부동산 신탁 등기의 올바른 이해

신탁등기된 부동산에 대한 임대차, 분양, 매매계약의 방법

1. 신탁의 광범위한 활용

바야흐로 신탁의 시대입니다. 건물을 짓거나 택지를 조성하는 부동산 개발사업에서 신탁등기가 자주 활용되고 있습니다. 개발사업의 규모가 클수록 신탁을 통한 사업의 진행 비율이 높은 경향을 보입니다. 몇 년 전까지만 해도 신탁법은 존재했지만 신탁은 실생활에서 그리 많이 활용되지 않았고 신탁의 법리를 이해하고 있는 사람들도 드물었습니다. 심지어 법률가들조차도 신탁분쟁에 눈길을 돌리고 연구를 시작한 것이 얼마 되지 않았습니다.

2. 신탁의 선호 원인

신탁이 이렇게 짧은 시간 내 부동산 개발사업에서 광범위하게 활용되기 시작한 것은 신탁이 가지는 독특한 특성 때문입니다. 신탁은 위탁자가 신탁회사에 부동산의 소유권을 이전하여 신탁회사가 신탁 목적을 위해 그 부동산을 관리 처분토록 하는 제도입니다. 부동산 개발 사업을 시행하기 위해서는 막대한 자금을 동원해야 할 필요가 있습니다. 그런데 시행사는 일반적으로 돈이 충분치 않습니다. 시행사가 고액의 돈을 빌리기 위해서는 결국 금융기관에 담보를 설정해야 하는 데 대부분의 금융기관은 단순한 근저당권이 아니라 신탁회사에 신탁을 하는 방법을 통한 우선수익권 확보를 선호합니다.

왜냐하면 신탁법상 신탁제도를 활용하는 경우 금융기관은 담보되는 부동산의 관리에 신경 쓸 필요가 없고 시행사가 파산하거나 사업시행능력을 상실하더라도 도산절차에서의 절연을 통해 안전하게 채권을 회수할 수 있기 때문입니다. 금융기관의 신탁선호 경향에 따라 돈을 빌려야 하는 시행사는 결국 개발대상 부동산을 신탁회사에 신탁할 수밖에 없는 것입니다.

3. 신탁의 법적효력

시행사가 신탁회사에 부동산을 신탁하는 경우 부동산등기부에는 신탁을 원인으로 소유권이 시행사부터 신탁회사로 이전됩니다. 단순히 관리권만이 신탁회사에게 이전되는 것이 아니라 소유권 자체가 신탁회사로 넘어가게 되는 것입니다. 신탁등기가 마쳐지면 신탁회사는 대내외적으로 소유권을 완전히 이전받고 신탁의 목적에 따라 신탁재산을 처분할 수 있게 됩니다. 즉 신탁등기가 마쳐지면 시행사는 더 이상 부동산의 소유자가 아닙니다. 시행사는 부동산을 관리하거나 처분할 수 있는 권리가 없습니다. 신탁계약은 신탁원부상 당사자간의 신탁계약 내용에 의하지만 거의 대부분의 신탁계약에서 시행사는 금융기관이나 신탁회사의 동의 없이 임대차계약을 체결할 수 없고 부동산에 대한 매매계약이나 분양계약을 체결하는 것도 불가능합니다.

신탁회사의 동의 없이 임대차계약이나 분양계약을 체결했다 하더라도 시행사가 다시 부동산의 소유권을 회복하지 않는 이상 이러한 계약의 효력은 신탁회사를 포함한 다른 제3자들에게 주장할 수 없는 것입니다.

4. 신탁부동산 계약 피해 상담사례

신탁등기가 마쳐진 부동산에 관한 대표적 상담사례를 소개해 보겠습니다.

1. A시행사는 B빌라는 신축하면서 금융기관으로부터 돈을 빌리게 되었다. 그 과정에서 은행의 요구에 따라 담보신탁약정을 체결한 후 신탁회사에 신탁을 원인으로 소유권을 이전하였습니다. A시행사는 신탁등기가 존재하는 상태에서 공인중개사를 통해 임차인을 물색하였고 신탁회사나 금융기관의 동의 없이 C임차인과 임대차계약을 체결하였습니다. 그러나 이후 신탁등기는 말소되지 않고 A시행사는 도산했으며 신탁회사는 신탁약정에 따라 B빌라에 대한 공매처분을 통해 제3자에게 B빌라의 소유권을 이전하였습니다. 그 과정에서 C임차인은 임대차의 효력을 주장할 수 없었고 보증금을 반환받지 못한 상태에서 B빌라에서 쫓겨날 수밖에 없었습니다.

