분양권(딱지) 전매의 유효성
분양권 매수인의 분양계약 명의변경 이행 청구 인정 가능성
김씨의 A토지를 소유하고 있었다. 그런데 토지주택공사의 택지개발사업으로 인하여 A토지는 수용되었고 이에 따라 김씨는 토지주택공사로부터 이주자택지의 분양권을 받을 예정이었다. 그런데 김씨는 토지주택공사와 이주자택지 분양권에 관한 택지공급계약을 체결하기 이전에 이씨에게 장차 받을 분양권(딱지)을 그대로 전매하기로 하는 내용의 택지분양권 매매계약을 체결하였다. 그런데 이후 분양권의 가격은 폭등하였고 김씨는 마음이 변하여 분양권을 이씨에게 팔고 싶지 않았다. 이에 김씨는 이씨를 상대로 분양권 전매 계약이 무효임을 확인하는 소송을 제기하였다. 이에 이씨는 분양권 전매계약이 유효임을 주장하며 김씨에게 분양자명의 변경절차를 이행하라는 청구를 할 수 있을까?
원칙적으로 택지개발촉진법의 택지개발사업에 따라 토지를 공급받는 자는 소유권이전등기 시까지 이를 그대로 전매할 수 없고 이러한 제한을 위반하여 택지를 전매하는 경우 해당 법률행위는 무효가 되고 형사처벌의 대상이 됩니다. 다만 택지개발사업을 통해 토지가 수용되어 이에 대한 보상으로서 분양권을 받은 자에 대해서는 사업시행자인 주택공사 등의 동의를 받은 경우에 한해 일정한 조건을 충족하는 경우 예외적으로 분양권(딱지) 전매 행위를 허용하고 있습니다.
이와 같이 일반적으로 전매제한을 금지시키면서도 예외적인 허용규정을 둔 취지는 택지를 그 용도대로 사용하려는 실수요자에게 택지가 공급될 수 있도록 전매차익의 취득을 목적으로 하는 택지공급신청을 억제할 필요가 있고, 이에 따라 택지의 전매행위에 시행자(토지공사)가 직접 관여하여 전매가 허용되는 요건을 충족하는지 여부를 직접 확인, 검토한 다음 동의를 하게 함으로써 이러한 동의 없이는 당사자를 구속하는 계약의 효력이 발생하는 것을 금지하려는 데에 있습니다.
대법원은 이러한 분양권 전매행위 금지 조항에 관하여 단순한 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이라고 할 수는 없어 당사자가 이에 위반한 약정을 하였다고 하더라도 약정이 당연히 무효가 되는 것은 아니라고 하며 당사자 간 전매계약의 유효성을 인정해왔습니다. 다만 한차례가 아니라 수차례 여러사람에게 전매가 이루어지고 최종 매수인이 최초 매도인에게 직접 분양권 전매계약의 유효성을 주장하며 분양자명의 변경절차를 구하는 것은 허용되지 않습니다.
그런데 최근 대법원에서는 택지공급계약전의 분양권 전매행위에 대하여 사업시행자와 택지공급계약을 체결하기 전에 장차 공급받을 택지를 그대로 전매하기로 하는 내용의 택지분양권 매매계약이 체결되었다 하더라도 그 택지분양권 매매계약에 대한 시행자의 동의 자체가 불가능하므로 이는 무효이고 매도인이 장차 공급받을 택지에 관하여 시행자의 동의 절차에 협력할 의무도 지지 아니한다고 해석하면서 분양권 매수인이 분양권 매도인을 상대로 제기한 분양자 명의변경절차 이행 청구를 인정하지 않았습니다. 즉 대법원은 사업시행자와 이주자택지 분양권을 받을 예정인 사람 사이에 구체적인 택지공급계약이 체결되기 전이라면 비록 장차 예정된 분양권에 대한 전매계약이 이루어졌다고 하더라도 시행자의 동의 자체가 불가능하다고 보아 전매계약은 유효하지 않다는 점을 확인한 것입니다.
결국 위에서 본 사례와 같이 아직 택지공급계약 전에 분양권 전매계약을 체결하였다면 최근 판례의 입장에 따라 그 분양권 전매계약은 무효가 됩니다. 즉 분양권 매수인은 분양권 전매계약의 유효성을 주장하며 분양계약 명의 변경절차의 이행을 구할 수 없게 되는 것이고 매도인을 상대로 부당이득 또는 손해배상 등의 금전적인 청구가 가능할 뿐입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
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