에 대한 의의와 불협화음
올해 상반기 임차권등기명령 신청 건수가 지난해 하반기에 비해 41%나 줄었다고 합니다. 임차권등기명령이란, 임대차 계약이 끝나도 보증금을 못 돌려받은 세입자가 일단 이사를 나가면서 등기부에 ‘보증금 채권이 있다’고 찍어두는 장치죠. 이걸로 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는데, 신청이 줄었다는 건 겉으로만 보면 전세사기 열기가 조금은 식은 듯합니다.
근데 문제는, 제도적인 해결책이 마련되지 않으면 우리는 여전히 전세사기 위험에 그대로 노출된다는 것입니다. 왜 그런지는 전세사기 방식, 특히 갭투자를 보면 답이 나옵니다.
국토교통부(2023)에 따르면 전세사기 피해 주택의 80% 이상이 갭투자 방식입니다. 갭투자는 근로 소득으로 감당할 수 없는 대출을 잔뜩 껴서 집을 사고, 그걸 전세로 세입자한테 매겨 차익을 챙기는 투자법입니다.
예를 들어 1억짜리 아파트를 대출 8천만 원으로 사서 전세 1억 2천만 원에 넘겼다고 칩시다. 집주인은 이 과정에서 2천만 원을 손에 쥡니다. 그 돈으로 이자 갚고 또 다른 집을 사면서 집값이 오르기만을 기다립니다.
근데 만약 시장이 꺾이거나 투자 실패라도 하면? 대출과 세금은 못 내고 바로 파산 신청, 집은 경매로 넘어갑니다. 문제는 경매금 대부분이 세금·은행으로 빠져나가서 세입자 보증금은 거의 못 돌려받는다는 것. 법적으로 소송을 해도 청년·저소득층이 대부분이라 비용·시간이 너무 크고, 승소해도 보증금 회수율이 10~20%밖에 안 됩니다.
갭투자는 생산성 없이 집값만 부풀려 재산을 만드는 방식입니다. 이게 반복되면서 국가 가계부채가 치솟았습니다. 한국은행에 따르면 2025년 1분기 가계대출 잔액이 1,810조 3천억 원인데, 이 중 **주택담보대출이 1,133조 5천억 원(62.6%)**을 차지합니다. 대출 한도와 집값이 같이 올라가면서 끝없는 갭투자 악순환이 생겼고, 결국 전월세가가 연평균 5~7%씩 오르면서 실수요자 부담만 커졌습니다.
이재명 정부가 내놓은 주택담보대출 6억 원 제한은 갭투자 같은 투기 수법을 막고 과열된 부동산 시장을 식히기 위한 방안입니다. 물론 고소득인데 자산이 적은 사람들한텐 불리하다는 얘기도 나오지만, 중장기적으로 보면 집값과 전월세가를 같이 잡을 수 있는 정책입니다. 결국 이 규제는 투자용 부동산 시장을 잠그고, 실수요 중심으로 주택 시장을 돌려놓겠다는 시도라고 볼 수 있습니다.
정책이 실행된 이후, 서울을 기준으로 아파트 매매 거래량은 6.27 정책 발표 직전 전주 대비 65% 감소했고, 서울 동남권(강남·서초·송파·강동)의 매매가격지수 변동률도 0.82% → 0.70%로 둔화했습니다. 상승폭이 감소한 것은 맞으나, 집값은 계속 오르고 있습니다. 이는 수도권 밀집 시장 특성을 고려하지 않은 단기적 규제로 평가할 수 있습니다. 적절한 공급 정책 없이 반강제적 규제로만 시장을 억제하면 매매와 전세 매물이 줄어 월세가 확대되고, 청년·저소득층의 주거비 부담이 더 커질 수 있습니다. 또한 투자 수요가 경기·인천·지방 광역시로 이동하면서 지방 집값까지 연쇄적으로 상승할 우려가 있습니다. 실제로 이전 정부에서도 20차례 이상 대출·세금 규제를 시행했지만, 공급 대책이 늦어지면서 집값이 오히려 50% 이상 상승한 사례가 있습니다.
싱가포르는 전체 주택의 약 80%를 차지하는 HDB 공공주택을 꾸준히 공급하면서 동시에 총부채상환비율(TDSR)과 주택담보인정비율(LTV) 같은 금융 규제를 병행해, 투기 수요를 억제하는 한편 실수요자들이 안정적으로 주택을 구매할 수 있는 환경을 만들었습니다. 반면 홍콩은 HOS(Home Ownership Scheme)을 통해 중저소득층이 시세보다 저렴하게 주택을 분양받을 수 있게 하고, 90~95%까지 대출을 허용하며 보조주택을 활발히 유통시켜 서민들이 과도한 부담 없이 주택을 마련할 수 있도록 지원했습니다.
싱가포르와 홍콩의 사례를 보면, 단순한 대출 규제만으로는 부동산 시장을 안정시키기 어렵다는 사실이 드러납니다. 두 나라 모두 금융 규제와 함께 공공주택 공급을 대규모로 확대하고, 실수요자 중심의 주택 구매 환경을 만들어 시장을 안정시켰습니다.
반면 한국의 경우, 공공주택(LH+SH) 비중이 전체 가구의 약 15% 수준에 불과하며, 서울만 놓고 보면 6.5%에 그칩니다. 여전히 시장 중심의 부동산 구조가 지배적이지만, 정책은 자기 객관화 없이 다른 나라의 성공 사례만을 무작정 따라가는 듯한 모습도 보입니다.
또한 장기적인 시각에서 정책을 설계하기에는 대통령 임기 5년이 너무 짧습니다. 공공주택 확대와 실수요자 중심의 안정적 공급이 이루어졌다면 청년과 무주택자에게 조금은 다른 미래를 보여줄 수 있지 않았을까 하는 생각을, 한 젊은 청년으로서 남깁니다.