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매거진 홈트리오 시공사례

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by 이동혁 건축가 Apr 11. 2023

'성수동 리모델링 프로젝트' 591평 목천빌딩 상가완공

#71 홈트리오 시공사례 - 건축비 : 190,000만 원

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제목 : '성수동 목천빌딩 상가 리모델링 프로젝트' 591평 성수동 목천빌딩 상가 완공 둘러보기

소제목 : #71 홈트리오 시공사례 - 건축비 : 190,000만 원

STORY

: 서울의 핫 플레이스 하면 바로 떠오르는 그곳.

바로 성수동입니다.

성수동의 노른자위땅에 위치한 이번 빌딩은 2000년대 초반에 지어진 건축물로 20년이 넘은 노후된 건물이었습니다. 가장 좋은 것은 철거 후 다시 신축을 하는 것이지만 그렇게 할 경우 현재 건축법을 적용받게 되므로 손실되는 면적이 커지게 됩니다.

신축이 아닌 풀 리모델링을 선정한 이유에는 주차장 문제도 존재합니다. 주차장법이 이 건물이 지어질 당시와 달리 많이 강화되었기 때문에 잘못 설계를 했다가는 기존 건물보다도 못한 면적의 빌딩이 만들어질 수 있었거든요.

아마 신축은 많이 보셨겠지만 이렇게 빌딩을 통째로 리모델링하는 경우는 거의 못 보셨을 거예요. 오늘 홈트리오에서 저희가 진행한 상세 프로젝트 내용을 공개하도록 하겠습니다.

이번 빌딩은 성수동에 위치한 건물로 총 연면적 591평의 지하 1층 지상 8층의 상가 건물입니다. 건축주님께서 뼈대만 남겨둔 상황에서 전체 리모델링을 원하셨기 때문에 이에 맞춰 외부 재마감 및 실내 인테리어를 전부 다시 하는 방향으로 프로젝트가 진행되었습니다.

보통 현재 건축비 기준으로 이 정도의 면적을 리모델링 공사하려면 평당 500~600만 원 정도가 소요됩니다. 단순 계산하면 35억 정도가 소요되어야 맞는 프로젝트인 것이죠. 심지어 이번 빌딩은 엘리베이터도 완전히 새것으로 교체했습니다.

하지만 실재 들어간 공사비는 얼마였을까요? 저희의 기술력과 노하우를 바탕으로 15억을 줄인 20억 언더로 공사를 마무리 지었습니다. 솔직히 저희들도 이 금액대로 줄일 수 있을지 확신이 없었거든요. 하지만 수익형 건물이기 때문에 많은 돈을 투자하기보다는 적정선에서 최고의 결과치를 끌어내는 방향으로 예산을 잡고 진행했습니다.

디자인도 최고지만 가성비 높은 건축비가 더 매력적으로 다가오는 것 같습니다. 좀 더 이해하기 쉽게 이야기드리면 평당 350만 원(부가세포함) 금액으로 풀 리모델링을 진행한 거예요.

성수동 리모델링 공사를 시작으로 주변에서 정말 많이 문의를 주셨어요. 모든 빌딩을 다 리모델링해 드리면 너무 좋겠지만 저희들은 시즌별 15개씩만 계약받기 때문에 아쉽게도 다 계약해드리지 못했습니다.

혹 노후된 빌딩을 리모델링 예정이신 분들은 최소 1년 전에는 문의를 해 주셔야 진행이 가능합니다. 저희들처럼 '건축사면허'와 '종합건설면허'를 모두 가지고 하는 회사가 거의 없어서 더욱 문의를 많이 주셨던 것 같아요.

최근에 진행 중인 성수동 빌딩 현장의 경우에도 건축주님께서 계속 신축을 알아보시다가 이번 프로젝트 사례를 보시고는 리모델링으로 과감히 전환하셨어요. 신축대비 건축비가 절반가량이거든요. 내가 살 집이라면 신축을 해서 오래 살면 되지만 수익성 건물의 경우 무작정 많은 건축비를 들일 수는 없거든요. 현실성 있는 부분에서 타협해야 한다는 것이 키포인트일 것 같네요.

다음 이어질 사진들을 보시면 공사가 이루어지기 전 빌딩의 모습과 리모델링이 완성된 후 모습을 모두 담아놓았습니다. 아마 완전히 다른 느낌이라는 것을 느끼실 수 있을 거예요.

