다이아몬드와 강남 아파트

부동산 시평

“다이아몬드 가치는 영원히?”

007 시리즈 다이아몬드는 영원히(Diamond Forever).
 남아프리카에서 밀수된 엄청난 양의 다이아몬드가 사라지자 M16(영국 정보부)은 007에게 다이아몬드 추적을 지시한다. 007은 관련자들을 한 명씩 추적하며 다이아몬드의 흔적을 찾아내고 악당을 제거한다.

지구 내부의 고온ᆞ고압 환경에서 수백만년을 견디면서 만들어진 만큼 구하기가 어렵다. 그래서 지금까지 보석의 왕으로 군림하고 있다. 지구상에서 가장 값비싼 광물이자 보석이다.
 요즘 이런 다이아몬드의 명성에 도전하는 물건이 등장했다. 바로 랩그론 다이아몬드(Lab-grown Diamond)이다. 그 동안 산업용 인조 다이아몬드가 제조되었으나 크기가 매우 작아서 보석용으로 쓰기에 한계가 있었다. 그런데 거의 완벽한 고온ᆞ고압 환경의 실험실에서 배양한 랩그론 다이아몬드는 천연 다이아몬드에 비해 물성 상 거의 차이가 없다고 한다. 시중 가격 수준이 천연에 비해 20% 수준이어서, 평소 욕망은 있었으나 비싸서 망설였던 소비자들이 랩그론 다이아몬드에 열광하고 있으며 상대적으로 천연 다이아몬드의 값이 크게 하락하고 있다고 한다. 이러니 세계적인 다이아몬드 기업 ‘De Beers’도 랩그론 다이아몬드 제조ᆞ유통에 본격적으로 개입하고 있다. 한국에서도 유명백화점 내 보석 브랜드 ‘Lloyd’, ‘the Grace London’ 등에서 이를 유통하고 있다.
 이 때문에 천연 다이아몬드 원석의 값이 최근 1년 만에 40%나 떨어졌다고 한다.

“핵심지역 재건축 아파트가 가격 반등을 이끌어”

엄청난 속도로 오르던 아파트 값이 2021.10.을 정점으로 크게 하락했다. 그 하락폭이 지역에 따라 △35∼25%나 되었다. 2023.01.부터 펼치고 있는 정부의 각종 규제 완화, 금융지원 등으로 분위기가 호전되자 서울은 물론 수도권의 아파트 값이 반등하여 서울 가격은 전고점의 88%까지 회복되었다고 한다.
 서울 아파트 값 상승은 강남권, 여의도, 목동 등 대형 랜드마크 재건축단지들이 이끌고 있다. 시중에서는 이런 상승 분위기가 수도권 전역으로 확산될 것이라고 기대하고 있다. 시중금리 상승이 곧 마무리되고 최근 공사비 상승과 PF 경색 때문에 공사 착공은 물론 신규허가 신청이 감소하여 향후 2∼3년 뒤부터 신규주택 공급이 대폭 줄어들면 가격이 상승할 수밖에 없다는 설명이다.

“몇 년 뒤 서울 가구수가 늘지 않는데 핵심지역 입주물량은 늘어”

한국이 인구감소 국면에 진입했지만 가구수는 2039년까지 늘어난 뒤에 감소국면에 진입할 것으로 예상된다. 지방에서 먼저 가구수가 줄어들기 시작하지만 서울도 2037년을 정점으로 가구수가 감소 국면으로 전환될 것으로 보인다. 
 정부의 재건축 등 도시재생 활성화 정책에 따라 서울 핵심지역에서 노후 대규모 아파트 재건축이 활발히 진행되어, 앞으로 10여 년 뒤에는 이들 지역의 고급아파트 공급이 과거에 비해 많이 늘어날 것이다. 물론 용적률을 높이는 데 한계가 있기 때문에 지금보다 신규 아파트 공급물량이 엄청나게 많이 늘어나기는 어렵다.
 서울 핵심지역의 아파트 가격이 평당 1억원이 넘는 가격으로 거래되는 것은 근원적으로 그 곳에 진입하려는 수요에 공급이 제한적이기 때문이다. 그처럼 높은 가격은 희소가치를 반영하고 있기 때문이다. 한정판 명품과 비슷한 성격이다. 그런데 공급이 늘어난다면 희소성이 훼손되므로 가격이 기대만큼 크게 오르지 못하거나 오히려 하락할 수 있다. 이 논리는 서울 아파트 전체로 확대하더라도 변함이 없다.

요즘 재건축 단지 아파트를 소유하거나 투자를 고려하는 사람들은 “다이아몬드도 영원하지 않다”라는 점을 유념해야 한다.