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계정을 잊어버리셨나요?

by 꿈꾸는자본가 Feb 16. 2022

목사가 되려다가, 부동산 경매를 하고 있습니다

경매고수 야생화(배중렬)작가 인터뷰

Q. 목사님이시라고 들었습니다. 경매에 어떻게 입문하시게 되셨나요?

저는 목사가 되려고 신학을 공부했습니다. 목사가 되고 싶었던 이유 중 하나는 어려운 사람을 도울 수 있다는 점 때문이었습니다. 신학을 공부하며, 형편이 어려운 분들을 돕고자 열 분 정도와 함께 빌라 전세에서 공동체 생활을 시작했습니다. 어느 날, 그 빌라가 경매를 당하게 되었는데, 당시 경매를 전혀 모르던 저는 전세보증금을 전부 잃을 위기에 처했습니다. 저뿐 아니라 이 공동체가 모든 것을 잃는다는 의미였죠.
간절한 맘에 이리저리 알아보다 명지 경매 회사를 처음 알게 되었습니다. 그곳 사장님께서 도와주신 덕에, 최우선변제금 1200만 원을 배당받아 겨우 한숨 돌릴 수 있었습니다. 일이 잘 마무리되고, 사장님께 감사 인사를 드리러 갔는데, 그 자리에서 저도 모르게 경매를 가르쳐달라고 부탁까지 하게 되었습니다. 그렇게 그분에게 처음 경매를 배웠고, 이것을 시작으로 지금까지 경매를 하고 있습니다.

Q. 지금까지 얼마만큼의 경매를 참여하셨고 낙찰받으셨나요?

올해로 제가 경매를 한지 만 22년이 되었습니다. 명지 경매 회사의 직원으로 있던 기간도 포함하면 입찰은 총 400여 회, 낙찰은 140여 회 정도 받은 것으로 기억합니다.

Q. 주로 많이 투자하시는 부동산 물건은 어떤 종류이신가요? 이유가 있을까요?

저는 지하 빌라를 많이 투자했었습니다. 첫 번째 이유는 제가 가진 종잣돈이 적어서였고, 두 번째로는 추후 재건축이 됐을 때, 괜찮은 수익을 준다는 것을 알았기 때문입니다. 아이러니하게도 지하 빌라가 돈이 되는 이유는 많은 사람들이 피하기 때문입니다. 어둡고, 습기 차고, 등등 단점은 무수히 많지요. 덕분에 일반물건 대비 감정가도 싸고, 낙찰도 실제로 싸게 받을 수 있습니다. 때문에 지하 물건을 잘만 고르면 지상 물건보다도 더 큰 수익을 얻을 수 있지요.

물론 모든 지하 물건이 이런 건 아닙니다. 많은 분들이 지하 빌라라고 하면, 계단을 내려가는 지하를 생각하지만, 계단을 내려가지 않는, 지상 물건도 있는 것을 모릅니다. 오르막에 있는 빌라들은 경매 정보지에는 지하 빌라로 나오지만, 실제로는 계단을 내려가지 않는 1층에 있는 식이지요. 즉, 핵심은 서류상으로 지하 물건처럼 보여 낙찰가가 낮아지지만, 실제로는 1층 같은 물건을 찾는 것입니다.

Q. 일반인들도 부동산 경매에 관심을 가져야 할까요? 이유는요?

당연히 관심을 가져야 한다고 생각합니다. 경매는 부동산의 꽃 중에 꽃이라고 합니다.

세 가지 이유를 말씀드리겠습니다.

첫 번째로, 경매는 예전에 명지 경매 사장님이 절 도와준 것처럼 놓칠 수도 있는 본인의 권리를 찾을 수 있게 도움을 줍니다. 사장님처럼 주변인들을 도울 수도 있고요.

두 번째로 낙찰받는 동시에 수익을 얻을 수 있습니다. 일반 물건을 투자하면, 부동산 업자나 매도자가 제시하는 가격에 사야 하니, 사고 나서 부동산 가격이 제발 오르길 기도하며 기다리는 수밖에 없습니다. 반면, 경매는 본인이 수익률을 계산하여, 원하는 가격으로 입찰하기 때문에, 낙찰받는 즉시 계산한 수익이 확정되는 구조입니다.

