할 수 있습니다. 기반시설이라 하면 수도, 전기, 가스 등 생활에 필요한 설비시설을 말합니다. 전원의 경우 이 부분만 천 만원 가량이 들어갈 수 있는 곳도 있기 때문에 이 부분을 절약할 수 있는 부분은 큰 매리트 중 하나입니다.

출처 : http://cfile203.uf.daum.net/image/263DC04351BAB52B343637

농가 주택이 딸린 땅 구입하려고 하는데 검토하여야 할 사항 좀 알려주세요!

전원주택을 짓고자 결정했는데 생각보다 마땅한 땅이 나오지 않고 있으시죠?

그러다보니 오래된 농가주택을 구입하여 내 집 마련의 꿈을 이루고자 하시는 분들이 많습니다. 최근 상담문의만 보더라도 농가주택에 대한 관심이 얼마나 많은지 알 수가 있습니다. 그렇다면 이러한 농가주택이 딸린 땅을 구입하고자 할 때 검토하여야 할 사항들은 무엇이 있을까요? 지금부터 기본적으로 검토하여야 하는 부분에 대해 설명 드리겠습니다.

첫째, 지적도상 도로가 있는지 확인해야 합니다. 4m 이상의 도로를 확보해야 하므로 십 년이 된 농가주택의 경우 도로가 없는 경우가 많으므로 이 부분을 꼭 확인하여야 합니다.

둘째, 구입하고자 하는 땅에 건물이 있을 경우 토지 소유주와 건물 소유주가 일치하는지 확인해야 합니다. 간혹 불일치하는 경우 사용허가에 대한 서류를 받으셔야 하며, 추후 건물을 매매할 때 이 부분이 동일 시 되어있지 않다면 곤혹을 치를 수도 있기 때문에 꼭 확인하셔야 합니다.

셋째, 등기가 안 된 건물을 구입 시 가격, 매매 사실을 모두 찾아내 양도 신고를 한 후 등기를 해야 하므로 사전에 건축물 대장을 필히 열람하여 검토해야 합니다. 간혹 부동산 말만 믿고 계약하시는 건축주님들이 계신데 꼭 건축물 대장을 직접 확인해보셔야 합니다.

넷째, 무허가 건물일 경우라도 추후 매도자가 아닌 건물 소유주가 나타나 지상권을 주장하면 복잡하므로 매도자와 계약 시 건축물에 대한 소유권 문제는 매도자가 책임진다는 문구를 계약서에 넣어 계약 하셔야 합니다.

다섯째, 건축물 소유자가 토지의 소유주가 아닌 경우 건축물에 대한 지상권만 가지고 있는 경우가 있으니 한번쯤 고려하셔야 합니다.

여섯째, 리모델링 계획 시에는 건축물의 골조를 잘 살펴야 합니다. 정말 노후된 주택의 경우 콘크리트라 할지라도 헐어내고 다시 지어야 하는 경우도 많습니다.

일곱째, 집에 대한 내력을 파악해야 합니다. 이 집이 어떻게 지어졌는지, 무슨 용도로 지어졌는지 등 기본적인 내력은 파악하시는 것이 좋습니다. 이 부분은 지역 주민들에게 물어본다면 생각보다 쉽게 정보를 얻을 수 있습니다.

여덟째, 농가 주택의 경우 대부분 지붕의 재료가 슬레이트인 경우가 많아 추후 구입 후 신축을 생각한다면 철거 시 석면으로 분류되어 전문 업체가 처리해야 하기 때문에 철거비용이 생각보다 높아질 수 있습니다. 철거비용도 300만원 이상 발생되어질 수 있기 때문에 고려의 대상입니다.

출처 : http://www.industry.org.il/_Uploads/dbsArticles

TIP. 토지 구매 시 중요 POINT

지난 이야기 동안 열심히 달려왔지만 생각보다 많은 내용으로 인해 정리가 안되시는 예비건축주님들이 계실 것입니다. 이에 토지 구매 시 중요한 포인트들을 한번 정리하는 시간을 갖겠습니다.

첫째, 아름다운 경치보다는 살기 좋은 곳으로!
살기 좋은 곳의 기준이 참 애매합니다. 하지만 두루뭉술하게는 어느 정도 표현은 가능하답니다. 예를 들면 기반 시설이 잘 되어 있는 곳(전기•전화•지하수 개발 등), 강변, 골짜기, 계곡 주변에서 떨어진 곳, 적설량, 강추위, 홍수, 태풍, 풍속 등의 피해가 없는 곳, 저지대나 고지대가 아닌 곳, 물과 토양 그리고 기후가 좋은 곳, 교육, 교통, 의료, 문화, 생활 편의시설 이용이 편리한 곳 등이 제가 생각하는 살기 좋은 곳입니다.

둘째, 서류 확인은 필수!
땅을 구입하실 때 필수 서류를 확인 안하시는 분들이 간혹 계십니다. 이는 어떠한 것을 확인해 보야야 하는지 모르셨기 때문입니다. 기본적으로 5가지의 서류는 확인해 보아야 합니다.

-토지이용계획 확인서 : 공법상의 이용제한이나 거래규제에 관한 사항
-지적도•임야도 : 땅의 형태, 경계, 도로여부확인
-토지대장•임야대장 : 면적, 지목 등의 사실관계에 관한 사항
-토지•건축물•등기부 등본 : 소유권 등의 권리관계에 관한 사항
-건축물대장 : 건물의 소재지, 구조, 건평, 소유자의 주소, 성명 등에 관한 사항
위 5가지는 꼭 확인하셔서 부동산 업자에게 휘둘리는 일 없도록 하시기 바랍니다.

셋째, 현장 답사는 반드시 객관적으로!
경치만 좋다고 다 좋은 것은 아닙니다. 생각보다 마음에 드는 땅을 발견하면 장점만 보이고 단점은 놓치고 지나치기 쉽습니다. 그렇게 때문에 더더욱 객관적인 시각에서 분별할 수 있어야 합니다. 향과 조망권이 좋다고 끝나는 것이 아닌 내 집을 어떤 형태로 앉힐 것인지에 대한 밑그림 정도는 그려보셔야 하며, 같이 공동체 생활을 할 마을 주민의 성향 등도 미리 파악해 보시는 것이 좋습니다. 힘들고 지친 도시생활을 뒤로하고 여유로움과 힐링을 위해 전원으로 들어가는 것인데 마을주민과의 트러블과 내 마음에 들지 않는 집을 짓고 산다면 이보다 더 힘든 일은 없을 것입니다.