빌라투자가 아파트투자보다 더 좋은 이유
「 빌라투자 방정식 」 저자 황성수
Q. 저자 소개
저는 현재 송파구에서 부동산 사무소를 운영하고 있는 황성수 소장입니다. 벌써 21년 차의 베테랑 공인중개사이며, 주식회사 더 키움, 미사 랜드, 더 키움 에듀의 대표이사이며, 법인 투자자입니다.
Q. 빌라 투자해서 부자가 될 수 있는지 궁금합니다.
충분히 가능합니다. 제가 2006년에 법원 경매로 낙찰받은 송파구 문정동 YN 빌라가 있습니다. 물론 바로 매매를 하였지만 그 빌라를 지금까지 팔지 않고 가지고 있었다면 지금 현재 문정동 136번지 재건축을 진행 중에 있습니다. 충분히 33평을 받을 수 있는 물건입니다. 그래서 지금은 향후 발전성이 있는 물건은 계속적으로 가져가려고 합니다. 특히나 요새는 가로주택이나 공공재 개발 등의 이슈들이 많아서 빌라 가격들의 수익률이 상당히 높습니다. 그래서 적은 금액 자지 고도 충분히 부자가 될 수 있다고 봅니다.
Q. 작가님은 빌라 투자로 얼마 정도를 버신 건가요?
저는 빌라를 계속적으로 매수 및 매도를 반복하였습니다. 물론 빌라뿐만 아니라 아파트와 지산 등의 부동산을 거래를 많이 하였으며, 그래서 지금은 잠실권의 대단지 역세권의 아파트를 소유하고 있으며, 매월 월세가 나오는 상가를 3개 보유 중에 있으며, 오피스텔과 분양권, 지산과 기숙사를 보유 중에 있습니다. 지금 소유하고 있는 빌라들은 여러 채를 가지고 있으며, 전부 1차 역세권의 빌라들이며, 시세차익도 많이 나지만, 전세가격도 많이 올라서 저만의 현금창출이 이루어지고 있습니다.
Q. 빌라 투자의 본질은 무엇인가요?
저의 빌라 투자는 돈이 없어도 가능한 투자입니다. 그래서 여유가 없으신 분들이 충분하게 돈을 벌수 있는 투자이며, 현금이 계속 발생되는 투자이며, 그 발생된 현금으로 재투자가 가능하며, 결국에는 빌라가 아파트로 변신하여 나에게 신축 아파트를 주어지게 됩니다.
Q. 빌라에 대해 사람들이 많이 가지고 있는 고정관념이 있을까요?
많이 안 오른다. 내가 사면 떨어지고 내가 팔면 오른다. 팔고 싶어도 환금성이 없다. 시세 파악이 어렵다. 등등의 고정관념을 가지고 있습니다. 그 이유는 어떠한 기준이나 기준점이 없이 투자를 해서 그렇습니다. 빌라 투자 방정식을 배우시게 된다면.. 부동산을 투자할 때에.. 어떠한 기준이 명확하다면 흔들림이 없는 투자가 가능하게 되고 이러한 투자를 함으로써 위에 열거한 고정관념을 바꿀 수 있습니다.
Q. 매매가보다 전세가가 높은 플러스 P 가 어떻게 가능한가요? 이런 물건에 투자해도 괜찮은가요?
단순하게 매매가보다 전세가가 높은 역전세가 아닙니다. 시장에서 가장 저렴한 매물을 네고를 통해서 아주 저렴하게 매수를 하여, 인테리어와 풀 옵션으로.. 집에 대한 부가가치를 더하여 전세를 내놓는 것이 포인트입니다. 그렇기 때문에 매매가격보다 전세가격이 크더라도 들어오는 세입자가 들어오는 것이지.. 실제로 가치가 낮은 집에 무리하게 전세를 높여서 들어오는 세입자는 없습니다.