세 번째로 경매로 투자하면 부동산 실력이 빠르게 향상됩니다. 대부분의 일반인들은 부동산 업자가 알려준 정보를 바탕으로 투자하지만, 경매는 스스로 조사하고 분석하여 투자하므로, 수익을 극대화할 수 있는 방안을 계속해서 고민하는 과정에서, 부동산 보는 안목과 실력이 빠르게 늘어납니다.

이러한 이유로 투자자와 일반인 모두 경매에 관심을 갖고 공부해야 한다고 생각합니다.

Q. 요즘 너무 부동산 경매가 일반화돼서, 경매로 돈 벌기 어렵다는 이야기들도 합니다. 어떻게 생각하시나요?

네, 맞는 이야기입니다. 그런데 재밌는 얘기를 해드리겠습니다. 20년 전에 제가 경매를 할 때도 다들 경매가 일반화돼서 수익이 없다고 했었습니다. 10년 전에도 다들 그렇게 얘기했고요. 지금도 다들 그렇게 얘기합니다. 이 말이 무엇이냐면, 항상 다들 경매가 끝물이라고 한다는 겁니다. 하지만, 20년 전부터 지금까지 그래왔듯이, 경매는 바로 지금이 수익을 극대화할 수 있는 최고의 시점이라고 말하고 싶습니다.

“지금이 제일 젊을 때이다. ”라는 말이 있습니다. 그 말처럼 “지금이 투자의 적기이다.”라고 말씀드리고 싶습니다.

Q. 부동산 경매의 핵심 본질은 무엇이라고 생각하시나요?

경매의 본질은 단연 수익입니다. 경매는 권리 분석, 물건 분석, 현장 분석을 해야 하고, 노력을 들여 발품도 팔아야 합니다. 명도 과정에 어려움이 있을 수도 있고요. 여러 가지 문제들을 해결하고, 대가를 얻는 것이기 때문에, 수익이 일반 물건보다는 많아야 합니다.

Q. 부동산 경매로 부동산을 낙찰받으면 다 돈 버는 건가요?

예상하신 대로 당연 아닙니다. 제가 22년간 경매를 하면서, 많은 분들의 사례를 보고 느낀 통계치를 말씀드리겠습니다. 경매로 낙찰받아서 성공적인 수익을 얻는 분은 4명 중 1명입니다. 4명 중 2명은 낙찰은 받아도 큰 시세차익을 누리지 못하고요, 나머지 1명은 경매를 하지 말았어야 하는 경우입니다.

다시 말씀드리면, 경매로 낙찰받았다고 무조건 수익을 얻는 게 아닙니다. 제대로 공부하면 경매만 한 게 없지만, 충분히 준비하지 않고 입찰했다가는 이렇게 시간 낭비만 하게 된다는 겁니다.

Q. 경매 수업을 많이 하시는 것으로 알고 있는데, 수강생들이 가장 많이 하는 질문은 무엇인가요?

경매로 성공하는 방법에 대해서 가장 많은 질문을 받는 것 같습니다. 저의 대답은 “눈으로만 판단하지 마라”입니다. 정말 많은 사람들이 경매 물건을 검색하다가 이건 아니고, 저건 아니고 이건 이래서 안 되고
저건 저래서 안 되고,,, 모든 것을 눈으로만 보고 쉽사리 판단합니다. 경매로 성공하기 위해서는, 눈으로만 보는 것이 아니라, 머리로 물건을 분석하고, 몸으로 현장을 직접 가봐야 합니다.

정보지의 물건과 현장의 물건은 큰 차이가 있습니다. 방금 말씀드린 예와 같이, 물건 목록 중에 지하 빌라라고 하면, 무조건 습기 차고 어두울 것 같아서, 정말 그런지 분석도 않고 패스해버립니다. 하지만 현장에서 보면, 사실 지하가 아닌 지상 물건이라, 그렇지 않은 경우가 있는 거죠.

Q. 가장 인상 깊은 부동산 경매 사례가 있으시다면요?

최근 사례를 하나 말씀드리겠습니다, 제가 다니는 교회의 권사님께서 고양시 아파트를 낙찰받은 사례입니다. 아파트를 낙찰받고 점유자를 만나러 찾아갔는데, 그 집 어머니께서는 중풍으로 쓰러져 누워계셨고, 어머니를 모시는 딸 부부가 있었습니다. 이사 날짜와 비용 협의를 잘 마치고, 이삿날이 되었습니다.

