서울 전체·경기 12곳, 전세끼고 집 못산다
매일경제
(※ 모든 기사는 아래 매일경제 지면기사에서 인용. 꼭 본문을 확인하시길!)
[요약]
* 앞으로 서울에서 전세를 끼고 집을 사는 이른바 '갭투자'가 사실상 불가능 → 서울 전역 + 분당·과천 등 경기도 핵심 12개 지역까지 토지거래허가구역 설정 (※ 서울 전역 토지거래허가 대상것은 역사상 초유)
* 해당 지역에서 집을 사려면 구청 허가 + 주택 산 뒤 2년간 반드시 실거주(구입 후 임대를 놓거나 전세를 끼고 매수하는 것 불가능)
* 주택담보대출비율(LTV) : 기존 70% → 40%로 강화
* 주택담보대출 한도(6억원)는 주택 가격에 따라 더 감소. 15억원 초과~25억원 이하 주택은 최대 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원 한도
같은 단지도 59㎡는 6억, 84㎡는 4억 … 주담대 한도 '역전'
(정책 핵심) 수도권 고가 주택일수록 대출 한도를 더욱 줄인다. → 담보가치를 사실상 무시한 것으로 같은 아파트 단지인데 주택 평형에 따라 대출 한도가 제각각 달라지는 이상 현상도 나타날 전망.
(예시) 마포구 신공덕래미안1차 전용면적 59㎡(3층)는 지난달 14억3400만원에, 전용 84㎡(2층)는 16억원에 중개 거래됐다. 앞으로 이 같은 거래가 이뤄지면 전용 59㎡는 주담대를 6억원까지 받을 수 있지만 전용 84㎡는 4억원만 대출 가능
연소득 1억, 주담대 한도 5.8억→5억
주택담보대출 시 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 때 스트레스 금리가 두배로 오르고 전세대출도 DSR에 반영. 현재 1.5%만 가산되는 스트레스 금리가 3%로 상향. (※ 스트레스 DSR 제도는 대출 금리에 스트레스 금리를 더해 대출한도를 산정) → 개인의 대출 한도는 최대 15%가량 줄어들 것으로 금융위 추정.
전세대출 DSR에 새롭게 반영. 1주택자에 한해 전세대출의 '이자상환분'도 DSR에 포함 → 1주택자가 이사를 하기 위해 임차인으로서 수도권과 규제지역 내 전세대출을 받는 경우
내년 양도세 중과땐 2주택자 稅폭탄…10억차익 稅부담 3억 늘듯
조정대상지역으로 지정되면 다주택자 관련 양도세와 취득세 부담 상승. (※ 다주택자 아니라면 해당사항 없음)
1) 양도소득세.
양도세 기본세율은 6~45%이지만 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트를 가산. '장기보유특별공제'(보유·거주 기간별 최대 30%) 혜택 무.
예시) 강남 A아파트를 가진 사람이 5년 전에 분당 시범현대 전용면적 59㎡를 8억원에 매입해 올해 14억원에 팔 경우 가정. 조정대상지역이 아니라면 양도세를 1억8893만원가량 내야 하지만 규제지역이 돼 세금이 중과된다면 3억3690만원까지 세금이 늘어 양도세가 약 1억4797만원(78.3%) 증가.
2) '비과세 요건' (1가구가 주택 1채를 보유하다가 처분한 후 양도세를 내지 않기 위해 받는) 강화 : '2년 보유' → '2년 거주'.
3) 취득세
2주택자의 경우 비규제지역에서는 최대 1~3% → 조정대상지역에서는 8%의 중과세율
4) 보유세 : 서울 아파트 값이 잡히지 않을 경우 꺼내들 전망
3만가구 신규택지 곧 발표 … 서초 서리풀·과천지구는 착공 앞당겨
수도권 주택 공급 확대에도 본격 시동. 서리풀지구와 과천지구 등 주요 택지 착공 시기를 앞당기고 수도권 신규 택지 3만가구 발표도 연내 추진.
