건축주가 생각할 수 있는 두 가지 계약방법
2. 발 한번 내디뎌 볼까?(집 짓기의 시작)-히든 페이지
순서대로 읽다 보면 완성되는 나의 집
꿈꾸던 전원주택을 짓다
글쓴이 : 이동혁
2. 발 한번 내디뎌 볼까?(집 짓기의 시작)-히든 페이지
제목 : 건축주가 생각할 수 있는 두 가지 계약방법
집을 짓기로 고민하고 공부하다 보니 어느 부분에서 꽉 막히게 되었다. 인터넷을 검색해도 답변이 명확하지 않고 나 스스로도 판단이 서질 않는다.
"무엇이 나를 이렇게 답답하게 만드는 것일까?"
답은 계약 방식에 대한 내용이다. 모든 건축주가 집을 짓기까지 결정하는 것도 어려운데 집을 짓기 위해 본격적으로 스타트할 때 생각지도 못한 부분에서 멈춰 서게 된다. 그 부분이 바로 계약 방식에 대한 부분인데 쉽게 결정할 수 있는 것 같으면서도 '돈'과 관련된 부분이다 보니 멈칫하게 된다.
이번 히든 페이지에서는 이 부분을 객관적이 아닌 주관적인 시각에서 이야기해보겠다. 객관적인 정보는 이미 인터넷에 넘치고 넘쳤을 테니 여러분들은 아마 필자의 개인적인 생각을 듣고 싶어 할 것이다. 지금부터 하는 이야기가 틀렸을 수도 있다. 다만 현실을 직시하고 그 현실을 안고 갈 수 있다고 한다면 그 방향대로 가는 것이 옳을 것이다.
집을 짓기 위한 계약방식은 의외로 간단하다. 딱 두 가지 방법만 있으며, 첫 번째는 건설회사에 의뢰해 집을 짓는 계약방식이고, 두 번째는 인부들을 직접 고용해 직영공사로 집을 짓는 계약방식이다.
1. 건설회사에 의뢰해 집짓기
: 집을 짓는 분들 중에 90%가 이 계약방식을 택해서 진행한다. 복잡한 것이 싫고 계약한 후 완공되면 그때 문 열고 들어가면 되는 가장 편한 방법이기도 하다. 물론 어떠한 업체를 선정하느냐에 따라 편의성의 차이는 있을 수 있으나 브랜드 업체라고 한다면 대부분 시스템으로 움직이므로 믿고 따라가기만 하면 집이 완성된다.
다만 건설회사에 주는 대행 수수료가 있으므로 15~20% 정도의 비용이 추가로 들어간다고 생각하면 된다. 1년에 많이 짓지 않고 10채 미만으로 짓는 업체의 경우 마진율이 30%에 육박하기도 하니 이 부분은 잘 따져봐서 계약하길 바란다.
건설회사가 꼭 답은 아닐 수 있다. 어떠한 업체를 만나느냐에 따라 품질도 달라지므로 최종 판단은 건축주가 얼마나 발품을 파느냐에 달려있다.
2. 직영공사로 집짓기
: '돈'이 부족하거나 직접 집을 지어보고자 하는 분들이 선택하는 계약방식이다. 이론상으로는 건설회사에 주는 20% 수수료가 없으니 80% 정도의 비용으로 집을 지을 수 있다는 계산이 나오는 계약 방식이다.
이론상으로만 본다면 비용을 아낄 수 있는 최고의 계약방식이다. 문제는 이상하게 직영공사로 집을 지었을 때 싸게 잘 지었다는 분들이 생각보다 없다는 것이다.
여러분들은 지금부터 말하는 것을 잘 인지하고 있어야 한다.
