내년부터 달라지는 세제혜택 요건 변화
1세대 1주택자 양도소득세
홍길동씨는 20년전에 취득한 겸용주택 1채와 3년전 취득한 아파트 1채를 보유해왔다.
겸용주택이란 1층과 2층은 상가 사용, 3층과 4층은 주택 사용 등 한 개의 건물안에 상업용 시설과 주거용 시설이 병존하는 주택을 말한다. 겸용주택의 가치가 많이 올라 향후 3년이내에 매도하려 하고 있다. 시세차익이 크기 때문에 1세대 1주택자 세제혜택을 받기 위해 최근 보유중인 아파트를 팔았다. 홍길동씨의 경우 현재 주택 1채만을 보유하고 있지만, 언제 매도하느냐에 따라 양도소득세 세부담이 천양지차로 달라질 것이다.
매도 시기별 주의해야 할 사항은 크게 세가지로 볼 수 있다.
첫째, 장기보유특별공제를 적용받기 위한 실거주 여부이다.
홍길동씨는 1세대 1주택자이긴 하지만 겸용주택 취득 후 실거주를 한 적이 없다. 문제는 여기에서 발생한다.
1세대 1주택자의 경우 보유기간 2년 이상이면(2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내 취득한 경우에는 보유기간 중 거주기간 2년 이상)양도가액 9억원까지는 양도소득세가 비과세되고, 9억원을 초과하는 부분에 대해서는 과세된다. 다만, 9억원을 초과하는 시세차익에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되어 과세대상금액을 많은 부분 줄일 수 있다. 2019년인 올해 말까지는 홍길동씨처럼 실거주를 하지 않았다고 하더라도 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다. 하지만 2020년 1월 1일부터 매도하는 부동산의 경우 실거주를 하지 않았다면, 세부담이 커질 것이다. 보유기간 2년 이상을 채운 1세대 1주택자라 하더라도 장기보유특별공제를 최대 30%까지만 적용받을 수 있기 때문이다. 많게는 50%만큼의 공제 차이가 발생하기 때문에 시세차익 대비 세부담 비율이 높아진다. 매도시기를 앞당길 수 없다면 실거주를 2년이상 한 후 매도해야 양도소득세를 절세할 수 있다. 반대로 실거주를 할 수 없다면, 2019년 12월 31일까지 잔금청산이 이루어져야만하기 때문에 절세하기 위해서는 계약을 서둘러야 할 것이다.
둘째, 1세대 1주택자의 비과세 혜택을 받기위한 주택 보유기간 기산시점이 달라진다.
현재 1세대 1주택자의 비과세 요건에는 2년이상 보유가 필수적이다. 지금까지는 다주택자가 여러채의 주택을 보유하더라도 해당 주택의 최초 취득시점이 보유기간의 기산점이었다. 하지만 2021년 이후 매도하는 주택부터는 최종 1주택만을 보유하기 시작한 날이 보유기간의 기산점이 된다. 즉, 2021년 이후 1세대 1주택 비과세 적용을 받기 위해서는 매도일 기준 소급하여 과거 2년전부터는 1주택만을 보유하고 있어야 한다. 이처럼 홍길동씨는 2020년 말까지 매매계약을 체결하지 않는다면, 올해 아파트를 매도한 날부터 2년 이후에 매도해야 비과세 적용을 받을 수 있다.
셋째, 양도가액이 9억원을 초과하는 고가 겸용주택의 1세대 1주택 비과세 적용 방법을 주의해야 한다.
세법에서는 겸용주택을 보유한 1주택자의 비과세 요건을 판단할 때 주택의 연면적이 주택외의 연면적을 초과하는 경우 전체 건물을 하나의 주택으로 간주한다. 주택외의 부분까지 주택으로 판단되면 1세대 1주택자는 전체 건물의 양도가액 9억원까지는 비과세 적용을 받을 수 있다. 또한, 양도가액이 9억원을 초과한다 하더라도 주택외의 부분까지 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다. 홍길동씨는 이 방안을 활용해 전체를 주택으로 판단하고, 양도소득세를 절세할 수 있다. 하지만 2022년부터는 고가 겸용주택의 경우 주택의 연면적을 아무리 늘리더라도 주택의 면적만을 주택으로 보게 된다. 따라서 주택외의 부분까지 주택으로 적용받아왔던 장기보유특별공제의 혜택을 받을 수 없게 될 것이다. 홍길동씨의 경우 주택면적이 더 넓다면 2021년말까지 매매계약을 체결해서 최대한 절세할 수 있는 방안을 활용하는 게 좋을 것으로 보인다. 다만, 세법이 개정되더라도 양도가액 9억원이하의 겸용주택은 개정세법의 영향을 받지 않으므로 이전과 같은 절세방안을 활용할 수 있을 것으로 보인다.
이처럼 1주택자의 양도세 세제혜택이 시기별로 요건을 달리하기 때문에, 주의깊게 판단하여 합리적인 의사결정을 할 수 있도록 해야한다.