Q. 플러스P 투자 시 주의사항은 무엇이 있을까요?
저렴하게 사는 게 가장 중요합니다. 그 전제조건이 급매물을 체크하는 방법이며, 그 급매물을 또 네고를 통해서 아주 저렴하게 사야 합니다. 그 상태에서 부가가치를 더해서 매매가보다 전세가를 올리는 것이고, 그렇게 올라간 전세가격이 매매가격을 끌어올리는 것입니다.
Q. 엘리베이터가 없는 5층 빌라도 전세가 잘나가는 이유가 있을까요?
내가 들어가서 살 것인가? 아니면 세를 줄 것인가를 파악해야 합니다. 우리는 투자자이기에 세를 주어야 합니다. 하지만, 들어오는 세입자는 아무래도 젊은 층이 많습니다. 그렇기에 내가 힘들다고 하여도 들어오는 세입자는 아무 문제가 없다는 것이지요. 그렇기 때문에 매수하는 입장에서는 저렴하게 살 수 있는 빌라이며, 전세는 내가 원하는 만큼 받을 수 있기에.. 제가 좋아하는 물건이기도 합니다. 세입자 입장에서는 나의 집이 아니기에 5층의 경우에는 층간 소음에서 자유롭고, 사생활 보호가 잘 되며, 옥상의 멋스러움을 좋아합니다.
Q. 지하철도 멀고, 지은지 30년이 넘은 지하 1층 빌라에 36명의 사람들이 몰린 이유는 무엇일까요?
양천구 신월동은 상당히 열악한 환경입니다. 이 빌라가 경매로 나왔는데, 처음에는 유찰이 되었는데 아무래도 지하철역은 도보로 30분이 넘고, 지은 지도 30년이 넘었으며, 지층의 빌라이기에 사람들이 선호하지 않는 빌라였습니다. 하지만, 1차 유찰이 되고 나서 사정이 변하였습니다. 정부의 5. 6. 공급대책의 일환인.. 공공재 개발을 신청하였기 때문이었습니다. 공공재 개발은 도시 규제를 완화하고 분양가상한제를 제외해 주는 등의 인센티브를 주어지면서 빠르게 주택을 공급해 주는 공급대책입니다. 그러다 보니 정말로 허름한 빌라가 몇 년 안에 빠르게 아파트로 변신된다 하니 2차 경매 때에는 36명이 넘는 사람들이 몰렸으며, 낙찰가격도 감정가가 7300만 원인데 그 두 배인 약 1억 4천만 원에 낙찰이 되었습니다. 물론 지금의 시세는 2억 원이 훨씬 넘은 상태입니다.
Q. 공공재 개발 지역에 위치한 빌라에 투자해야 하는 이유
위에서도 말씀드린 것처럼 공공재 개발은 도시 규제를 완화하고 분양가상한제를 제외해 주는 등의 인센티브를 주어진다고 말씀드렸는데요.. 실제로 그런 것도 중요하지만 실제적으로 가장 중요한 것이 사업 기간의 단축입니다. 기존의 재개발의 경우에는 거의 10년 이상의 기간이 소요되지만, 공공재 개발의 경우에는 정부에서 말하기를 그 절반의 기간 안에 공급한다고 합니다. 그렇기에 자금이 묶이는 투자 기간도 상당히 단축되고, 빌라에서 아파트로, 특히 대단지의 아파트로 변경되면 그 시세차익도 상당히 크기에 지금이라도 공공재 개발 지역에 투자하는 것이 이득인 것입니다. 다만, 공공재 개발로 지정되면, 토지거래허가구역으로 묶입니다. 그러니 작년 9월 21일에 70여 곳이 신청하였고, 공공재 개발 후보지로 확정된 24곳을 제외한 46곳에 투자를 해야 할 것입니다. 공공재 개발 후보지로 제외한 46곳이 경우에는 노후도가 안 맞아서 떨어진 곳들이 많았는데 앞으로 노후 도를 완화한다는 이야기가 있습니다. 그러니 지금이라도 투자를 해야 한다고 봅니다.
