임차인의 하자통지의무 및 수선인용의무
임차인이 임대인에게 하자로 인한 손해의 배상을 청구하지 못하는 경우
김씨는 집주인 이씨와 주택임대차계약을 체결하고 이씨에게 임대차보증금을 교부하였다. 임대차계약을 체결하고 이사한 후 한달이 지난 시점부터 집의 방 천장에서는 결로가 생기면서 벽지가 축축하게 젖었고, 이로 말미암아 벽지와 가구 등에 심한 곰팡이가 생겼다. 그런데 김씨는 이와 같은 결로현상에 대해 집주인 이씨에게 전혀 통지하지 않았고 임대차 기간 종료 후 집을 나가면서야 비로소 집에 결로 현상으로 인해 손해를 입었다고 주장하며 손해를 입은 부분에 대한 배상을 청구하였다. 이 경우 집주인 이씨는 임차인 김씨에게 결로현상에 따른 손해를 배상해 주어야 할까?
이전 포스팅에서 일반적인 임대인의 수선의무에 관하여는 설명드린바 있습니다. 즉 임대인의 수선의무의 내용는 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용, 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 임대차의 목적에 따라 사용, 수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다는 것입니다. 자세한 내용은 아래 게시물에서 확인하실 수 있습니다.
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이와같이 임대차목적물인 집이 사용, 수익하기에 적합하지 않은 상태에 있는 경우에는 임대인이 수선의무를 부담한다는 것에 의문이 없습니다. 그런데 임대차목적물의 하자와 관련하여 임차인도 반드시 준수해야 할 의무가 존재합니다. 즉 민법 제624조에서는 "임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다."고 정하고 있어 임차인에게 임대인의 수선행위를인용할 의무를 부여하고 있습니다. 또한 민법 제634조에서는 "임차물이 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다."라고 규정하여 임대차 목적물에 하자가 발생한 경우 임차인에게 하자통지의무를 정하고 있습니다. 위 규정들은 임대차 목적물에 하자가 발생한 경우 임대인이 적시에 적절한 조치를 취할 수 있게 하기 위해 마련된 규정들입니다.
임차인의 수선인용의무 및 하자 통지의무의 규정 취지는 임대차목적물이 임차인에게 인도된 이후에는 그 목적물이 임차인 지배 아래 놓이게 되어 임차인의 관리하에 목적물의 사용, 수익이 이루어지므로 임대인은 임차인의 통지 및 인용없이는 임대차목적물의 수선을 할 수 없기 때문입니다. 또한 임대인은 수선의무를 부담함과 동시에 임대차목적물의 소유자로서 목적물의 보존을 하기 위하여 수선을 할 권리를 가지고 있다는 점도 임차인에게 하자와 관련된 의무를 부담하고 있는 중요한 이유입니다.
결국 목적물에 하자가 있다고 하더라도 임차인이 하자에 대한 적절한 통지를 하지 아니하거나 임대인의 하자수선을 위한 행위를 거절하여 임대차목적물의 하자가 확대되었고 이후 이러한 목적물 하자를 이유로 임대차계약을 해지하거나 임대인을 상대로 손해배상을 청구하는 것은 불가능하다고 할 것입니다.
위 사례에서도 김씨는 이씨에게 목적물의 결로현상에 대하여 제때 통지하지 아니하였고 이로 인해 확대된 결로현상으로 인해 김씨가 손해를 입었다면 김씨는 이씨에게 결로현상 하자를 이유로 임대차계약을 해지할 수도 없고 확대손해에 따른 손해배상청구도 불가능하다고 할 것입니다.
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많은 분들이 임대인에게 임대차목적물을 수선해야 할 의무가 있다는 사실에 대해서는 알고 있음에도 임차인이 임대인에게 임대차목적물의 하자를 통지하고 임대인의 하자 수선를 인용해야 할 의무가 있다는 사실에 대해서는 간과할 때가 많습니다. 즉 임차인 측에서도 임대차목적물의 하자가 발생하는 경우에는 즉각 임대인에게 이러한 사실을 통지하고 임대인의 수선조치에 적극 협조하는 것이 이후에 하자와 관련된 분쟁에서도 유리하다는 것을 명심해야 할 것입니다.
이상 문석주 변호사입니다.
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