우리 집에 어떤 옷을 입힐까?
전원주택 집짓기-실시설계 알아보기.
출발
저번주까지는 따뜻한 느낌이었는데 이제는 몸이 덜덜덜 떨리는 차가운 바람이 부네요. ㅠㅠ 어떻게 보면 본격적인 겨울이 온 것 같은 느낌^^;
차가운 바람으로 인해 감기걸리시지 않게 조심하시고 밤 낮으로 열심히 내 집을 짓기 위해 공부하시는 건축주님들 모두 건강 잘 챙기시기 바라겠습니다.
이번 이야기에서는 내 집을 지을 실질적인 도면을 검토하는 단계인 실시 설계 단계에 대해 설명드리고자 합니다. 많이들 단순히 평면과 입면이 도면의 전부인 줄 알고 계시지만 생각보다 설계도에 포함되는 도면은 약 40~50장 내외로 구성이 되어집니다. 이 도면이 모두 갖추어야지 만이 진정한 설계도면이라고 할 수 있습니다.
자 그렇다면 지금부터 실시 설계 단계에서 정확히 어떠한 일을 검토하고 진행하는지에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
기획과 계획설계 단계를 거치게 되면 드디어 내 집의 뼈대가 완성되어집니다. 자 그렇다면 이제 내 집에 옷을 입히고 꾸미는 단계인 실시 설계 단계로 넘어가 보도록 하겠습니다.
실시 설계의 경우 허가를 받기 위한 목적으로 사용되기도 하지만 집의 완성을 위한 실질적인 설계 단계라고 볼 수 있습니다. 인허가 행정을 막힘없이 진행하기 위해 충분한 지식이 요구되며, 오로지 시공에 맞춘 디자인보다 예산안에서 디자인이 우수한 설계가 진행되어야 하며, 설계자의 역량이 최대한 발휘되는 단계라고 볼 수 있습니다.
토목에 대한 검토!
건축도면이라고 하여 단순히 건축도면만 검토한다는 생각은 NO!
토목에 대한 부분까지도 모두 검토가 이루어집니다. 개발, 개척사업 등 대지에 관련된 지반개량의 계획은 토목설계의 범주 안에 들어가므로 기본적으로 검토가 들어가게 되어집니다. 토목 전문가에 의해 대지의 측량, 토지이용계획, 상하수도 현황 등 건축분야 이전의 모든 제반 사항 또한 검토가 이루어지며, 이는 효율적인 대지를 이용 할 수 있게 도와주는 단계라고 볼 수 있습니다.
또한 이 단계에서는 대지의 조성 및 안전에 대한 구조물의 유형과 방침을 도서에 반영해야 하며, 이 단계를 통해 토목공사의 예상비용 산정 및 대지의 안전성 등을 검토하게 되어집니다.
건축도면 확인은 필수죠!
건축도면 검토를 할 때에는 확정된 계획 설계에 의거해 계획 시 누락된 내용을 보완하고 건축주님의 요구사항이나 조건사항 등을 조정하게 되어집니다.
보다 자세한 표현과 치수기입을 통해 토목, 구조, 설비 등 이하 분야의 척도를 지정하므로 실질적인 도면을 그린다고 보시면 됩니다.
또한 계획한 외관디자인 구상 밑에 건축조형을 구체화시키며, 인허가와 공사의 실시, 시공자에 의한 내역 명세를 작성할 수 있는 설계도서 등이 이때 작성되어집니다.
내 집을 튼튼하게! 구조에 대한 체크
건물을 지음에 있어 구조도면은 필수입니다.
주택을 짓는 구조공법에는 크게 7가지 공법이 있으며, 이는 목구조, 벽돌구조, 블록구조, 돌구조, 철근콘크리트구조, 철골구조, 철골철근콘크리트구조가 해당되어집니다.
설계협의를 하는 과정에서 건축주님께서 원하시고 현장상황에 가장 알맞은 공법이 결정되며, 결정된 구조공법은 구조계획 및 구조계산을 통해 안전성을 한 번 더 검토 받게 되어 집니다.
이 단계를 거치면서 구조 전문가의 최적화된 설계로 경제성 및 안전성 등도 꼼꼼히 체크받게 됩니다.
기계, 전기, 통신, 소방 등 기반사항 체크!
내 집을 안전하고 편리하게 사용하기 위해서는 기계, 전기, 통신, 소방 등 기반사항들도 필수로 챙기셔야 합니다. 단순히 예를 들어 집에서 인터넷 한 가지라도 안 된다고 생각하면 집에 있기 싫어질지도 모릅니다.
이 단계에서는 주거환경에 있어서 가장 편리하고, 개선된 환경조성을 위해 여러 가지 기반 시설에 대한 검토가 이루어지며, 건축주님의 편의사항들 또한 검토되어집니다.
또한 인체의 위생 및 건강을 유지하기 위한 공작물들도 설치되어집니다.
설비 전문가에 의해 설비 계획 및 설비 관련 용량, 열량 계산 등이 검토되어지며, 이를 통해 에너지 절약 및 쾌적한 주거환경이 조성되어집니다.(설비 공사 설계도서(설계도, 시방서)에 의한 시공지침 제시)
넓은 마당과 푸르른 잔디! 조경검토!
전원주택의 꽃은 뭐니뭐니해도 조경입니다.
