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계정을 잊어버리셨나요?

by 이동혁 건축가 Jan 21. 2016

전원주택 상담 중 가장 많이 묻는 질문 BEST 11

전원주택에 대한 궁금증 TOP 11

출발

오늘도 어김없이 찾아온 건축매니저 이동혁입니다.^^

요 며칠간 일이 바쁘다보니 글을 잘 못 올렸네요. ㅠㅠ 좋은 정보만을 성실하게 올려드린다는 약속을 못 지켜서 죄송합니다. 앞으로는 일주일에 꼭 3개 이상의 이야기를 들려드리도록 노력하겠습니다.^^

오늘은 제가 전원주택 상담을 하면서 가장 많이 받는 질문 11가지를 추려보았습니다.

인터넷에 잘못 알려져 있는 정보들과 업자들이 올려놓은 정보들을 무엇이 사실이고 거짓인지 한번 답변드려보는 시간을 가져볼려고 합니다.

자 그럼 출발해 보겠습니다.^^

*앗! 위의 하트모양 라이킷 꾹 눌러주시는 것 잊지 마시구 공유도 많이 많이 해주세용^^

출처 : https://res.cloudinary.com/homify/a_0,c_fit,q_70,w_1108/v1438813774/p/photo/image

1. 목조주택의 좋은점이 무엇인가요?

2016년 현재 우리나라에 지어지고 있는 전원주택의 공법은 크게 4가지 정도로 압축되어질 수 있습니다.(수십개의 공법이 있지만 대표적인 것만 설명드리겠습니다.^^;)

첫번째, 목조주택

두번째, 철근콘크리트주택

세번째, 스틸주택

네번째, 패시브주택

아마 구독자 여러분들도 고민중이신 공법이 위 네 가지 사항중에 속해있을거라 생각되어집니다.

이 중 목조주택은 타 공법에 비해 생각보다 국내에 들어온 연혁이 길지는 않습니다. 또한 초기에 들어왔던 목조주택의 공법과 현재 사용하고 있는 목조주택의 공법은 조금 차이가 있다고 할 수 있습니다.

오랜시간 국내 기후와 현황에 적응되어지면서 많은 발전이 있었고, 또한 온돌이라는 문화가 접목되면서 미국이나 유럽에 있는 주택과는 조금 다른 방향으로서 목조주택이 발전되어왔다고 할 수 있습니다.^^

목조주택은 친환경 자재인 나무를 골조(뼈대)로 하여 지은 집을 말합니다. 나무의 특성상, 단열성이 뛰어나고 인체에 유해한 성분이 없으며 가공성이 뛰어나다는 장점을 가지고 있어 대중화 되는대에 아무런 걸림돌이 없었습니다.

목조주택의 대표적인 장점은 다음과 같습니다.
1. 타 공법에 비해 단열성과 환기성, 습도조절능력이 뛰어납니다.

2. 친환경 자재 사용으로 새집 증후군 및 아토피, 호흡기 질환, 발암 예방에 탁월합니다.

3. 건식 공법으로 사계절 공사가 가능하며, 공사기간이 짧아 3개월 이내에 공사가 완료됩니다. (30~40평대 기준)

4. 목조주택은 수명이 길며, 화재에 강한 특성이 있어, 경제적입니다.

출처 : http://blogimg.ohmynews.com/attach/38409/1300644479.jpg

2. 건축비는 평당 얼마에요?

집이라는 것이 단순히 하나의 요소만 결정한다고 해서 뚝딱 지어지는 것이 아니지요.^^

그렇기 때문에 평당단가라는 것 자체가 참 애매한 부분입니다. 각 회사마다 그 기준이 다르며, 기술력과 마감이 달라집니다. 또한 포함된 옵션도 달라집니다.

그렇다고 건설회사에서 물량이 몇개들어가고 골조는 얼마여서 어쩌구 저쩌구... 라는 식으로 설명을 해 버린다면 아마 이 내용이 무슨내용인지 파악하느라 실질적인 계획은 진행하지도 못 하실것입니다.

그래서 각 회사마다 기준을 만들어 평당단가 기준이라는 것을 만들었습니다. 이 안에는 집이 지어지는 순서대로 기초, 골조, 단열, 외장재, 인테리어 마감까지 어떠한 메이커의 자재를 사용한다라고 명시되어져 있습니다.

인터넷에 보면 평당단가는 무조건 옳지 않다가로 적어놓으신 분들이 많은데요. 평당단가 기준이 우리나라에 자리 잡은지도 벌서 15년이라는 시간이 흘렀습니다.