① 인건비 : 직영공사는 일용직 계약으로 인건비가 지불된다. 다시 말해 하루만 지연돼도 엄청난 인건비와 장비대가 발생한다는 것을 뜻한다. 보통 건설업체의 경우 목조주택 건축기간이 3개월 정도 된다. 직영공사의 경우 대부분 4개월을 넘어가고 있으니 한 달 이상의 인건비가 더 지출된다는 것을 알 수 있다. 또한 직접 인부들을 통솔해야 하니 본인의 인건비도 생각해 놓아야 한다.
② 관리 : 이 부분이 가장 문제이다. 건축가인 본인도 현장 인부들을 통솔할 때 말 징그럽게 안 들어서 화내는 경우가 허다하다. 많은 분들이 본인이 현장에 나가 일을 시키면 인부들이 일을 할 것이라 생각하는데 천만의 말씀이다. 현장에서 일하시는 분들은 속된 말로 '곤조'라는 것이 있다. 이상한 고집이 있다는 것이다. 항상 해오던 대로만 일을 한다. 새로운 방식이나 정석의 방식이 있어도 힘들거나 모르는 부분이라면 아무리 뭐라고 해도 그대로 시행하지 않는다. 대부분의 건축주는 비전문가이다. 더더욱이 말을 안 들을 것이다. 여러분은 꼭 관리에 대한 부분을 어떻게 정리할 것인지를 생각해야 한다. 대부분의 건축주들은 하다 하다 안되니 결국에는 현장을 관리해 줄 현장소장을 찾게 되는데 그 사람이 공짜로 일해 줄리 만무하다. 결국에는 돈으로 해결해야 하니 점점 비용이 증가되는 것이다.
③ 자재비 : 건설회사에서 구입하는 자재비와 개인이 집 한 채를 짓기 위해 구입하는 자재비의 가격이 같을까? 여러분은 어떻게 생각하는가? 이 한마디만 드리겠다. 도매가와 소매가는 분명히 틀리다. 개인은 절대로 도매가로 자재를 구입할 수 없다. 억울해할 필요 없다. 상법이 그렇게 되어있다.
④ 기간 : 우여곡절 끝에 어찌 되었든 기초공사를 시작했다. 기초공사 다음에 무슨 공사를 해야 하지? 시간이 또 흐른다. 시간은 '돈'과 연관될 것이다.
⑤ 통장 : 직영공사를 할 때 의외로 많은 분들이 본인 명의의 통장을 직영공사를 해주는 소장에게 넘겨준다. 제정신인가? 무엇을 믿고 본인 명의의 통장을 넘겨주는 것인가? 직영공사의 시스템은 대부분 동일하다. 정상적인 계약이 아니기 때문에 일용직 계약을 한 다음 건축주 통장에 돈을 넣어서 달라고 한다. 그래야 추후에 세금적인 부분에서 걸리지 않고 문제가 발생돼도 책임을 회피할 수 있기 때문이다. 건축주들은 20% 저렴하게 한다는 그 한 가지 생각 때문에 쉽게 본인 명의 통장에 돈을 넣어서 줘버린다. 필자는 정확하게 말할 수 있다. 돈은 항상 거래내역이 남게, 그리고 본인 명의 통장은 절대 주는 것이 아니다.
⑥ 계약서 : 직영 공사할 때 많은 분들이 놓치고 가는 것이 계약서를 정상적으로 적질 않는다는 것이다. 문제가 발생하거나 혹 인부가 다쳤을 때 어떻게 해결하려고 하는 것인가? 한 사례로 일용직으로 고용한 인부가 현장에서 다쳐 실명하는 일이 벌어진 적이 있다. 인부가 어떻게 행동할 것이라 생각하는가? 100% 노동부에 신고하고 치료비를 달라라고 할 것이다. 일용직이니까 책임이 없다? 천만의 말씀. 모든 책임은 건축주에게 있다. 이러한 내용들을 꼼꼼히 계약서에 담아야 한다. 일용직이더라도 계약서는 필수이다. 또한 산재보험도 모두 들어줘야 한다. 이런 말 하기는 좀 그렇지만 현장에 와서 일부러 다치고 드러눞는 사람도 있다. 세상 사람 정말 다양하다.