2. A시행사는 B복합상가를 신축하면서 상가에 대한 담보신탁 계약을 통해 금융기관으로부터 돈을 빌렸습니다. 이후 상가가 완공된 후 신탁을 원인으로 신탁회사에 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 이 과정에서 A시행사는 부족한 공사대금을 C로부터 빌리게 되었고 C로부터 돈을 빌리면서 B복합상가 중 한 점포를 대물변제로 분양해 주기로 하는 분양계약을 체결하였습니다. 그러나 B복함상가 완공 이후 분양이 제대로 이루어지지 않으면서 A시행사는 파산하였고 신탁회사는 신탁등기된 B복합상가에 관하여 공매절차를 통해 매수한 제3자들에게 소유권을 이전하였습니다. 이 과정에서 A시행사와 분양계약을 체결한 C는 아무런 권리를 주장할 수 없었습니다.

5. 신탁등기에 대한 인식의 문제점

신탁을 둘러싼 가장 큰 문제는 부동산 관련 업종에 종사자들 사이에 신탁의 의미와 효력의 잘못된 인식이 널리 퍼져 있다는 것입니다. 신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기가 마쳐진 경우 그 부동산의 소유자는 위탁자가 아니라 신탁회사입니다. 위탁자는 신탁계약상 우선수익자들에게 채무를 변제해야만 신탁계약을 해지하고 부동산의 소유권을 회복할 수 있는 것입니다. 위탁자가 부동산의 소유권을 회복하지 못할 때에는 위탁자는 우선수익자나 신탁회사의 동의 없이는 어떠한 처분행위나 사용, 수익행위를 하지 못합니다.

그런데 부동산 거래를 중개하는 사람들이나 부동산 업종에 종사하는 사람들을 포함하여 거래 당사자들은 신탁이 단순히 저당권과 같은 담보권과 동일한 것으로 착각하고 있는 것입니다. 이 때문에 위탁자가 우선수익자나 신탁회사의 동의 없이 임대차계약을 체결하는 것이 당연시되는 것이고 신탁회사의 동의 없이 버젓이 부동산 계약이 진행되고 있는 것입니다. 부동산 계약서에도 잔금을 지급한 후 신탁등기를 말소한다는 식의 위험한 계약내용이 포함되고 있는 경우도 많습니다. 심지어는 등기부상 부동산 소유자는 신탁등기를 마친 신탁회사임에도 부동산 소유자를 부동산 소유자로 기재하는 계약서나 중개대상물 설명, 확인서도 종종 확인되고 있습니다.

결국 위탁자가 동의 없이 분양계약이나 임대차계약을 체결하고 잔금을 지급받은 후 신탁등기를 말소하지 못하면 그 모든 책임은 분양받은 사람과 부동산계약을 중개한 중개인들이 지게 됩니다. 금융기관이나 거대 채권자들의 수익 보전을 위해 애꿎은 서민들만 희생되는 것입니다.

6. 신탁등기 피해를 예방하기 위한 방법

신탁등기를 둘러싼 피해자들의 발생을 막기 위해서는 결국 신탁의 의미를 정확히 알리고 신탁등기된 부동산의 계약에 있어 유의사항에 대한 인식을 널리 공유하는 것이 출밤점이 되어야 합니다. 부동산 거래 당사자들이나 중개인들은 신탁를 원인으로 하는 소유권이전등기도 역시 소유권이 이전되는 것이므로 대내외적인 소유자는 신탁회사이지 위탁자가 아니라는 사실을 명확히 인지하고 계약서상 이러한 문구를 명확히 기재해야 합니다. 수분양자들이나 임차인들도 신탁회사나 우선수익자의 동의 없이 함부로 위탁자와 부동산 계약을 체결해서는 안 되며 설령 동의 없이 부동산 계약을 체결하더라도 잔금지급과 신탁등기 말소가 동시에 이루어지도록 확인해야 합니다. 이를 위해서는 잔금을 위탁자가 아니라 우선수익자에게 직접 지급하고 우선수익자로부터 신탁등기 말소에 대한 동의서를 직접 받는 방법이 안전합니다.     

2020. 12. 3.