공공주택 특별법

요즘 부동산 가격이 치솟아, 공공임대주택 전환이 내집마련의 큰 방법으로 자리한 것 같습니다. 임대사업자 입장에서는 부적격 세대가 많아 시세대로 분양시 더 많은 수익을 올릴 수 있기 때문에 부적격 통보를 하는 경우가 있어서 임차인과 임대사업자간에 분쟁이 발생하기도 합니다.

분쟁이 되는 여러 사항 중 이번에는 공공임대주택의 '선착순 세대'의 분양전환시기에 '무주택자 요건'과 관련하여 살펴보겠습니다.

대법원 2015. 10. 29. 선고 2014다75462 소유권이전등기 판결에서 선착순 세대의 분양전환시기의 무주택자 임차인은 '임차인이 속한 세대의 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 임차인'을 의미한다고 판시한 바 있습니다. 

[대법원 2015. 10. 29. 선고 2014다75462 소유권이전등기]

이러한 구 임대주택법의 입법 목적, 관련 법령 및 구 주택공급규칙의 규정 내용 등에 비추어 보면, ① 구 임대주택법 및 관련 법령이 임대주택의 공급대상과 공급방법을 엄격하게 정하면서도 예외적으로 구 주택공급규칙 제10조 제6항에서 선착순의 방법으로 입주자를 선정할 수 있도록 규정하고 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우 우선 분양전환의 요건을 완화하고 있으므로, 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에 정한 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’는 ‘구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’를 의미한다고 해석함이 타당하고, ② 구 임대주택법 및 관련 법령은 국민주택 등의 공급대상을 원칙적으로 ‘무주택세대주’로 엄격히 한정함과 동시에 입주자 본인뿐만 아니라 다른 세대원이 주택을 소유하게 되는 경우에도 해당 임대주택을 명도하도록 규정하고 있으므로, 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호, 제4호에 정한 ‘무주택자인 임차인’은 ‘임차인이 속한 세대의 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 임차인’을 의미한다고 해석함이 타당하다.

이후 공공주택 특별법이 개정되어 아래와 같이 규정하고 있습니다.

공공주택 특별법 제50조의 3 제1항 제1호 

라. 선착순의 방법으로 해당 임대주택의 입주자로 선정된 자로서 입주일부터 분양전환할 때까지 계속하여 거주하면서 분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우

결국 선착순 세대의 경우에, 입주당시 세대원 전원이 무주택자일 것이 자격요건 기준에 없없다면, 세대원 전원이 무주택자일 것을 요구하는 것이 아니라  분양전환 당시까지 거주한 임차인만 무주택자인 경우에도 우선 분양전환 자격이 있음을 개정법으로써 명문화하여 분쟁소지를 줄인것이라고 평가할 수 있겠습니다.

이상으로 공공임대주택의 '선착순 세대'의 분양전환시기에 '무주택자 요건'과 관련하여 살펴보았습니다.

공공임대 주택의 분양전환과 관련한 고민이 있으시다면  법률 전문가의 도움이 필요합니다.