주거이전비의 미지급을 이유로 인도거절을 가능한지 여부
2019다2078 판결을 중심으로
대전 주택재개발 변호사 소원법률사무소
안녕하세요 소원법률사무소입니다.
오늘은 주택재개발과 관련하여 주택재개발정비사업조합이 현금청산대상자와 손실보상에 대한 협의가 이루어지지 않아 토지수용위원회에 수용재결신청한 후 수용재경에서 정해진 손실보상금을 공탁한 다음 현금청산대상자에게 인도청구를 하였는데, 현금청산대상자가 주거이전비, 이주정착금, 이사비의 지급절차가 이루어지지 않았다고 주장하면서 인도거절을 한 사안에 대하여 살펴보겠습니다.
대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결
[사실관계]
사건의 원고는 주택재개발정비사업조합이고, 피고는 원고 사업 구역 내 현금청산대상자입니다.
원고는 피고와 토지에 대한 손실보상에 대한 협의가 이루어지지 않아 토지수용위원회에 수용재결신청을 하여 수용재결에서 정해진 손실보상금을 공탁한 다음 피고에게 부동산의 인도청구를 하였습니다.
이에 피고는 주거이전비, 이주정착금, 이사비의 지급절차가 이루어지지 않았다고 하면서 인도를 거절하였습니다.
[관련법령]
구 「도시 및 주거환경정비법」(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’) 제49조 제6항은 ‘관리처분계획의 인가·고시가 있을 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다.
다만 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’)에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다’고 규정하고 있습니다.
따라서 사업시행자가 현금청산대상자나 세입자에 대해서 종전의 토지나 건축물의 인도를 구하려면 권리자의 사용수익권이 인정되지 않아야 합니다.
즉, 손실보상이 완료되지 않은 권리자는 사용 수익 권한이 있기 때문에 관리처분계획의 인가·고시만으로는 부족하고 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되어야 합니다.
[판례]
그런데 구 도시정비법 제49조 제6항 단서의 내용, 그 개정경위와 입법취지를 비롯하여 구 도시정비법 및 토지보상법의 관련 규정들을 종합하여 보면, 토지보상법 제78조 에서 정한 주거이전비 등도 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 ‘토지보상법에 따른 손실보상’에 해당합니다.
그러므로 주택재개발사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위하여 현금청산대상자나 세입자로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 협의나 재결절차 등에 의하여 결정되는 주거이전비 등도 지급할 것이 요구됩니다.
만일 사업시행자와 현금청산대상자나 세입자 사이에 주거이전비 등에 관한 협의가 성립된다면 사업시행자의 주거이전비 등 지급의무와 현금청산대상자나 세입자의 부동산 인도의무는 동시이행의 관계에 있게 되고, 재결절차 등에 의할 때는 주거이전비 등의 지급절차가 부동산 인도에 선행되어야 할 것입니다.
위와 같은 법리에 따라 대법원은 주거이전비 등의 미지급을 이유로 인도거절을 주장할 수 없다고 하면서 원고의 청구를 인용한 원심에 대해 주거이전비 등에 대한 지급절차가 이루어졌는지 심리하여 인도 여부를 판단하라는 취지로 원심을 파기하였습니다.
[검토]
법령의 문언에 충실한 해석으로 대법원의 판례의 태도는 일견 타당하다고 생각됩니다. 따라서 주택재개발사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위하여 현금청산대상자나 세입자로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 수용재결에서 주거이전비를 포함하여 손실보상금을 정하지 않았다면, 협의나 재결절차 등에 의하여 결정되는 주거이전비 등도 지급할 것이 요구된다고 보아야 합니다.
[현행 도시정비법에서는]
위의 대법원 판례에 따른 입장은 개정된 현행 도시정비법 제81조 및 제78조에도 여전히 유효하다고 볼 것입니다.
도시및주거환경정비법(법률 제18388호, 2021. 8. 10., 일부개정된 것)
제81조(건축물 등의 사용ㆍ수익의 중지 및 철거 등) ① 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2017. 8. 9.>
1. 사업시행자의 동의를 받은 경우
2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우
② 사업시행자는 제74조 제1항에 따른 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다.
③ 사업시행자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제2항에도 불구하고 기존 건축물 소유자의 동의 및 시장ㆍ군수등의 허가를 받아 해당 건축물을 철거할 수 있다. 이 경우 건축물의 철거는 토지등소유자로서의 권리ㆍ의무에 영향을 주지 아니한다.
1. 「재난 및 안전관리 기본법」ㆍ「주택법」ㆍ「건축법」등 관계 법령에서 정하는 기존 건축물의 붕괴 등 안전사고의 우려가 있는 경우
2. 폐공가(廢空家)의 밀집으로 범죄발생의 우려가 있는 경우
④ 시장ㆍ군수등은 사업시행자가 제2항에 따라 기존의 건축물을 철거하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 시기에는 건축물의 철거를 제한할 수 있다.
1. 일출 전과 일몰 후
2. 호우, 대설, 폭풍해일, 지진해일, 태풍, 강풍, 풍랑, 한파 등으로 해당 지역에 중대한 재해발생이 예상되어 기상청장이 「기상법」제13조에 따라 특보를 발표한 때
3. 「재난 및 안전관리 기본법」제3조에 따른 재난이 발생한 때
4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 준하는 시기로 시장ㆍ군수등이 인정하는 시기
제78조(관리처분계획의 공람 및 인가절차 등)
-생략-
④ 시장ㆍ군수등이 제2항에 따라 관리처분계획을 인가하는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다. <개정 2017. 8. 9.>
-생략-
이상 주택재개발 및 손실보상금에 관하여 살펴보았습니다.
다음에 또 유익한 내용으로 찾아뵙겠습니다.
감사합니다.
