임대인의 권리금 회수방해와 손해배상청구
임대인이 신규임차인을 인정하지 않겠다는 의사를 명시적으로 통보한 경우
Q : 상가건물에서 점포를 임차하여 식당영업 중입니다. 그런데 최근 건물주가 임대차기간이 만료되면 계약을 갱신하지 않을테니 나가라고 통보하였습니다. 저는 퇴거는 하되 상가임대차보호법상 권리금을 회수하기 위해 새로운 임차인을 주선하려 하니 건물주에게 협조해줄 것을 요청하였습니다. 그런데 건물주는 해당 점포를 본인 아들에게 카페로 내주려 한다고 말하면서 임차인 주선에 협조를 거부하였습니다. 결국 저는 무의미한 임차인 물색을 중단할 수밖에 없었습니다. 상가임대차보호법 상에는 새로운 임차인을 구한 경우에만 임대인으로부터 권리금 상당의 손해배상을 받을 수 있는 것처럼 규정되어 있는데 저 같은 경우는 건물주에게 권리금 회수방해 행위에 따른 손해배상을 구할 수 없는 것일까요?
A : 상가건물 임대차보호법은 임차인에게 본인이 주선한 새로운 임차인으로부터 권리금을 회수할 권리를 보장하면서 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 거절할 경우에는 임차인이 발생한 손해를 배상할 책임이 있다고 정하고 있습니다.(상가건물 임대차보호법 제10조의 4)
이는 임차인이 상가건물에 투자한 비용이나 영업활동으로 형성한 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인에 의해 부당하게 침해되는 것을 방지하기 위한 것으로서, 임차인이 그러한 경제적 이익을 자신이 주선한 신규임차인 예정자로부터 권리금 형태로 회수할 수 있도록 하고 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해하는 경우 손해배상책임을 지도록 하고 있는 것입니다.
임차인이 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 합니다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당합니다. 결국 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 권리금 회수방해로 보고 임차인이 손해배상을 청구할 수 있습니다.(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결)
임대인이 위와 같은 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차게약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단해야 합니다.
위에서 본 상담자의 사례에서도 임대인은 처음부터 본인의 아들에게 점포를 사용할 수 있도록 하겠다고 하면서 임차인의 신규임차인 주선을 명시적으로 거절하였습니다. 결국 임차인이 신규 임차인을 찾아 임대차계약을 주선한다고 하더라도 임대인은 임대차계약 체결을 거절할 것이 명백한 상태였습니다. 이와 같은 경우까지 임차인에게 신규 임차인을 주선하도록 하는 것은 의미없는 절차를 강요하는 것이 됩니다. 즉 임차인은 건물주가 임대차계약 주선을 명시적으로 거절하였다면 신규임차인을 구하지 않았더라도 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 요구할 수 있는 것입니다.
최근까지 하급심 판례들은 임차인이 상가임대차보호법상 권리금 상당의 손해를 임대인에게 청구하려면 실제로 특정한 임차인을 구한 후 구체적인 권리금계약까지 나아가야만 한다는 판시가 대부분이었습니다. 그런데 최근 임대인이 명시적으로 신규임차인의 임대차계약 주선에 협조하지 않겠다는 의사를 명백히 표시하였다면 임차인은 새로운 신규임차인과 권리금계약을 체결하지 않는다고 하더라도 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있다는 대법원 판단이 나옴에 따라 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 기회가 넓어진 것입니다.
2019. 7. 10.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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