건물 철거와 멸실등기 신청
판결을 통한 건물 철거의 경우 대장과 등기부 정리방법
Q : 토지 소유자입니다. 토지를 임대차하여 토지 지상에 건축된 건물이 있는데 차임연체로 토지 임대차계약을 해지하였습니다. 건물을 철거해야 하는데 건물에 근저당권이 설정되어 있습니다. 이경우 토지 소유자는 건물을 철거하고 건물의 멸실등기를 할 수 있을까요?
A : 토지임대차의 경우 임차인이 2기의 차임을 연체하였다면 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있습니다.(민법 제641조) 임차인은 원칙적으로 토지 임대차계약 종료시 건물이 존재하였다면 그 건물을 임대인에게 매수할 것을 청구할 수 있으나 만약 임차인의 의무위반으로 인해 계약이 해지된 것이라면 건물 매수청구권을 행사할 수 없고 임대차계약 종료와 함께 건물을 철거해야 합니다.
즉 임대인이 차임연체에 따라 토지 임대차계약을 해지하는 경우라면 토지 소유자는 건물 소유자를 상대로 건물 철거 청구를 할 수 있는 것입니다. 그런데 문제는 건물에 근저당권이나 전세권 등의 용익물권, 담보물권이 설정되어 있는 경우입니다. 임대인으로서는 건물철거 판결을 얻게 된다고 하더라도 용익물권, 담보물권의 존재 여부를 불문하고 판결을 근거로 건물 철거 후 멸실등기를 할 수 있을지 여부가 걱정될 것입니다.
일단 토지 임대차 해지통보를 하고 건물을 철거할 경우에 토지 임대인은 민법 642조, 288조에 따라 해지한다는 사실을 담보물권자에 통보하여야 그 효력이 발생합니다. 만약 해지통보를 하지 않는다면 토지임대인은 임대차계약의 해지 효력을 담보물권자에게 주장하기 어렵습니다.
건물철거 소송을 통해 법원으로부터 철거 판결을 받고 강제집행을 하여 건물을 철거한 경우라면 미리 관할 관청에 철거신고를 해야 합니다. 철거신고를 할 때에는 법원의 판결문이 있으면 족하고 건물 소유자의 승낙서가 필요한 것은 아닙니다. 철거신고를 함에 따라 건물이 멸실된 사실이 건축물 대장에 등재되었다면 이를 근거로 토지 소유자는 건물 소유자를 대위하여 건물에 대한 멸실등기를 등기소에 신청할 수 있습니다.
특히 해당 건물에 전세권이나 근저당권 등의 권리가 설정되어 있다고 하더라도 여전히 토지 소유자는 권리자들의 승낙을 받을 필요 없이 멸실등기 신청이 가능합니다.
건물 철거소송은 난이도가 쉬운 소송은 아닙니다. 건물 소유자의 건물 대지 사용권한이 존재하지 않음을 입증해야 하고 건물 철거의 당위성도 재판부에 설득해야 합니다. 따라서 이와 같은 건물철거소송 및 멸실신청에 있어서는 부동산 전문 변호사의 도움이 필요할 것입니다.
기존의 집합건물이 멸실되고 건축물대장에도 멸실된 사항이 기재되어 있으나, 일부 전유부분의 소유자가 1월 이내에 멸실등기를 신청하지 않고 있는 경우, 그 건물대지의 소유자 또는 공유자가 건물소유자를 대위하여 멸실등기를 신청할 수 있다. 또한, 멸실된 건물이 근저당권 등 제3자의 권리의 목적이 된 경우라도 그 멸실등기신청서에 제3자의 승낙서를 첨부할 필요가 없다.(제정 2004. 3. 9. [등기선례 제7-326호, 시행 ])
2019. 7. 5.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
↓부동산 분쟁상담센터 상담방법(02-956-4714)↓
https://blog.naver.com/withyoulawyer/221491751499
