빌게이츠가 투자한 부동산 리츠 펀드
네트워크 부동산 (광랜 케이블, 기지국, 안테나) 자산 기반 CCI
대부분의 한국 투자자의 경우 리츠가 오피스 빌딩을 기초자산으로 한 상품이라고 생각하시는데 리츠는 정말 다양한 종류의 부동산을 기초자산으로 설립할 수 있습니다.
미국의 경우 쇼핑센터, 창고, 데이터센터, 임대주택, 기숙사, 심지어는 감옥 (미국은 정부에서 운영하는 감옥과 사설 감옥이 혼재하고 있습니다) 등 여러가지 부동산을 기초로 한 리츠가 공개적으로 거래되고 있습니다.
대부분의 회사들이 굳이 신탁회사로 운영될 필요는 없지만, 신탁회사로 운영하면서 이익 잉여현금의 90% 이상을 배당 할 경우 회사 차원에서의 법인세를 내야 할 의무가 없어지므로 전략적으로 신탁회사로 운영되거나 전환하는 회사들이 많아 리츠중에서도 "성장주" 가 있을 수 있다는 것을 알려드립니다. 이 글에서 보여드릴 리츠 상품은 통신 네트워크 부동산 (광랜 케이블, 기지국, 안테나) 자산을 기초로 한 'Crown Castle International' 입니다.
CCI 는 미국에서 가장 많은 (40,000) 기지국을 보유하고 있는 신탁회사로 미국내 2위 사업자인 AMT (28,000) 을 상당히 큰 폭으로 따돌리고 있으며, 3위 사업자인 SBAC (15,000) 의 2.5배나 되는 기지국을 보유하고 있습니다.
AMT 나 SBAC 의 경우 캐나다, 남아메리카, 아시아 태평양등 세계의 다양한 지역에서 영업활동을 하고 있는 반면 CCI 는 오로지 미국에서만 영업하고 있다는게 특징입니다. 대부분의 사업자들이 통신사가 통신 네트워크 부동산 등을 유동화 할때 매입을 하는식으로 점유율을 늘려왔으며 최근 들어서는 유동화된 자산만을 매입하는것이 아닌 통신사의 요청으로 (Development Service) 처음부터 기지국이나 안테나를 설계, 설치하는 프로젝트등을 통해 자산을 늘려오고 있습니다.
대표적인 통신장비기업 Cisco 에 의하면, 미국의 1인당 데이터 사용량은 2016년 기준 월 96.7 GB 에서 2021년 237.1 GB 로 약 2.45배 증가할 것으로 예상하며,
전체 데이터 트래픽에서 모바일 통신이 차지하는 비율은 4%에서 7%로 상승, CAGR 32%의 상승률을 보일 것으로 예상했습니다. 또 위의 그림을 보시면 1인당 인터넷에 연결된 기기수는 7.8대에서 13.2대로 증가할 것으로 예상한다고 합니다.
또 다른 통신장비 회사 Ericsson 에 의하면, 북미의 1인당 모바일 트래픽은 2020년을 기점으로 폭발적으로 증가할 것으로 예상되며, 이는 절대적으로나 상대 상승률로나 다른 모든 지역들을 뛰어넘는 수준입니다. 북미에서 5G 도입속도가 가장 빠를것이라고 예상한 후 산정한 결과값 같습니다.
5G 도입속도가 빠를것이라고 가정하는데에는 당연히 근거가 있어야겠죠?
미국의 통신비는 세계에서 가장 비싼 수준입니다. 데이터상으로는 한국보다 저렴한데 제 경험상 미국의 모바일 통신비가 더 높습니다. 세부 사실은 다를 수 있겠지만, 전반적으로 미국의 통신비가 타 국가에 비해 높다는 트렌드를 확인할 수 있고, 이는 더 많은 5G 투자여력으로 연결됩니다.
차트에 보이듯이 지금까지는 마진이 높은 Macro 기지국과 신흥국 위주로 영업을 한 AMT 의 주가 상승률이 높았지만, 최근 들어서 CCI 의 상승률이 가팔라지고 있다는 것을 알 수 있습니다. 두 회사의 밸류에이션은 Price/ Cash Flow 상으로 계산했을때 비슷한 22 수준입니다.
Small cell 이 지금 당장은 마진이 낮지만, 앞으로 지어질 기지국의 80% 가 small cell 일 것이라는 예상이 나오는 만큼, 저는 규모의 경제로 인해 CCI 의 마진률이 5G 인프라 투자가 가속화 된 이후로는 높아질 것으로 판단합니다.
https://www.snek.ai/alpha/article/113809
위의 기사는 스넥에서 가지고왔습니다. 최근 한 달 동안 읽은 기사 중 가장 흥미롭고 분석력이 돋보이는 글입니다. 개인적으로 주식<부동산을 더 좋아하는데, 리츠가 제겐 또 다른 해법이 될 수 있을 것 같습니다. 당장 코로나19때문에 미국 지수가 변동성이 큰 만큼, 조금 관망하다가 사보아야겠습니다. 사지 않으면, 관심이 가지 않고, 관심이 가지 않으면 결국 큰 이익을 얻을 수 없더라구요. :)
아래는 기고자가 직접 운영하는 사이트입니다. 이분의 혜안에 너무 놀라서, 앞으로 글이 올라올 때마다 유심히 살펴봐야겠습니다!!!