약 1년간의 공사였는데요. 정말 힘들었지만 이렇게 좋은 결과물로서 선보이게 되어 건축가로서, 또한 건설회사의 대표로서 많은 뿌듯함을 느낍니다.

SPEC

공법 : 철근콘크리트

진행방법 : 리모델링

시공 : 홈트리오(주) / 상담문의 : 1522-4279

ARTIST : 건축가 정다운, 임성재, 이동혁

홈페이지 : http://hometrio.kr/

지붕마감재 : 평지붕 마감 / 외벽 마감재 : 스타코 / 포인트자재 : 유리+스틸

실내벽마감재 : 페인트마감 / 실내바닥마감재 : 포세린타일

창호재 : 이건 알루미늄 3중 시스템창호

건축면적 : 1956.44㎡(지하 1층 : 261.48㎡, 1층 : 211.87㎡, 기준층(2층~8층) : 211.87㎡, 옥탑 : 27.62㎡)

예상 총 건축비 : 1,900,000,000원(부가세 포함, 산재보험료 포함 / 설계비, 인허가비, 구조계산 설계비 별도)

설계비+인허가비+구조설계비+인테리어설계비 : 177,300,000원(부가세 포함)

*건축비 외 부대비용 : 대지구입비, 가구(싱크대, 신발장, 붙박이장), 기반시설 인입(수도, 전기, 가스 등), 토목공사, 조경비 등

Floor Plan

지하 1층 평면도

1층 평면도

기준층(2층~8층) 평면도

이동혁 건축가 : 빌딩 리모델링. 어찌 보면 디벨롭의 영역일 거라 생각합니다. 20억 정도를 투자하여 건물의 가치를 배 이상으로 올릴 수 있는 프로젝트였으니까요. 신축만이 답이라고 생각할 수도 있지만 수익성 건물의 경우 구입 원금과 대출금, 그리고 임대 수익의 다양한 부분을 계산하여 이 건물의 가치를 계상하여야 합니다. 그러다 보면 무작정 신축하기 어려운 현장들이 있는데요. 기둥, 보 구조의 라멘구조형식이라면 이번 빌딩 사례처럼 풀 리모델링을 검토해 보시는 것도 답이라고 이야기드리고 싶습니다. 이렇게 리모델링 공사 후 임대가 더 잘 들어오는 건물이 되었으며, 이 일대의 랜드마크적인 건물로 우뚝 서게 되었습니다. 아마 성수동만 가셔도 이 건물이 눈에 확 들어올 거예요. 한 번씩 꼭 구경하고 오세요.

정다운 건축가 : 이전 빌딩의 디자인과 차별점을 꼽자면 전면부의 창일 거예요. 벽돌로 구성되어 있던 가벽들을 모두 털어내고 과감히 통창유리로 마감을 진행했습니다. 어설프게 기둥을 가리는 것보다는 확실히 노출시키는 것이 더 예뻐 보입니다. 또한 외벽의 화이트톤 베이스의 마감과 투명한 느낌의 창이 주는 분위기가 이 건물의 매력을 더욱 배가시켜 준다고 할 수 있습니다. 단순히 외부적인 부분만 고친 것이 아닌 내부의 계단실과 엘리베이터, 화장실까지 전부 새것으로 시공했습니다. 아마 리모델링 공사라고 말하지 않는다면 신축건물이라고 생각 들 거예요.

임성재 건축가 : 이번 빌딩 리모델링에서는 전기, 설비적인 부분도 모두 재시공했습니다. 살려서 진행한 부분은 뼈대밖에 없어요. 골조 부분을 제외하고는 전부 새로 시공했다고 생각해도 됩니다. 이 건물은 향후 20년은 더 문제없이 활용할 수 있을 거예요. 100년이 간다는 것은 거짓말 같고, 마감부터 설비라인을 모두 교체했기 때문에 특별한 유지관리 없이 오랜 기간 동안 편히 사용가능 할 것입니다. 이번 프로젝트를 진행하면서 느낀 점이 많습니다. 이번 경험치를 잘 살려 다음 빌딩 프로젝트에도 더 좋은 아이디어와 결과물로서 여러분들께 선보이도록 노력하겠습니다.