Q. 많은 강의를 하시면서 수강생들에게 주로 듣는 하소연을 소개해 주신다면요?
가장 어려운 부분이 매매가보다 전세가격을 높게 만드는 부분이 어렵다고 하소연을 많이 하십니다. 그럴 때마다 저는 이야기해 드리는 게 당당하게 어필하시라고 말씀드립니다. 우리는 집값을 저렴하고 싸게 구입하였고, 그 상태에서 인테리어와 옵션을 넣다 보니 매매가보다 전세가격이 높아졌을 뿐 실제적인 매매시세는 전세가보다 상당히 높다는 것을 어필하는 것입니다. 그 상태에서 부동산이 전세를 못 맞추겠다 하면 당장 그 부동산을 나오시라고 합니다. 그리고 피터팬의 좋은 방 구하기라는 앱에다 물건을 내놓으라 이야길 드립니다. 직거래 중개 사이트입니다. 오히려 이곳에 물건을 올려놓으면 내 물건 인근의 부동산에서 연락이 많이들 오십니다. 저는 그렇게 해서 전세를 많이 맞추었습니다.
Q. 작가님만의 건축연도에 따른 빌라 투자 노하우가 있을까요?
저는 크게 3가지로 구분합니다. 1~10년 이내의 신축 및 준 신축 주택과 11~20년 된 구축 주택, 21년 이상 된 노후주택으로 분류합니다. 그러다 보니 투자하는 방법도 틀립니다. 제가 이야기하는 플피투자는 구축 주택으로 만들기가 수월하고, 노후주택 투자는 아무래도 집 상태가 노후화가 많이 되었기 때문에 갭 투자를 해야 하는데 상당히 큰 금액을 투자해야 한다는 점입니다. 그리고 신축이나 준신축 주택의 경우에는 잘 권해 드리지 않습니다. 이유는 땅값 + 건축비 + 건축주 마진이 들어가 있기 때문에 상당히 비싸기 때문입니다.
Q. 빌라 투자가 아파트 투자보다 좋은 이유가 있을까요?
저도 여유가 되고, 명의가 된다면 당연히 아파트를 투자합니다. 아파트만큼 투자 수익이 좋은 건 없으니까요.. 다만, 아파트에 비해서 빌라는 공시가격이 적어서 보유세가 상당히 적다는 점과 투자 수익이 적을지라도 투자 대비 수익률은 상당히 높다는 것입니다. 적은 금액 가지고 투자할 수 있다는 장점도 있으며, 투자만 잘한다면 돈 없이도 투자가 가능한 영역이기도 합니다.
Q. 빌라는 팔기 어렵다는 이야기도 많습니다. 빌라를 빨리 파는 노하우가 있을까요?
의외로 간단합니다. 매매가보다 전세가보다 더 높게 세팅하면 됩니다. 그런 상태에서 매매를 한다면 당연히 매매가는 전세가보다 조금 더 높여서 매매를 하면 금방 매매가 됩니다. 시장에서는 적은 금액으로 투자하려는 투자수요가 상당히 많아졌습니다.
Q. 빌라 투자의 5가지 조건은 무엇일까요?
1. 역세권의 위치해야 합니다. (10분 이내)
2. 필로티 구조여야 합니다. (주차 가능)
3. 플러스 알파공간이 있어야 합니다. (베란다 등의 서비스 공간이 넓어야 한다.)
4. 거실이 넓어야 한다.
이 4가지 조건은 세입자를 위한 조건이기 때문에 역전세가 나올 수가 없습니다
그리고 마지막으로 이 4가지 조건이 맞는 빌라가 A 빌라, B 빌라, C 빌라가 있다면 그중에서 가장 허름한 빌라를 매수 한다입니다. 그 이유는 매도를 하는 사람도 허름하기 때문에 싸게 물건을 내놓을 것이며, 중간의 공인중개사도 저렴하게 팔아야 한다고 이야기를 하기 때문입니다. 그리고 거기에 사는 세입자도 저렴하게 살고 있습니다. 그 상태의 허름한 빌라를 저는 인테리어와 옵션으로 바꾸어서 전세를 새롭게 내기 때문에 저의 집들은 전부가 매매가보다 전세가가 더 높은 이유 중의 하나입니다.
