타인의 토지에 통행할 수 있는 권리
토지 소유자에 대한 통행방해 제거청구
김씨는 3년 전에 한적한 전원주택으로 이사를 왔다. 김씨가 출퇴근을 위해 도로로 나가려면 반드시 A토지를 지나가야 한다.그런데 A토지는 개인인 이씨의 소유이다. 이씨는 어느날 김씨의 A토지 출입을 막기 위해 바리케이트를 설치하였다. 김씨로서는 A토지를 지나지 않고서는 도로로 나갈 수 있는 방법이 없다. 김씨는 이씨에게 통행 방해 행위를 중단하라고 요구할 수 있을까?
일반적으로 사람은 누구나 자유롭게 통행할 수 있는 권리를 가집니다. 그러나 만약 통행하는 장소가 국가나 지방자치단체에 의해 개설, 관리되는 도로나 토지가 아니라 개인 소유의 토지라면 원칙적으로 타인 소유의 토지에 대해서는 마음대로 통행할 수 없습니다. 다만 통행하고자 하는 자가 통행하려는 토지의 소유자에 대하여 일정한 권리를 가지고 있다면 그 사람은 토지 소유자에 대하여 토지통행 허용을 주장할 수 있습니다.
그런데 민법의 법리상 법률의 규정이 없이 사람들이 임의의 물권을 창설하는 것은 허용되지 않습니다. 즉 통행권을 주장하는 자는 이 토지가 원래부터 통행하였던 토지라든지 관습상 통행권이 인정된다든지 하는 주장만으로는 토지소유자의 통행권 방해를 중단하라는 요구를 할 수 없습니다. 크게 볼 때 토지의 소유자에 대하여 통행권을 주장할 수 있는 방법으로는 계약에 의한 통행권, 통행지역권, 주위토지통행권을 주장하는 경우로 한정된다고 보아야 합니다.
토지소유자에 대해 통행을 주장할 수 있는 경우를 구체적으로 살펴보면 먼저 토지소유자와의 계약에 따라 토지 통행권을 취득하는 경우가 있습니다. 즉 통행을 하고자 하는 사람은 토지소유자와 유상 또는 무상 계약을 통해 토지를 통행할 수 있는 권리를 확보하는 것입니다. 그런데 대부분의 분쟁 사안에서는 토지를 통행하고자 하는 사람과 토지소유자 사이에 원만히 합의가 되지 않는 경우가 대다수입니다.
두번째로 통행권을 주장할 수 있는 권리로는 통행지역권이 있습니다. 통행지역권은 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리로서 계속되고 이용된 경우에 타인의 토지를 통행할 수 있는 권리를 시효취득할 수 있는 권리입니다. 그런데 이 통행지역권 시효취득의 경우 시효취득의 요건이 엄격하다는 점에 비추어 볼 때 비교적 단기간에 걸쳐 토지를 통행해 온 사람들은 주장할 수 없는 권리에 해당합니다.
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결국 토지소유자를 상대로 통행권을 주장할 수 있는 가장 강력한 수단은 바로 주위토지통행권입니다. 주위토지통행권이란 토지의 소유자 등 권리자가 타인의 토지를 통행하지 않고서는 공로에 출입할 수 없는 경우 그 토지의 소유자에 대하여 통행권을 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 주위토지통행권을 주장할 수 있는 사람은 반드시 토지의 소유자에 한정되지 않고 임차권자, 전세권자, 지상권자 등도 여기에 포함됩니다.
그런데 주위토지통행권이 성립하려면 통행를 주장하는 자는 타인의 토지를 통행하지 않고서는 공로로 출입할 수 없다거나 다른 통로가 있다고 하더라도 그 통로로 통행하는데 과다한 비용이 소모된다는 사정이 존재해야 합니다. 단순히 다른 통로라 통행하는 것이 더 불편하다는 이유만으로는 타인의 토지를 통행할 수 있는 권리를 주장할 수는 없습니다. 또한 주위토지통행권이 인정된다고 하더라도 통행하려고 하는 자는 그 토지의 소유자에게 통행으로 인해 발생한 토지소유자의 손해를 합리적인 범위내에서 배상해 주어야 합니다.
결국 위 사례에서도 김씨는 다른 통로로는 공로로 출입할 수 없음을 입증하여 토지의 소유자인 이씨에게 토지통행 방해를 중단할 것을 청구할 수 있습니다 . 김씨가 이씨로부터 통행방해배제청구 인용판결을 받게 되면 김씨는 법원 집행관을 통해 바리케이트를 철거할 수 있고 추가적으로 이씨에게 바리케이트를 철거할 때까지 이행강제금을 부과할 수도 있게 됩니다.
이와같이 타인의 토지를 통행할 수 있는 방법에는 여러가지가 있습니다. 즉 타인의 토지를 통행하지 않고는 도저히 본인의 토지에 출입할 수 없는 상황에 처해있는 분들은 전문가와의 상담을 통해서 통행권을 확보할 수 있는 방안을 모색하여야 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
