상가 임대차에 있어 임차인의 계약갱신거절권
임차인이 임대차계약의 종료를 원하는 경우
Q : 영업이 되지 않아서 임대차계약 기간 종료 1달 전에 미리 임대인에게 임대차 계약 갱신을 하지 않겠다는 의사를 표시하였습니다. 그런데 임대차계약서 특약사항에 따르면 임차인은 갱신을 원하지 않을 경우 계약 종료 3개월 이전에 갱신거절 의사를 표시해야 한다고 정하고 있습니다. 이 경우 계약 만료일에 임대차계약이 종료되는 것으로 보아도 될까요?
A : 상가임대차보호법 제10조 제4항에 의하면 임대인은 1개월 이전에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정하고 있고 이 경우 임대차계약의 존속기간은 1년으로 본다고 규정하고 있습니다. 위 규정 내용에 따르면 상가의 임대인은 1개월 이전에 임차인에게 갱신거절의 통지나 조건 변경의 통지를 하지 않았다면 그 임대차계약은 1년 기간의 계약으로서 묵시적 갱신되는 것으로 해석될 수 있습니다.
그런데 상가 임대차보호법은 임대인의 계약갱신거절권에 대해서만 규정하고 있을 뿐 임차인의 계약갱신거절권에 대해서는 정하고 있는 바가 없습니다. 즉 주택임대차보호법에서 임차인이 임대차기간 종료 1개월 이전에 계약 갱신 거절의사를 통지하면 임대차계약이 해지된다고 정하고 있는 것과 다릅니다.
결국 상가임대차에서는 임대인은 1개월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니한 이상 1년의 존속기간을 가진 임대차로 묵시적 갱신되는 것이고 다만 이 때 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지의 통고를 할 수 있으며, 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생하는 것으로 해석할 수밖에 없는 것입니다.(서울중앙지방법원 2018. 11. 6. 선고 2018나10776판결)
즉 상가임대차보호법을 기계적으로 해석할 경우 임차인은 임대차계약기간 종료일에 계약 갱신을 원하지 않는다고 하더라도 종료일에 바로 계약을 끝낼 수 없고 3개월의 기간을 두고 해지통보를 해야만 하는 것으로 판단될 수밖에 없습니다. 이러한 해석은 결국 주택임대차보호법과는 달리 상가임대차보호법에서 명시적으로 임차인의 계약갱신거절권을 규정하고 있지 않음에 따른 오해라고 보여집니다.
상가임대차보호법 제정 당시 입법자들은 임대인의 계약갱신거절만을 고려한 채 임차인이 장사가 되지 않는 등의 이유로 계약갱신을 스스로 원하지 않는 경우를 상정하지 않고 법을 만들었고 임차인의 계약갱신거절권은 이러한 법적 구멍에 따른 상가임대차보호법의 미비점이라고 할 것입니다.
결국 상가 임대차계약에 만료기간이 명시되어 있는 이상 만료기간이 되면 원칙적으로 계약을 종료되는 것으로 해석해야 할 것이므로 상가 임대차에 있어 임차인의 계약갱신거절권은 주택임대차보호법과 마찬가지로 상가건물임대차보호법에 포함시켜야 할 것입니다.
2019. 7. 9.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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