5/31까지 잔금 받으면 올해 재산세 안 낸다

알아두면 쓸모 있는 부동산 용어

3월 19일에 국토교통부가 공동주택의 공시가격(2024.1.1.기준)[안]의 열람을 시작하여, 4월8일까지 의견을 청취를 하겠다고 밝혔다. 이에 따르면 전국의 공동주택 공시가격은 전년에 비해 1.52% 올랐다. 지역별로는 세종이 6.45%로 가장 크게 오른 데 비해 대구가 -4.15%로 가장 크게 낮아졌다.
한편 윤석열 정부가 공시가격 현실화 계획을 폐지하겠다고 선언했다. 그 계획은 이전 문제인정부에서 시작되어 3년간 지속되어 온 것이다. 이번 폐지 조치는 이미 작년 11월에 올해 공시가격을 2020년 수준에서 묶어 놓겠다고 예고했던 것에 이은 부동산 재산세 경감 정책의 일환이다.

‘공시가격’이 뭐고 ‘공시지가’는 뭐지?

부동산 공시가격은 토지, 개별주택, 공동주택으로 나눠 정해진다. 여기에서 토지에 관한 공시가격이 ‘공시지가’이고 개별주택이나 공공주택에 관한 것을 좁은 의미의 ‘공시가격’이라 부른다. 공시가격은, 먼저 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’에 따라 국토교통부장관이 표준지 공시지가를 고시하고 이에 기초하여 지자체장이 개별공시지가를 결정ᆞ고시한다.
단독주택이나 공동주택의 공시가격 결정, 고시도 이와 비슷한 과정을 밟는다.*

공시가격의 용도는 무척 다양하다. 재산세나 종합부동산세, 취득세 등 수많은 부동산 관련 세금을 매길 때에 기초자료로 쓰인다. 그리고 재개발이나 신도시 조성을 할 때는 토지 수용액의 기준이 된다. 그리고 또한 지역건강보험료나 기초연금을 결정하는 데에도 재산보유액을 따질 때 이용되기도 한다.
공시가격에서 출발하는 세목별 과세표준에서 산출된 각종 세금은 각각 특정일에 납세의무가 생기고, 연이어 세액이 고지되거나 신고하고, 최종적으로 납세자가 이를 납부한다.

세금마다 ‘과세기준일’이 다르다

납세의무가 생기는 과세기준일은 세목에 따라 제각기 다르나, 우리가 일상적으로 자주 마주치는 세금이 재산세이며, 넉넉한 재산을 가진 분들은 종합부동산세까지 낸다. 그래서 보통사람은 공시가격만이 아니라 해당 세금을 언제 내는가에 대해서도 관심이 크다.
대체로 취득세, 상속세, 증여세, 양도소득세 등 인세(人稅)는 행위가 있는 날에 따라 과세기준일이 정해지지만, 재산세나 종합부동산세는 특정한 날짜를 과세기준일로 정하는데, 그 날짜가 6/1이다.
바로 6/1 현재 그 부동산을 소유하고 있는 사람이 재산세의 납부의무자이며, 특정인이 소유한 주택이나 토지별로 공시가격을 합산한 금액이 기본공제금액을 넘으면 종합부동산세도 신고ᆞ납부해야 한다.

부동산 사고 팔 때 과세기준일을 유념하라

부동산을 매매 때 잔금일자, 증여 때 증여일자를 어떻게 정하느냐에 따라 재산세 납부의무자가 달라질 수 있고, 그 해 종합부동산세 부과대상에서 빠지거나 새로 들어갈 수도 있다. 예를 들어 그해 5월 이전에 매수 계약하는 사람이 잔금일을 6/2 이후로 잡으면 당해 년도 재산세는 부담하지 않으며, 종합부동산세 과표에도 합산되지 않는다. 반대로 매도자는 당해 년도분 재산세와 종합부동산세를 온전히 부담해야 하는 것이다. 이러한 경우를 당하면, 매수자이건 매도자이건 주도면밀한 사람들은 잔금일(또는 소유권취득일)을 정함에 철저를 기한다. 물론 증여의 경우에도 이 점을 감안하여 당사자 간에 미리 상의하는 것이 좋다.
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* 구분상가건물, 오피스텔 등의 기준시가(일종의 공시가격)은 해마다 1차례씩 국세청장이 고시한다. 아울러 건물 기준시가 계산방법도 따로 고시하고 있다.