전문가인 제가 보아도 터무니 없는 것이 아닌 어느정도 기준이 금액으로 자리가 잡은 것 같습니다.(이렇게 말할 수 있는 이유는 각 회사의 평당단가를 물량계산으로 다시 살펴보면 큰 차이가 없다라는 점을 확인하였기 때문입니다.^^;)

현재 2016년 기준으로 각 회사를 분석해 본 결과 2015년에 평당 420~430만원 정도에 걸쳐있던 평당단가 기준이 평당 440~450만원 사이로 올라간 것을 확인해 볼 수 있습니다.

이는 박람회에만 가 보아도 쉽게 확인할 수 있는데요. 외장재와 인테리어의 수준이 해마다 업그레이드 되어지기 때문입니다.

초기 목조주택의 외장재는 시멘트사이딩이 대부분이었습니다. 하지만 현재에는 건축주님들의 눈이 워낙 높아지면서 시멘트사이딩은 거의 사용되어지지 않고 있으며, 기본이 스타코플렉스에 세라믹 사이딩이나 베이스판넬 또는 징크 등이 사용되어지고 있습니다.

공사비가 왜 계속 올라가느냐라고 질문하시는 분들이 많으신데. 이는 공사의 자재들도 그만큼 업그레이드 되어지기 때문이라고 말씀드리고 싶습니다.

*그래서 항상 초기 상담시 이런 말을 건축주님께 드립니다. "과시욕을 버리세요." 정말로 과시욕만 조금 버린다면 훨씬 저렴한 가격으로 좋은 집을 지으실 수 있으실 것입니다.^^

출처 : http://cfile9.uf.tistory.com/image/195351314CA6124829630E

3. 내 땅에 집을 지을 수 있나요? 지을 수 있다면 몇 평까지 집을 지을 수 있나요?

대지에 집을 짓는 것은 일단 지역지구를 살펴보아야 합니다. 개발제한구역 같은 곳들은 애초에 집을 지을수 없는 곳이므로 대지를 구입하실 때 꼭 법적인 부분과 개발현황, 지역지구 등을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.

또한 건폐율과 용적률에 따라 집을 지을 수 있는 면적이 달라지므로이 부분도 자세히 살피셔야 합니다.

*건폐율은 허가받은 부지 면적에 (수평 투영면적) 1층으로 집을 지을 수 있는 면적의 백분율이며, 용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율을 말합니다.

[용도지역멸 건폐율과 용적률]

위의 표가 기본적으로 적용되는 기준이며, 지역지구가 같더라도 각 지역별로 건폐율과 용적률이 다르게 적용되는 곳들이 있으니 이 부분은 꼭 담당 공무원이나, 담당 설계자한테 문의를 자세히 해 보시고 진행하시는 것이 좋습니다.

출처 : http://ojsfile.ohmynews.com/STD_IMG_FILE/2015/1120/IE001895619_STD.jpg

4. 평당단가에 포함되어지지 않은 별도 공사에는 어떠한 것이 있으며,
비용은 얼마나 더 들어갈까요?

1. 정화조 공사

2. 행정업무 - 건축신고/허가, 감리비, 개발 행위 등.

3. 인입공사 - 전기, 가스, 수도, 지하수 등.

4. 가구공사 - 싱크대, 신발장 포함한 각종 보관장 등.

5. 토목공사 - 성토/절토, 석축/옹벽, 조경공사, 우수관로, 외부 수돗가 등.

6. 측량공사 - 경계측량, 분할측량, 현황 측량 등.

7. 난방공사 - 지열, 태양광, 벽난로, 화목 보일러 등.

8. 옵션공사 : 오픈천정, 다락방, 포치, 데크 등.

위의 부분이 평당단가에 포함되어지지 않은 부분들입니다.^^ 쉽게 생각해 건설회사에 돈을 주지 않는 부분들이 여기에 해당되어져 있습니다.

이 부분들은 평균적으로 2000만원~3000만원 정도 소요되어지게 되어집니다. 물론 전원주택 단지처럼 기반시설 및 모든 토목공사가 완벽하게 완료되어져 있는 곳이라면 금액은 현저히 줄어들 수 있습니다.

*한가지 TIP을 드리면 건축 예산을 잡을 때 내 집을 지을 예산이 2억이라고 가정한다면, 순수한 건축비는 1억 7천만원 안쪽에서 무조건 끝나야 위의 건축 외 부대비용에 돈을 사용할 수 있습니다.^^

출처 : http://cfile5.uf.tistory.com/image/114C13244C82EF376AD9DD

5. 브랜드 건설회사의 경우 몇 평부터 시공이 가능한가요?

