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Dec 17. 2021
임차인 차임 3기분 연체시, 계약갱신요구거절에 관하여
대법원 2021. 5. 13 선고 2020다255429 판결을 중심으로
대전임대차전문 변호사
소원법률사무소입니다
대전 변호사 소원법률사무소입니다.안녕하세요. 오늘은 점포 임대인이 임대차기간 중 차임연체액이 3기분에 달한 적이 있었다는 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절하고 인도를 구하는 사건에 관하여 소개하고자 합니다.
1. 쟁점
위 사건에서 쟁점은 점포의 임차인이 임대차기간 중 연체한 차임액이 3기분에 달한 적이 있으나 연체한 차임을 다 변제하고 나서도 임대인이 차임연체액이 3기(개월)분에 달한 적이 있었다는 이유로 계약갱신요구를 거절 할 수 있는지 입니다.
즉, 임대차계약 기간 존속 기간 중 3기의 차임을 연체한 적이 있다면 곧바로 임차인의 계약갱신 요구권 행사가 차단되는지, 아니면 임차인의 계약갱신 요구 당시를 기준으로 하여 3기의 차임이 연체되지 아니하였다면 임차인에게 계약갱신 요구권을 부여할 수 있는 것인지 여부가 쟁점이라고 볼 수 있겠습니다.
2. 관련 법령
관련 법령은 잘 아시다시피, 상가건물임대차 보호법입니다.
상가건물임대차 보호법 제10조 제1항 제1호는 '임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우' 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다.
'임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'
반면, 같은 법 제 10조의8에서는 '임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다'고 규정하여 임대인의 계약해지권을 규정하고 있습니다.
임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
3. 대상판결
대법원은 대법원 2021. 5. 13 선고 2020다255429 판결에서
"상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호).
그 취지는, 임대차계약관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다58975 판결 참조)."라고 하면서
대법원은 위 규정들의 문언과 취지에 비추어, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고,
반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니라고 판시하였습니다.
4. 검토
결국 위 대법원의 대상판결은 법문언이 규정된 취지를 반영하여 제10조의8 및 제10조의 문언이 다르게 규정된 것을 바탕으로 한 해석이라고 볼 수 있습니다.
이러한 해석은 간명할 뿐 아니라 문언에도 충실한 해석으로써, 납득하고 수긍할 만한 해석입니다.
다만, 위와 같은 해석을 일률적으로 적용하기에는 요새와 같은 코로나 시기에 경제적 사정이 너무 어려워 임대차 차임 지급을 연체하였다거나, 평소에 임대인과 임차인 사이의 관계는 매우 평화롭다거나 하는 사정이 있을 때에도 임차인의 사정을 고려함이 없이 임차인의 계약갱신요구에 대한 임대인의 거절이 정당하게 판단될 수도 있습니다.
따라서 앞선 대법원의 입장과 같이 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에는 임차인의 계약갱신요구를 임대인이 거절할 수 있되 법이 규정된 문언과 취지에 비추어 임대인-임차인 간의 계약관계 연장을 받아들어야 할만큼 신뢰가 깨어졌는지 여부를 보다 신중히 검토할 필요가 있을 것입니다.
그러나 이 경우도 사실 임대인-임차인 간의 신뢰가 충분하다면 계약갱신요구를 임대인이 거절하지 않을 가능성도 있기 때문에 실무적으로 크게 문제가 되지는 않을 것입니다.
5. 결론
결국 임차인이 3기의 차임을 연체한 적이 있다면, 그 이후에 차임을 갚은 사정이 있더라도 임대인은 이를 사유로 하여 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있을 것입니다.
임차인-임대인 간의 계약 문제는 언제나 발생할 수 있고, 매우 중요한 문제입니다. 임차인 혹은 임대인께서는 임대차관계에 대하여 이번 대상 판결을 참고해보세요.
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