직영공사에 대한 걱정을 많이 적어놓았는데 물론 건축주 본인이 건축에 대해 잘 알고 시행한다면 반대할 이유가 없다. 다만 대부분의 사기성 사례들을 보면 100% 직영공사를 하다가 당하는 사례들이다. 마음 아프다. 세상 착한 사람들만 있는 것 아니다. 집을 지을 때는 가족도 믿지 말라고 하는데 무슨 심정으로 생판 모르는 사람들에게 내 집을 맡기고 돈을 맡기는지 솔직히 이해가 안 된다.
집을 잘 짓고 계시는 분들을 비하할 생각 없다. 하지만 전 재산을 들여 짓는 집인 만큼 건축주 본인은 현실감각을 정확하게 짚고 가야 한다는 것이다.
직영공사에 대한 문제점들을 모두 안고 갈 수 있겠는가? 그렇다면 더 이상 고민하지 않아도 된다. 20% 비용을 줄이면서 할 수 있는 방법인데 왜 고민하고 있는가? 공부는 길게 하지만 결정은 짧게 하는 것이 좋다.
두 가지 계약 방법. 주관적인 입장에서 이야기를 해 드렸는데 도움이 되었을지 모르겠다. 최종 판단은 건축주의 몫이다. 후회 없는 판단을 하길 바라며, 최종 결정되었을 때는 더 이상 뒤를 돌아보지 말고 쭉 앞으로 밀고 나가길 바라겠다.
(좌측부터) 정다운 건축가, 임성재 건축가, 이동혁 건축가[집이라는 본질적인 가치에 집중하다.]
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*글 읽기가 어렵나요? 그럼 이제부터는 영상으로 확인하세요.^^
1. 내 집 짓기의 시작-인트로 : http://tv.naver.com/v/1429784
2. 전원주택 짓기 1차 강연 영상 : http://tv.naver.com/v/1431765
3. 성공의 정석 '꾼' 이동혁 대표 : http://tv.naver.com/v/1434375
4. 전원주택 공법. 무엇으로 지으면 좋을까요? : http://tv.naver.com/v/1436122
5. 전원주택 짓기. 예산 잡는 법! : http://tv.naver.com/v/1446575
6. 전원주택. 왜 품질에 대해 말이 많을까? : http://tv.naver.com/v/1451485
7. 내 집짓기. 언제부터 준비해야 할까요? : http://tv.naver.com/v/1473650
8. 내 땅에 몇 평까지 집을 지을 수 있나요? : http://tv.naver.com/v/1473658
9. 전원주택 지방은 공사비가 더 비싸나요? : http://tv.naver.com/v/1479534
10. 전원주택 AS는 어떻게 진행되고 몇 년까지 보증되나요? : http://tv.naver.com/v/1479537
11. 전원주택 단층과 2층으로 지을 때 비용 차이가 많이 있나요? : http://tv.naver.com/v/1479547
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39. 제주도에 집 지을 때 주의해야 할 점 : http://tv.naver.com/v/2011251
40. 월간 홈트리오 4월호-NEW 농가주택 표준설계도 : https://www.youtube.com/watch?v=WwZjpLNUiwI&t=273s
41. 월간 홈트리오 4월호②-꿈꾸던 다락방을 갖다 : https://www.youtube.com/watch?v=r1fyjlp4N5Q&t=129s
42. 조립식 소형 전원주택. [kasita]에 대해 알아보자! : https://tv.naver.com/v/3440492
43. 전원주택. 월간 홈트리오 5월호 - 도심형 단독주택을 짓다. : https://tv.naver.com/v/3441024
44. 전원주택에서 비가 오기 전 가장 먼저 확인해야 할 사항 : https://tv.naver.com/v/3506313
45. 전원주택 지으려고 하는데 어디에 물어봐야 할까요? : https://tv.naver.com/v/3571540
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