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Aug 06. 2020
7.10 취득세 중과 통과, 1 주택이 정답인가?
다주택자 취득세율 중과 및 증여 취득세율 상향 조정
<7.10 주택시장 안정 보안대책> 발표에 전 국민이 술렁거렸다. 실거주 이외의 주택을 취득하는 것을 봉쇄하겠다는 뜻일까? 기존 양도소득세와 종합부동산세 등 국세의 강력한 조치로도 좀처럼 수그러들지 모르는 부동산 시장 때문일까? 어쨌든 이례적인 강력한 대책이다. 대책이 발표되고 난 뒤, 숨도 고르기 전에 8월 4일 국회 본회의는 해당 지방세 개정안을 통과시켰다. 입법안을 살펴보면 시행시기가 공포일부터로 명시되어 있어 빠르면 8월 둘째 주부터 시행될 수 있다. 참고로 「임대차 3 법」은 7월 31일 국회 본회의를 통과해 바로 공포되어 시행 중이다. 이제는 집을 두 채 이상 갖기 위해선 취득 단계에서부터 어마어마한 자금이 필요하다. 대량 변경된 취득세, 어떻게 바뀌었을까?
｜다주택자 취득세 중과는 조정대상지역과 비조정대상지역이 다르다
개정 전 주택의 취득세율은 4 주택자를 제외하고는 동일하게 적용됐다. 주택 취득가액에 따라 1~3%의 취득세율을 적용했고, 4 주택자(4번째 취득하는 주택)만이 12%의 취득세 중과 적용을 받았다. 개정 후 주택 취득세율은 1 주택자를 제외하고는 전부 중과대상이다. 2 주택(2번째 취득하는 주택)을 취득하면 8%의 취득세율, 3 주택 (3번째 취득하는 주택) 이상을 취득하면 12%를 적용한다. 가령, 매매가 10억짜리 아파트를 2 주택으로 취득한다면 8천만 원(부가세 제외)의 취득세를 납부해야 한다. 만약 3 주택자가 된다면 취득세는 1억 2천만 원으로 실로 부담하기 어려운 금액이다.
너무 과한 중과제도라고 판단했을까? 기존 보도자료보다는 다소 완화된 법안이 통과되어, 조정대상지역과 비조정대상지역에 차이가 있다. 위에서 언급한 취득세율은 조정대상지역에서 새로 취득할 때만 적용한다. 비조정대상지역이라고 해서 중과가 안 되는 것은 아니지만 해당 지역은 3 주택자 8%, 4 주택 이상자 12%가 적용된다.
[예시]
① 1 주택 소유자가 비조정대상지역 주택 취득 시 : 1~3%
② 1 주택 소유자가 조정대상지역 주택 취득 시 : 8%
③ 2 주택 소유자가 비조정대상지역 주택 취득 시 : 8% <행정안전부 보도자료(2020.7.31) 재구성>
추가적으로 법인은 조정대상지역 여부 및 주택 수와 상관없이 일괄적으로 12%의 취득세를 부담해야 한다.
｜다주택자는 증여도 쉽지 않다
보도자료가 발표되고 주택 가격은 떨어졌을까? 여전히 우상향으로 진행 중이다. 매물이 많이 나와야 공급이 늘어나 가격이 떨어질 텐데, 다주택자들이 매매보다 증여를 택했다. 부동산의 가격은 계속 상승하니 증여세를 내더라도 물려주자는 뜻이었던 것 같다. 또, 다주택자의 증여 선택이 돈도 벌면서 주택 수도 줄이는 절세 방안 중 하나이기도 했다. 이제는 증여, 쉽지 않다. 증여 취득세율은 12% 중과 적용이다. 대부분 증여를 받는 대상자는 아직 소득이 없거나, 사회초년생들인 자녀들이 많다. 따라서 증여를 하는 부모가 증여세도 대신 납부해주는 것이 대다수이다. 증여세만 해도 적지 않은 금액을 부담하는데, 취득세까지 납부해달라 하면 진정한 등골 브레이커가 될 수 있다. 단, 완화 조치가 들어가 조정대상지역 내에 있는 주택으로 공시 가격 3억 원 이상일 때만 해당한다.
｜집이 아닌 집, 입주권과 분양권 그리고 오피스텔
입주권과 분양권은 실제 주택이 아니기 때문에 실제 주택을 취득하는 시점에 취득세가 부과된다. 하지만 이미 국세(소득세 등)에서는 주택으로 간주하고 있어서 그런지 금번 지방세 개정안에 포함됐다. 입주권과 분양권도 주택 수 계산에는 포함된다. 다만, 불합리한 소급적용을 방지하기 위해 법 시행 이후 새로 취득하는 것부터 적용된다.
오피스텔 분양권은 어떨까? 오피스텔 분양권은 사실 실제 어떻게 사용할지 알 수 없다. 따라서 주택으로 일괄 계산하기는 불합리하기 때문에 포함시키지 않는 것으로 결론지어졌다. 또, 동일한 이유로 취득세율 역시 4% 기존과 동일하게 적용된다.
부동산 시장이 예측하기 힘든 것처럼, 부동산 관련 법도 예측이 점점 어렵다. 한 타임이라도 놓치면 따라가기 어려운 실정이다. 향후 정책과 시장이 어떻게 변화할지 예의 주시하고 있어야 한다.
"취득세와 관련해서 좀 더 쉽고 세세한 설명을 듣고 싶다면 해당 영상을 추천한다."
[8월 4일 지방세법 개정안 통과 10분 요약 총정리]