부부에게 이삿짐을 다 뺐다고 연락을 받아서 이사 비용을 드렸고, 키를 받아서 그 집에 들어갔습니다. 이사가 끝났으니 당연 텅 빈 집을 예상하면서요, 그런데 웬걸, 이사가 끝난 빈집에 중풍으로 쓰러진 어머님이 홀로 남겨져 누워계신 겁니다. 설상가상 딸 부부는 전화도 받지 않았습니다.

권사님과 황당해하며 오만가지 생각을 하고 있을 때, 그 어머니께서 “딸~ 나 배고파 밥 줘, 밥” 하고 중얼거리는 겁니다. 저희를 낙찰자라고 생각도 못 하고 계셨던 거지요. 그러자, 같이 있던 홍 권사님은 급히 마트에서 먹을 것을 사 오셔서는, 그 어머니가 놀라지 않게, 자신이 딸인 것처럼 자상하게 조금씩 입에 떠 넣어주셨습니다. 일단 그렇게 어머니께 먹을 것을 드리며 있는데, 그토록 찾던 부부가 집에 급히 찾아왔습니다.

사정을 듣고 보니, 어머니를 모실 응급차가 예정보다 늦게 도착하여, 이삿짐이 먼저 처리되어 나가버린 것이었습니다. 홍 권사님이 어머님을 극진히 보살피는 모습을 본 부부는 진심으로 홍 권사님께 고마움을 표현했습니다. 그 사건이 따뜻한 기억으로 오래 남을 것 같습니다.

Q. 부동산 경매를 하나도 모르는 사람이 있다면, 무엇부터 시작해야 할까요?

경매를 하나도 모를 때는 실제 진행 중인 물건 목록부터 보시길 추천합니다. 제일 먼저, 대법원 경매 사이트를 접속해 보시기 바랍니다. 대법원 경매 사이트는 무료이고, 수많은 경매 물건과 자료가 제공됩니다.

사이트에 접속해 보면 현재 진행 중인 물건들을 모두 볼 수 있습니다. 이 대법원 경매 사이트를 즐겨찾기 해놓으시고, 일주일에 한두 번씩 들어가서 집 주변에 나온 물건부터 살펴보는 습관을 들이는 것부터 시작하면 됩니다. 주기적으로 물건을 찾는 것이 경매 투자자의 첫 번째 습관이지요. 그러면 자연스레 경매에 관심이 갈 것이고, 경매 공부를 하는 데에도 많은 도움이 될 것입니다.

Q. 부동산 경매, 임장을 가면 무엇을 보고 와야 하는 건가요?

제 강의 중에, “임장에 목숨을 걸어라"라는 강의가 있는데요, 저는 그만큼 임장을 중요하게 생각합니다.

이는 정보지와 실제 현장의 차이가 상당히 크고, 이 차이가 수익과 손실을 결정할 수도 있기 때문입니다.
실제 현장에 가보면 집에서만 볼 때는 몰랐던 수많은 요소들을 알게 됩니다. 부동산의 위치나 층수뿐 아니라, 주변 환경과 근처 부동산의 위치에 따라 가격이 달라지는 식으로 말입니다. 즉, 정보지상으로 파악할 수 있는 게 있고, 현장을 가봐야만 파악할 수 있는 것들이 있습니다. 단순히, 정보지 하나로만 파악하다가는, 많은 핵심을 놓칠 수 있고, 이런 부분이 큰 실수로 이어질 수도 있는 것이지요. 때문에 임장의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다고 생각합니다.

Q. 경매 물건에 대한 입찰가는 어떻게 정하는 것이 좋을까요?

많은 분들이 간과합니다만, 입찰가를 정할 때는 물건의 최저가격이 아닌, 시세를 기준으로 산정해야 합니다. 즉, 입찰가를 정할 때는 시세 파악이 가장 중요한 것이고, 시세를 기반으로 원하는 수익률에 따라 입찰가를 산정하는 것입니다.

경매에서 실패하는 대표적인 경우가, 시세를 매수 가격 기준으로 잘못 파악하면서 발생하는데요, 매수 시 가격은 실제 시세보다 보통 높기 때문에, 매수 가격뿐만 아니라 매도가격, 전세가격까지 종합적으로 파악해야 합니다.

