매수인의 계약해제
계약금과 관련하여
김씨는 이씨로부터 아파트를 구입하기로 하고 매매계약을 체결하였다. 김씨는 매매계약서의 내용에 따라 정해진 날짜에 이씨에게 계약금, 중도금을 지급하였다. 그런데 잔급지급일을 앞두고 김씨는 자신이 정말 원하던 위치에 저렴한 가격의 아파트 매물이 나와있는 사실을 발견했다. 김씨는 가능하다면 이미 체결한 매매계약을 해제하고 다른 아파트에 대해 매매계약을 체결하고 싶다.
매매계약의 경우 그 대금은 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급하는 것이 일반적입니다. 매매계약을 체결하고 대금을 나누어 지급하는 과정에서 계약을 해제하려고 하는 경우 과연 언제까지 해제가 가능한 것인지 계약금의 포기나 배액상환만으로 해제가 가능한 것인지에 대해 분쟁이 많이 발생하곤 합니다. 매수인이 매매대금 중 일부를 지급한 후 부동산의 가격이 상승하자 매도인이 계약해제를 주장하는 경우가 대다수이지만 매수인의 경우에도 다른 괜찮은 매물이 나왔다거나 매도인의 추후 계약이행 여부에 대한 신뢰가 사라져 계약해제를 주장하는 경우도 간혹 발생합니다. 이 경우 계약금과 관련하여 매수인이 해제권을 행사할 수 있는지 여부가 문제됩니다.
계약금은 민법 제565조 제1항에 따라 해약금으로 추정된다는 것이 판례의 입장입니다. 즉 계약금이 지급된 경우 매도인, 매수인 양 당사자는 매매계약서 상의 특별한 규정이 없다고 하더라도 매도인은 지급받은 계약금의 배액을 상환함으로서, 매수인은 지급한 계약금을 포기함으로서 이미 체결된 매매계약을 임의로 해제할 수 있습니다(해약금의 성질). 한편 매매계약 당사자들은 매매계약서상에 계약 후 이행과정에서 일방의 귀책사유로 상대방에게 손해가 발생하는 경우 그 손해에 대한 배상으로 계약금의 배액을 지급하거나 계약금을 포기하는 것으로 약정할 수도 있습니다. 이러한 특약을 위약금의 특약이라고 하는데 손해를 입은 일방은 귀책사유있는 상대방에 대해 구체적인 손해를 입증하지 않더라도 위약금 특약에 따라 계약금의 배액을 상환받거나 지급받은 계약금을 몰취할 수 있습니다. 매매계약서 상 위약금의 특약이 있다고 하더라도 해약금의 성격이 소멸하는 것은 아니므로 위약금특약과는 별도로 당사자들은 계약금을 포기하거나 배액을 상환함으로서 일방적으로 계약을 해제할 수 있고 결국 위약금의 특약이 있다고 한다면 해당 매매계약의 계약금은 해약금과 위약금의 성질을 동시에 갖게 됩니다.
매매계약 당사자들이 계약금을 포기하거나 배액상환하면서 일방적으로 계약을 해제할 수 있다고 하더라도 어느 일방이 이미 이행에 착수한 경우라면 그때부터는 계약금을 통한 매매계약 해제는 할 수 없게 됩니다. 매매계약에서 이행의 착수란 매수인의 입장에서는 중도금의 지급, 매도인의 입장에서는 소유권이전등기 서류 제공행위 등이 이에 해당한다고 볼 수 있습니다. 특별한 사정이 없는 한 중도금 중 일부만이 지급되더라도 이행의 착수가 있는 것으로 볼 수 있고 중도금 지급시기 전에 중도금을 지급한 경우라고 하더라도 중도금을 지급한 이후부터는 계약금을 통한 해제를 할 수 없습니다.
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특히 맨 위의 사례와 같이 매도인이 아니라 직접 이행에 착수한(중도금을 지급한) 매수인이 본인의 이행착수를 포기하고 계약금을 통한 계약해제가 가능한 것 아니냐는 의문이 들 수 있지만 매수인 본인도 이미 중도금을 지급하는 등 이행에 착수하였다면 계약금을 통한 계약 해제는 불가능하고 상대방 매도인에게 특별한 귀책사유가 없다고 매매계약의 해제를 주장할 수는 없습니다.
종합하면 부동산 계약 매수인은 매매계약서에 기재되어 있지 않더라도 계약금에 관한 본인의 권리를 포기하고 매매계약을 해제할 수 있습니다. 다만 매수인이 이미 중도금 중 일부라도 매도인에게 지급하였다면 이는 매수인이 이미 이행의 착수를 한 것이라고 볼 수 있어 계약금을 통한 해제 주장은 불가능하고 매수인은 특별한 사정이 없는 한 매매대금을 전액 지급하고 부동산을 인도받아야 할 의무를 부담하는 것입니다. 이러한 계약금 해제 법리는 비단 부동산 매매계약 뿐만이 아니라 임대차계약, 도급계약 등에서도 일반적으로 적용됩니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
