둔촌주공 재건축 고분양가 유감

부동산 시평

드디어 말썽 많던 둔촌주공 재건축 아파트가 12/5에 일반분양을 시작한다.
2019년 선분양을 시도하였으나 주택금융보증공사(HUG) 심사에 막혀 의도한 분양가를 못받게 되자 포기하고, HUG의 간섭을 피해 2023년 이후에 후분양을 하기로 계획을 변경했다. 그러나 도중에 조합의 내분, 시공단과의 다툼이 생겨 2022.4.에 공사가 중단되었다. 이로부터 6개월이 지난  2022.10.에 공사를 재개하였으나 이번에는 자금조달 쪽에서 사고가 터졌다. 조합의 사업비 대출 7,000억원의 대출 연장(차환대출)이 막혔고, 부랴부랴 시공단 4개 건설업체가 이를 대신 상환하며 위기를 넘겼다. 그런데 이미 시중금리는 대폭 올라 2019년에 예상하던 대로 사업이 진행되기는 어렵게 변했다.

이제 조합은 하루라도 일반분양을 빨리 해야 자금에 숨통이 트이는 긴박한 상황에 몰렸다. 이러한 상황 전개가 둔촌주공 재건축 아파트(올림픽파크포레온)를 예정보다 일찍 분양시장에 나오도록 재촉한 것이다.

강동구청의 심사를 거쳐 확정된 분양가는 평(3.3㎡)당 3,829만원(평균)이다. 이 단지에 비해 우월한 입지의 다른 단지 시세와 큰 차이가 없다. 실례로 송파구 신천동 파크리오 33평형 시세가17.7억원(2022.11.계약), 가락동 헬리오시티 33평형 16.8억원(2022.11.계약)에 비해 이 아파트 33평형이 12.9～13.2억원이다. 언뜻 보면 가격 메리트가 있어 보이나 이 아파트는 강동구에 있다. 냉정하게 보면 입지적으로 송파구에 비해 열위에 있다고 보는 게 맞다.

다만 대금을 일시에 내는 것이 아니고 2025.1.까지 계약금, 중도금 6회, 잔금으로 나누어 납부하므로 기성 아파트에 비해 이자 부담이  덜하다. 대신에 당장 입주할 수 있는 게 아니라 2025.1. 이후에 들어갈 수 있는 것이다. 물론 이게 집이 2025년 이후에 필요한데 미리 사둘 사람에게는 유리할 수도 있다.

요즘 서울의 아파트 가격이 하락하는 와중이어서 시세와의 격차가 그다지 크지 않은 분양가 때문에 앞으로의 가격 변동에 대해 안심할 수 없는 측면이 있다. 지난 2000년대 중반 제2기 신도시에서 민영아파트의 경우 입주후 시세가 당초 분양가와 비슷하거나 낮았던 적도 있다.

요즘 이 아파트의 분양이 성공할지 여부에 대해 언론마다 전문가마다 다양한 목소리를 내고 있어 수요자의 판단을 어지럽게 하고 있다. 이런 때는 청약을 희망하는 사람들이 스스로 중심을 잡을 수 밖에 없다.