좀 더 자세히 말씀드리면, 부동산에서 아파트 시세를 파악할 때, 비슷한 평형의 아파트를 “파는” 것처럼 시세를 한번 파악하고, 다른 부동산에서는 “사는” 것처럼 시세를 파악하는 겁니다. 그러면 시세보다 높게 잘못 낙찰받는 실수는 방지할 수 있을 겁니다.

Q. 낙찰을 받은 다음에는 거주자를 어떻게 내보내야 하나요?

경매에는 강제집행이라는 제도가 있어서 이런 걱정은 안 해도 됩니다. 하지만 저는 명도를 할 때, 강제집행은 절대 하지 않습니다. 저 또한 경매를 당해봤기에, 강제집행이 얼마나 큰 아픔을 주는지 잘 알기 때문입니다. 그래서 최대한 거주자 입장에서 편의를 봐주려고 노력합니다.

낙찰받고, 잔금 기일 통지서가 도착하면, 통지서를 가지고 낙찰받을 집을 방문합니다. 아무래도 경매를 당한 입장에서는 낙찰자가 그리 반갑지 않습니다. 그래서 방문할 때 꼭 음료수라도 준비해 갑니다.

낙찰받은 집을 방문해서는 상대방의 말을 가능한 많이 듣고 공감해 주려 하고요. 명도에 대한 절차를 설명해 드리기도 합니다.

명도는 시간의 싸움이지, 절대 감정싸움이 되면 안 됩니다. 경매를 당한 분도 자신이 이 집을 언제쯤 비워줘야 한다는 것을 이미 잘 알고 있고요. 법원에서도 명도 절차에 대한 안내를 하기 때문에, 상대방의 감정만 거스르지 않는다면, 명도는 그리 어렵지 않습니다.

Q. 큰 수익을 가져다주는 부동산 경매 물건들은 어떤 것들이 있을까요?

다양한 물건이 있겠습니다만, 저는 선순위 가장 임차인이 있는 물건에 대해 말씀드릴까 합니다.
대부분의 사람들은 배당요구를 하지 않은 선순위 전입자가 있으면, 낙찰자에게 대항력을 행사할까 봐, 입찰을 꺼려 합니다. 대항력을 행사하면 그 보증금을 낙찰자가 인수, 즉 대신 물어줘야 하기 때문인데요.

그런데, 한 가지 생각해 봅시다. 해당 물건에 대출을 해준 채권자 은행은 과연 세대 열람 없이 대출을 해줬을까요? 다 아시겠지만, 은행에서 대출을 해주려면, 세대 열람을 무조건 해야 합니다.

다시 말씀드리면, 선순위 전입자가 있는데 대출이 이뤄졌다면, 그 전입자는 보증금 있는 임차인이 아니라 가족일 확률이 높겠지요. 그래서 저는 이렇게 권리관계가 복잡해 보여서 대부분의 사람들이 기피하지만, 실제로는 문제가 없는 물건만 입찰합니다. 그리고 그렇게 다들 기피하는 덕분에 수익을 얻는 것이고요.

Q. 유치권 있는 물건은 입찰가가 많이 떨어지던데, 왜 그런 건가요?

공사대금을 못 받았다고 유치권이 신고된 물건이라면, 대부분 2~3회 유찰이 기본입니다. 혹시 유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 유치권을 인수하기 때문입니다. 이런 물건은 입찰자가 없으니 계속 유찰되는 것이지요.

그런데 유치권의 90% 이상이 인테리어 관련 유치권인데요, 이런 유치권들은 대부분 가짜입니다. 만약에 여러분이 공사 업자라면, 공사를 외상으로 해줄 수 있겠습니까? 공사 업자들은 선금도 안 받은 채로 공사를 시작하지 않지요.

이러한 가짜 유치권은 단지 입찰가와 경쟁자를 낮추기 위함입니다. 가짜 유치권은 대부분 입찰하기 3~4일 전에 들어오며, 직접 법원에 내지 않고 우편으로 제출됩니다. 그리고 제출자 본인의 인적 사항도 기입하지 않죠. 진정으로 유치권을 주장하는 경우는 해당 물건에 대한 자료와 인적 사항을 자세히 기입하므로 차이가 있습니다.

이런 차이를 알면 틈새 수익의 기회가 될 수 있습니다.