Q. 빌라 투자에서 무조건 성공하는 공대공 법칙이란 무엇인가요?
공: 공동주택 가격 비율이 70% 이상이어야 합니다.
대: 대지 평당 단가 이하
공: 공시지가 비율이 35% 이상이어야 합니다.
그리고 이러한 기준은 자기만의 비율을 만드시는 게 중요합니다. 보다 자세한 설명은 책에 자세하게 나와 있으니 책을 보시길 바라겠습니다.
Q. 빌라 투자를 급매로 사고 싶은데 급매 물건을 빨리 찾는 방법이 있을까요?
뭐든지 빠르게 한다고 되는 건 아닌 것 같습니다. 저는 강의를 하면서 늘 말씀드리는 것이 계약보다는 먼저 물건 파악을 하시라고 말씀을 드립니다. 우선 투자하실 동네의 물건 파악, 즉 네이버 부동산에서 그 동네의 물건을 한 달 동안 파악을 하는데.. 우선 첫 주에는 4번을 둘째 주에는 3번을 셋째 주에는 2번을 넷째 주에는 1번을 물건 파악을 해보시면 그 동네의 물건은 전부 파악이 된다고 말씀을 드립니다. 그 상태에서는 새롭게 올라온 물건만 파악하시면 되므로, 손쉽게 그 동네의 물건 시세 파악뿐만 아니라 어떠한 물건이 나와 있는지 알게 됩니다. 그 상태에서 가격 변동이 있는 물건이 나올 수도 있고, 또 저렴하게 나온 물건을 찾을 수도 있게 됩니다. 그러한 물건을 공/대/공으로 체크하시면 싼지 비싼지도 알 수가 있게 됩니다. 그리고 물건 중에 사라졌다가 다시 나온 물건도 확인할 수 있습니다. 네이버부동산 광고는 30일이기에 매매가 안 되면 다시 물건을 올리기 때문에 그러한 현상이 발생이 되는데, 이러한 물건은 네고가 가능한 물건임을 염두에 두면서 물건 파악하시면 좋습니다.
Q. 빌라 불법도 많다던데 어떻게 확인할 수 있나요? 불법 확장된 빌라를 사면 어떤 일이 발생하나요?
건축법에 보면 사선제한이라는 것이 있습니다. 일조권 확보를 위한 제한인데요.. 그러한 제한이 있다 보니 건물이 똑바로 올라가지 않고 4층과 5층이 계단 방식으로 건물이 올라가는 것을 쉽게 보실 수 있습니다. 이러한 4층이나 5층의 공간을 베란다라고 합니다. 아파트의 발코니는 확장을 하여도 합법이지만 베란다는 확장을 해서는 안 되는데 실제적으로 전부 확장을 하여서 사용하고 있습니다. 이러한 확장을 단속하여 걸리게 된다면 건축물 관리 대장에 위반건축물로 등재가 되고 원상복구를 하여야 합니다. 원상복구를 하지 않을 경우에는 이행강제금을 부담하여야 합니다. 이러한 이행강제금은 5번을 내면 면죄부(?)를 주어지면서 더 이상의 이행강제금을 부과하지 않았는데 작년에 개정이 되면서 앞으로는 영원히 계속적으로 이행강제금을 부과한다고 합니다. 그러니 4층이나 5층의 다세대주택을 보실 때에는 베란다를 확정했는지 안 했는지를 꼭 체크하셔야 합니다.