제가 팀장으로 있는 건설회사의 기준으로 살펴보면 브랜드라 부를 수 있는 회사들은 평균적으로 30평 이상이 되어야 기본적인 마진이라는 것이 남을 수 있습니다. 물론 작게 짓더라도 마진은 남지만 집을 작게짓던 크게짓던 들어가는 장비대와 인건비가 비슷하기 때문에 큰 규모의 회사를 움직일려고 한다면 최소 기준은 30평이라고 답변드릴 수 있습니다.(최근에는 25평 이상부터 짓기도 하나 30평 미만은 5% 할증이 있으므로 이 부분을 염두하여 시공평수를 정하시기 바랍니다.^^)

간혹 남는 자재에 대해서 물어보시는 분들이 있는데 자재는 온장개념(재단되어 나오는 자재가 아닌 정해진 규격의 자재)으로 들여와 현장에서 재단하여 쓰기 때문에 남는 자재를 타 현장에서 쓸 수가 없고, 결과적으로 폐기로 처리 하는 편입니다.

장비와 인원 역시 일당 개념이기 때문에 적은 평수를 짓는다고 시간당 급여(사용료)로 지급이 불가하여 결과적으로는 큰 평수의 차이가 나는 시공현장이 아니면 대부분의 지급 원가(자재비, 인건비, 장비 사용료 등등)가 동일하게 이루어집니다.^^

6. 같은 평수를 단층 or 2층으로 지었을 때 금액적 차이가 있나요?

보통 개인 시공 업자나 영세업체에서는 단층과 복층의 시공단가가 다를 수 있습니다.

하지만 최근에는 평당단가로 계산되어 시공 계약을 진행하기 때문에 2층으로 짓는다고 하여 공사비가 상승되어지지는 않습니다.^^

*간혹 물량으로 뽑으면 차이가 나지 않느냐? 라고 질문하시는 분들이 있는데 제가 실제로 뽑아서 비교해 본 결과 큰 차이는 없었습니다. 다만 기술력의 차이가 더 있기는 하지만 기술력이 더 들어간다고 하여 비용을 더 받지는 않습니다.^^

출처 : http://cfile9.uf.tistory.com/image/1205305A4D4D16C838BAC5

7. 건축 기간은 얼마나 걸리나요?

목조주택의 공사 기간은 타 공법에 비해 짧은 시공일수를 가지고 갑니다.

평수와 디자인에 따라 다를 수는 있지만 평균적으로

설계 계획 약 2~3개월

시공 기간 약 3개월

사용승인기간 0.5개월 정도 걸립니다.

따라서 최소 6.5개월 정도는 생각하시고 준비하셔야 합니다.(물론 이는 계획 진행에 있어 변경 사항 발생 빈도 및 공사 중 일기 변화에 따라 일정이 늘어날 수 있습니다.)

*일반적인 사항이면 제가 위에서 설명드린 기간안에 모두 마무리가 되어집니다. 하지만 제 경험상 톱니바퀴가 맞물려 돌아가듯 잘 돌아가는 경우는 생각보다 드뭅니다. 주변의 민원이 들어와 공사사 스톱되어지는 경우도 있으며, 설계가 마음에 들지 않아 반년이상 설계를 하시는 분들도 계십니다.

그렇기 때문에 평균적으로 최소 1년 전에는 스타트를 하여 여유있기 집 짓기를 진행하시는 것을 추천드리며, 아무리 늦어도 8개월 전에는 시작하시길 권해드립니다.^^

출처 : https://i.ytimg.com/vi/ShTQ5XiSK-4/maxresdefault.jpg

8. 땅과 관련된 문제도 대행해 주시나요?(토지구입 및 토목공사 진행)

건설회사의 경우 주택 전문 시공회사이기 때문에 땅과 관련된 문제는 대행해 드리지 않습니다. 법적으로도 이를 대행해 주는 것은 말이 되어지지 않습니다. 토지의 경우엔 매입 전 건축이 가능한 토지인지 아닌지에 대한 정보만을 간략이 조언해 드리는 것이지 절대로 건설회사에서는 땅과 관련된 문제를 대행해 주지 않습니다.

혹 대행이 가능하다라고 한다는 것은 부동산이나 시행업체가 같이 조인되어져 있는 경우일 것입니다.

또한 직접 토목공사를 진행하지 않습니다.

토목공사의 경우 토목업체에서 진행하는 부분이므로 건설회사에서는 대행해 주지 않습니다.

다만 제가 다니는 회사처럼 원스톱 시스템을 구축한 회사라고 한다면 이미 토목업체와 조인이 되어져 있어 별도의 선택을 하시지 않으셔도 편안히 진행이 가능하십니다.(이 부분은 회사마다 시스템이 다르므로 한번 계약 전 살펴보시는 것이 좋습니다. 결론을 내리면 건설회사에서는 토목공사를 하지 않습니다. 하청이나 파트너쉽으로 조인되어져 있는 토목회사에서 진행하는 것이라고 말씀드리고 싶습니다.^^)