Q. 초보투자자들이 많이 저지르는 실수가 있다면요?

초보자들이 자주 하는 치명적인 실수 중 하나는 시세 파악을 잘못하여 시세보다 높은 가격에 낙찰받는 것입니다. 아파트의 시세는 네이버 부동산 등 여러 사이트를 통해 가격을 비교적 정확히 알 수 있습니다. 하지만 빌라, 단독주택, 상가는 그렇지 않기 때문에 꼼꼼히 조사해야 합니다. 물건비 주변 부동산에서 제공하는 정보가 잘못된 경우가 많기 때문입니다.

빌라는 매도 시와 매수 시 가격에 큰 차이가 납니다. 해당 경매 물건에 대해서 매수자의 입장에서 시세를 파악했을 때, 부동산 업자는 해당 물건을 좋은 쪽으로만 말하고 시세를 높게 설명하죠. 하지만 반대로, 매도자 입장에서 물건을 내놓았을 때, 부동산 업자는 어떻게 말할까요? 당연 나쁜 쪽으로만 말하겠지요. 부동산 업자는 매도/매수자의 가격차를 줄여서 거래를 빨리 성사시키는 게 목표니깐요. 때문에 아파트 외 빌라, 단독주택, 상가 같은 부동산들은 반드시 다양한 입장에서 조사해서 시세를 정확히 파악해야 합니다. 아파트처럼 인터넷으로만 대충 조사했다간 크게 후회하기 십상입니다.

Q. 부동산 경매에서 야생화님만의 투자 철학이 있으실까요?

낙찰받는 것이 중요한 것이 아니라, 수익을 내는 것이 중요합니다. 하지만, 경매를 배우는 많은 사람들은 패찰이 계속될수록 초심을 잃고 한 번이라도 낙찰을 받고 싶어 합니다. 그런데 아시나요? 낙찰받는 것처럼 쉬운 것이 없습니다. 왜냐고요? 그냥 높게 쓰면 됩니다. 그러나, 경매는 낙찰받는 것이 중요한 게 아니라 수익이 중요합니다. 정확한 시세 조사를 한 다음, 거기에 들어가는 비용, 적정한 수익률을 계산한 금액으로 입찰해야 합니다. 물론 낙찰받기는 쉽지 않죠, 그래도 꾸준히 소신 있게 입찰해야 합니다.

다시 말해, 낙찰받는 것이 목표가 아니라, 수익이 목표여야 합니다. 적정한 수익이 보장된 입찰가로 계속 입찰하면서도 흔들리지 않아야 합니다. 그래야 낙찰받았을 때, 즉시 수익이 보장되는 것입니다. 수익 없는 낙찰은 의미가 없습니다.

Q. 나눔과 봉사를 많이 하신다고 들었습니다. 나눔과 봉사에 남들보다 더 많은 관심을 가지시는 이유가 있을까요?

저는 경매를 하기 전부터 어려운 사람을 돕는 것이 저의 소망이었습니다. 누구를 돕는다는 것은 모든 사람들의 아름다운 희망입니다만, 실제로 실천하기는 쉽지 않습니다. 저는 서울역 쪽방촌에 살고 계신 분들을 10여 년간 섬기고 있습니다. 제가 이 일을 하는 것은 제가 많이 갖고 있기 때문이 아니고, 작은 것이라도 어려운 분들과 함께하고 싶은 마음 때문입니다. 받는 삶보다는 나누는 삶이야말로 진정한 행복입니다. 이런 행복을 어떻게 말로 표현할 수 있을까요?

Q. 끝으로 구독자분들에게 해주고 싶은 말

저는 크리스천이자 목회자입니다. 때문에 제가 경매를 한다고 했을 때, 많은 오해와 질타를 받았습니다.
왠지 모르겠지만, 많은 사람들에게 “경매는 나쁘다"라는 막연한 인식이 있다는 것을 깨달았습니다. 하지만 경매는 절대 나쁜 것이 아닙니다. 법원이 나서서 피해 입은 채권자를 구제하려는 선량한 취지의 제도입니다.

경매는 재테크의 한 수단일 뿐이니 어렵게 생각하거나, 고정관념을 갖지 마시고, 영상이 끝나면 한번 시작해 보길 추천드립니다. 대법원 경매 사이트를 접속하셔서 거주지 주변의 물건부터 검색해 보시기 바랍니다.
물건들을 살펴보다 보면 경매가 공부하고 싶어질 것이고요. 앞서 말했듯 투자의 적기는 바로 지금입니다. 지금부터 시작하신 분들은 분명 어느새 성공적인 경매 투자자가 되어있으실 겁니다.