Q. 책에서 소개하신 절대 실패하지 않는 빌라 투자법을 소개해 주신다면요?
급매물을 싸게 사서 인테리어와 옵션을 통하여 전세가격을 높이다 보니까 투입된 돈은 없으면서도 투자금이 생겨서 새롭게 재투자가 가능한 시스템이기 때문에 절대 실패하지 않는 투자방법입니다. 또한 전세금이 높아진 만큼 매매를 할 경우에도 전세금보다 높게 매매를 하기 때문에 손해가 나지 않고 오히려 투자 대비 수익이 상당히 높습니다. 그러한 이유는 새롭게 투자하려고 하는 사람들은 투자금을 적게 해서 투자하기 때문에 전세가가 높은 곳으로 투자할 수밖에 없습니다.
Q. 재개발 투자 시, 시기별 투자전략에 대해 말씀해 주신다면요? (예정지, 사업시행단계)
저의 경우에는 선행투자를 상당히 선호합니다. 그러다 보니 시간적으로 사업 기간이 상당히 길어지기 때문에 투자를 할 때에는 적은 금액의 소형을 투자합니다. 사업 기간이 너무나 오래 걸리게 된다면 상당히 조급해지고, 조급해지기 시작하면 내가 원하는 기간을 못 채우고 매도를 하게 되고 그렇게 되면 손해를 보기 때문입니다. 그래서 이왕이면 초기 투자 시에는 적은 금액으로 투자를 하거나 아예 무갭으로 투자합니다. 그리고 지분이 꼭 많아야 된다는 분들이 계십니다. 하지만 예정지 단계에서 투자를 할 때에는 지분이 많은 것보다는 적은 것을 투자해야 합니다. 이유는 간단합니다. 위에서 언급한 것처럼 사업 기간이 오래 걸리기에 투자금이 오래 묶이기 때문입니다. 그렇다면 지분이 많은 것은 언제 투자를 해야 할까요? 그것은 사업시행단계에서 감정평가를 하기 때문에 그때에 투자금이 더 들더라도 지분이 많은 것을 투자하셔야 지만 내가 원하는 큰 평형을 배정받을 수 있기 때문입니다. 중요한 것은 예정지 단계에 투자를 해야지 수익성이 높다는 것이며, 사업시행단계에 투자 시에는 안정성이 높다는 것입니다.
Q. 분양가가 엄청 싼 지역주택조합 광고를 보았습니다. 투자해도 될까요? 투자 시 주의사항은요?
분양가가 엄청 싸다 비싸다가 중요한 것은 아닙니다. 우리가 원수에게 투자 시켜 주는 것이 지주택 사업입니다. 그러다 보니 인식도 상당히 안 좋습니다. 저는 저만의 방식으로 지주택 사업을 투자합니다. 우선 지주택 투자는 2가지 방법이 있습니다. 첫째는 지주택의 조합원자격으로 투자하는 것입니다. 일반인들이 가장 많이 알고 있는 투자방법입니다. 분양사무소에 가서 조합원 계약을 하고 계약금과 사업비를 납부하고, 중도금을 납부하는 방식입니다. 물론 사업이 순탄하게만 흘러간다면 상당히 좋은 투자방법이기는 합니다만, 실제적으로 시간적으로 많이 걸리거나 잘못하면 조합이 해산되는 경우를 많이 봐와서 그런지 상당한 주의를 하셔야 합니다. 그래서 저는 지주택 사업을 투자할 때에는 지주조합원으로 투자합니다. 쉽게 이야기해서 지주택 사업을 하는 곳의 빌라를 매수하여 투자한다는 이야기입니다. 대물 계약서만 작성하면 계약금이나 중도금, 사업비를 내지 않고 나중에 입주 때에 추가 분담금만 지급하면 되기 때문입니다. 그리고 사업이 진행이 안된다 하더라도 빌라가 없어지는 게 아니기 때문에 안전하게 투자할 수도 있으며, 사업 진행이 잘 된다면 높은 가격에 매도하고 나올 수도 있기 때문입니다.
