전입신고(주민등록)시 대항력의 발생시점은?

주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 '익일부터'의 의미는

임대차계약 후 전입신고를 한 다음날 임차주택에 대하여 근저당권이 설정된 경우 임차권의 대항력과 근저당권의 효력의 순위는 어떤 것이 우선할까요?
  
주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 ‘익일부터’ 제3자에 대하여 효력이 발생합니다. 임차권의 대항력이 그 익일부터 효력이 발생한다고 했을 때 만약 근저당권이 주민등록 당일에 접수되었다고 한다면 임차권에 비해 근저당권이 선순위의 효력을 갖게 되고 당연히 경매절차가 개시된 경우 임차권은 소멸할 운명에 처합니다. 

이와 달리 근저당권이 주민등록신고를 한 다음날에 접수되는 경우에는 과연 어떤 권리가 우선권을 가지게 될 것인지가 문제됩니다. 그런데 주택임대차보호법상 임차인이 주민등록을 마친 때 익일부터 제3자에 대해 효력이 생긴다고 함은 익일 오전 영시부터 대항력이 생긴다는 뜻인바 대법원와 이와 같은 취지를 명시적으로 확인하였습니다.(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981판결)
  
따라서 임차인은 임차주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날 00:00부터 임차주택의 임차인으로서 대항력을 취득하였다고 할 것이므로 주민등록을 마친 다음날에 등기된 근저당권에 대해서는 항상 우선하게 되고 근저당권자 및 경매를 통해 부동산을 낙찰받은 낙찰인에 대해 임차권의 효력을 주장할 수 있는 것입니다. 

이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.

상담문의 02-956-4714

상담문의

1. 부동산분쟁상담센터(02-956-4714) 전화하여 상담예약 

2. 홈페이지(www.solutionlaw.co.kr)에 접속한 후 무료 인터넷상담을 신청 

3. 네이버톡톡(https://talk.naver.com/ct/wcd9r7)에 접속하여 상담문의 

4. 부동산분쟁상담센터 오픈채팅방(https://open.kakao.com/o/seXPTEW)에 접속하여 상담문의