(도심 공급 속도)
도봉구 성대야구장(1800가구 계획), 송파구 위례업무지구(1000가구 계획) 용지는 공공기관 예비타당성조사 면제를 통해 매입 절차 진행, 서초구 한국교육개발원(700가구 계획) 용지는 공공주택 지구 지정 절차에 착수
(수도권에 3만가구 규모의 신규 택지 입지 검토)
서초구 서리풀지구(2만가구)와 과천 과천지구(1만가구)는 법률 개정 등을 통해 주민 보상과 용지 조성에 속도를 내고 서리풀지구의 지구 지정계획도 내년 6월에서 3월로
(민간 공급에 속도) 인허가 절차를 간소화하고 용적률을 높일 수 있게 하는 '도시정비법' 등 후속 법률 20여 건을 발의해 연내 통과시키겠다는 계획.
한강벨트·경부라인 싹 묶고…덜 오른 노도강까지 '풍선효과' 차단
거래가 상대적으로 위축된 지역까지 일괄 지정하면서 과도한 규제라는 지적. 규제 강도가 세질수록 수요가 상대적으로 완화된 지역으로 이동하는 풍선 효과가 불가피. 특히 이번 대책으로 대출 한도가 줄어 자금 여력이 부족한 실수요자들이 매매 대신 저가 전세나 월세로 전환할 가능성도 거론.
이번 대책의 또 다른 특징은 민간택지 분양가상한제 확대 누락. 분양가상한제가 적용되면 조합의 수익성이 낮아져 수도권 공급의 핵심인 정비사업 추진이 위축될 수 있다는 점이 고려.
총리 직속 감독기구 설치…집값 띄우기·불법증여 잡는다
부동산 불법행위를 감시할 감독기구가 국무총리 직속으로 상설. "부동산 거래 불법행위와 투기 수요 유입을 근절해 공정하고 투명한 부동산 거래 질서를 확립할 것"
성동·마포서 매물 자취 감춰 … 전월세난 우려에 서민 발동동
서울·수도권 부동산 시장의 동요와 불안감 → 대책 시행 전에 어떻게든 규제를 피하려는 막판 거래가 쏟아져 나오는 등 혼란에 빠지는 모습.
(전문가) 거래절벽 현상이 나타나며 전반적으로 시장에 관망세가 커질 것으로 예상. 전월세 시장의 어려움이 가중되고 15억원 미만 주택으로 매수세가 집중될 것이란 전망
전월세난은 더욱 심화될 것. 서울 주택시장은 임대차 중심으로 빠르게 재편되는 중. 앞서 정부가 내놓은 6·27 대출 규제 이후 전체(매매·전세·월세) 거래 중 전세와 월세의 비중이 85%. 매매 거래는 줄고 임대차 거래 중에서도 월세 거래 비중이 늘어나는 중. → 매매 자체가 어려워진 데다 갭투자 매매도 위축돼 전세 공급이 줄어든 영향
(풍선 효과) 15억원 이하 아파트 쏠림 현상이 나타날 가능성. 강북·강서·관악·구로·금천·노원·도봉·동대문·성북·은평·중랑구는 15억원 이하 아파트 비중이 90% + 인천이나 화성 동탄 등 규제 지역과 맞닿은 비규제 지역으로 매매 수요가 이동할 것이란 전망
[혼잣말]
사이시옷 없애는 것을 국립국어원에서 논의 중이라는 기사를 봤다. 없애면 '혼자말'로 쓰겠지?
부동산은 우리나라 국민이라면 누구나 관심이 많으니. 기사 양이 엄청나다.
이럴 때 가장 좋은 방법은 기사를 읽는 것도 있지만, 기사에 삽입된 '정리된 이미지'를 보는 것이 더 빠르고 깔끔하다. 기사를 인용한다고 하지만, 그래픽까지 내 브런치에 가져오는 것은 좀 아닌 거 같아서. 해당 내용들은 언론사 페이지에 가서 보면 좋겠다.
다른 모든 경제기사가 그렇지만, 부동산 기사도 마찬가지로 '나의 상황'을 적용한 후 봐야 한다. 예를 들어, 2주택 3주택자들이 세수가 많이 오른다는 것은 다주택자가 아닌 이상 직접적인 영향은 없다. 물론, 다주택자들의 물량이 어떻게 움직이느냐에 따라 전월세 물량에 영향을 끼친다고 볼 수도 있다. 직접 영향권과 간접영향권을 잘 분리해야 한다.
그리고, 오늘 인용한 매일경제에서는 영상으로도 만들었다고 한다. 가보진 않았지만, 그래도 매일경제 기사 인용한 값(?)이랄까.