아무리 집을 잘 지어놓아도 마당이 횡하다면 그보다도 마음아픈 일은 없을 것입니다. 이 단계에서는 해당 대지환경에 잘 적응할 수 있는 식재의 선정 및 배치가 이루어지고 건축주님과 협의를 통해 잔디를 시공할지 아니면 데크가 석재를 설치할지 등도 정해지게 되어딥니다.
건물과 주변 환경에 조화를 이루고, 특색 있는 외부 공간 연출(미니동산, 산책로, 연못, 조경석 등의 배치)등이 본격적으로 행해지는 단계라고 보시면 될 것 같습니다. 또한 계절 변화에 맞는 수종 및 위치 결정 및 사후 관리에 대한 계획 또한 검토되어집니다.
착공 전 준비사항
실시 설계 단계가 마무리되면 이제 본격적으로 집을 짓는 일만 남게 되어집니다.
하지만 집을 시작하는 착공 단계 전에 몇가지 준비해야 할 사항이 있습니다. 이 부분도 실시 설계 단계에서 같이 이루어지게 되어집니다.
첫 번째로 준비되는 사항은 아마도 건축허가(신고) 부분일 것입니다.
착공을 위해 제일 먼저 행하여야 하는 작업은 건축허가 혹은 건축신고를 하는 것입니다.
미리 해놓는 경우도 많지만 신고권일 경우는 시공사에게 업무 편의를 요청할 수 있습니다.
건축허가냐 건축신고 사항이냐 하는 것은 각 주택의 위치 및 건축물의 규모에 따라 달라질 수 있습니다.
이 중 주택의 위치에 따른 내용은 국토이용관리법상의 지역을 확인하는 것을 말하며, 해당 관성(구청 혹은 군청)에서 토지이용계획 확인서를 발급받아 확인하실 수 있습니다.
두 번째는 착공신고를 하는 것입니다.
건축허가를 받고 본격적인 시공을 착수하기 위해서는 지역 시청이나 군청에 착공계를 제출하여야 합니다.
착공 계를 제출할 경우 해당 공사 감리자를 지정하여야 하나, 신고권인 경우는 그렇지 아니합니다.(건설 산업 기본법에 의해 주거용 건축물로서 연면적이 661㎡(200평)를 초과하거나 주거용 이외의 건축물로서 연면적이 495㎡(150평)를 초과하는 건축물의 건축(건설) 공사는 건설업자를 공사 시공자로 지정하여야 하며, 구조, 기계설비 및 전기 설비 도면 등 실시설계도서도 제출하여야 합니다.
공사 감리자와 공사 시공자의 지정여부는 착공 신고서에 함께 기록합니다. 각각의 계약서 사본도 제출하여야 하며 이를 증빙하여야 합니다. 공사 감리자는 일반적으로 설계자(건축사)인 경우가 대부분입니다.
그러나 필요에 따라 건축주가 별도의 건축사를 공사 감리자로 지정할 수 도 있습니다. 그런데 건축신고의 경우에는 공사 감리자나 공사 시공자를 지정 할 필요가 없으며, 실시설계도서의 제출 의무도 없습니다.)
세 번째는 경계 측량을 하는 것입니다.
토지의 경계가 명확하지 않거나 인접 주택이 있을 경우 경계측량을 꼭 하고 착공해야 합니다. 이 과정을 간과하게 되면 나중에 집을 뜯어내거나 헐어야 하는 경우가 발생 할 수 있으므로 측량은 공사 전 꼭 체크하시기 바랍니다.
인접 주택이 있을 경우에는 측량일을 미리 이웃에 통보해 입회하도록 하는 것이 향후 민원을 예방하는데 도움이 됩니다.(간혹 이 부분에서 이웃과의 땅 싸움이 발생 될 수 있으니 꼭 옆집 이웃들을 현장에 입회시키고 진행하시는 것이 좋습니다.) 측량을 하고 나면 경계 말뚝이 분실되지 않도록 말뚝을 보호조치 해야하며, 혹 손실이 될 수도 있으니 다시 지점을 찾을 수 있도록 인근의 지형, 지물을 이용해 연장선상에 별도의 표식을 해두는 것이 안전합니다.
도착
실시설계 단계에 있어 가장 난이 한 부분은 설계변경입니다. 건축법적 용어로는 ‘허가신고사항 변경’이라 하는데 ‘건축법시행령 12조’문구에 자세히 나와 있으며, 주택설계 시 가장 많은 사례는 1m이상 배치이동사항으로 1m 이동 시 허가신고사항 변경이 됩니다.
흔히 재허가로 알려져 있으며, 지자체 모든 인허가 진행은 선 행정 후 시공 원칙입니다. 이를 어길 시 해당 설계, 감리자와 건축주에 불이익이 돌아갈 수 있습니다. 그러므로 설계변경은 시간과비용부담이 늘어나 건축주님께 불이익이 발생합니다. 이를 방지하기 위해 계획 설계에서부터 많은 소통과 건축주님과 설계자 간에 정확한 이해가 이루어져야 합니다.
이번 이야기를 통해 실시 설계 단계에서 어떠한 일을 하는지 조금은 파악하셨을 거라 생각되어집니다. 사람 몸으로 예를 들면 사람 몸 그 자체를 구성하는 것은 실시 설계 전 단계이며, 내 몸에 옷을 입혀 꾸미는 단계가 바로 실시 설계라고 보시면 될 것 같습니다.
끝까지 제 이야기에 귀 기울여주셔서 감사합니다.^^
글쓴이 : 이동혁 건축매니저
이메일 : sunsutu@hanmail.net