Q. 지금 빌라 투자해도 돈 벌 수 있을까요?
당연히 지금 투자해도 벌수 있는 기회가 많은 게 사실입니다. 이제는 빌라도 가격이 많이 올랐기 때문에 그냥 투자하는 게 아니라 어떠한 이슈가 있는지에 대한 투자를 하여야 합니다. 예를 들어서 공공재 개발이나 재개발 가능성이 있는 곳이거나, 아니면 위에 언급한 것처럼 지주택안에 들어가는 빌라라든가 또 요새는 가로주택 정비 사업에 투자들을 많이 하십니다. 그러한 가로주택 정비 사업을 할 수 있는 그런 빌라들을 투자하신다면 충분하게 투자 대비 수익이 상당할 것입니다.
Q. 빌라 투자에서 주로 실패하는 경우는 어떤 사례들이 있을까요?
자기만의 기준 없이 단순하게 부동산의 말만 듣고 사시는 분들이 계십니다. 또한 인근의 매매시세나 전세시세를 파악하지 않고 사시는 분들, 신축이 좋다고 해서 샀다가 역전세를 당하는 경우 등등의 사례들이 있었습니다. 항상 투자를 할 때에는 자기만의 기준을 올바르게 가지고 계셔서 흔들림 없는 투자를 하시길 바라겠습니다.
Q. 깡통주택이라는 말 때문에 빌라에 선뜻 전세로 들어가기가 두렵습니다. 깡통주택이 만들어지는 과정 및 원리가 있을까요?
단순하게 매매가격보다 전세가격이 높다고 해서 전부가 깡통주택은 아닙니다. 다만, 인근 시세보다 저렴한 매매시세에 비해 전세가격이 높다면 그건 주의를 해야 합니다. 이유는 전세물건이 없고, 전세대출을 잘 해주다 보니 가격 역전현상이 발생이 된 것입니다. 그래서 깡통주택인지 아닌지를 파악해야 하는데 그러기 위해서는 주위의 매매시세와 전세시세를 정확하게 파악하셔야 하며, 그 상태에서 나의 포지션을 정하시는 게 중요합니다.
Q. 빌라 투자 유망지역에 대해 조금 말씀해 주신다면요?
저의 개인적인 투자판단에 대해서 이야길 해드리겠습니다. 저는 강남권에는 송파 쪽의 빌라를 선호합니다. 아무래도 강남이나 서초에 비해서 상대적으로 저렴하고 또한 강동구랑 비슷한 시세를 보이기 때문이기도 합니다. 그리고 강서 쪽보다는 중랑구 쪽(동남권)으로 선호합니다. 강서 쪽에는 빌라들이 상당히 많아서인지 전세가를 원하는 가격에 맞추기가 힘듭니다. 쉽게 이야기해서 플피투자가 어렵지만, 중랑구 쪽에는 전세수요자들이 상당히 많습니다. 아무래도 7호선의 영향이 크다고 봅니다. 7호선이 강남으로 바로 가는 지하철이면서 다른 곳에 비해서 저평가 되어 있는 곳이라서 개인적으로 투자를 많이 하는 곳입니다.
Q. 구독자분들에게 해주고 싶은 말
빌라 투자는 늘 접한다고 해서 잘하는 것이 아닙니다. 어떻게 보면 아파트 투자보다도 상당히 어렵고 손이 많이 가는 것이 사실입니다. 그러다 보니 투자를 할 때에는 어떠한 기준을 가지고 투자를 하셔야 합니다. 그러한 기준인 빌라 투자 방정식을 꼭 공부하셔서 투자하시길 바라겠습니다.
4년 전의 매매시세가 지금은 전세시세라고 합니다. 앞으로 4년 후에는 어떤 일이 생길지는 아무도 모릅니다. 다만, 투자하지 않고서는 우리의 자산을 지킬 수 없다는 게 문제입니다. 여러분들의 자산을 늘리는 것도 중요하지만 자산을 지키는 것 또한 중요합니다. 그 자산을 지키기 위해서라도 부동산에 대한 공부를 꾸준히 하시길 바라겠습니다.
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