임대차 분쟁
확정일자 없이도 임차인이 우선변제권을 행사할 수 있는 경우
임차인 김씨는 서울에서 임대차보증금 8,000만 원의 임대차계약을 체결하였다. 임차인 김씨는 새로운 임차주택으로 이사하는 당일 주민센터에 가서 전입신고를 하였으나 깜박하고 확정일자 받는 것을 잊어버렸다. 그런데 임대차기간 중 임차인 김씨가 임차한 임차주택은 선순위 근저당권자에 의해 경매에 넘어가게 되었다. 임차인 김씨는 그제서야 본인이 임대차계약서 상 확정일자를 받지 않았다는 사실을 알았고 임대차보증금 전부를 돌려받지 못하게 될 수도 있다는 걱정에 변호사 사무실을 찾았다. 변호사 사무실 상담 후 임차인 김씨는 배당기일에 임대차보증금 중 일정금액을 배당받을 수 있었다.
확정일자를 받지 않은 임차인 김씨는 어떻게 본인의 보증금 중 일부를 경매절차에서 우선변제받을 수 있었을까요? 이는 주택임대차보호법에서 정하고 있는 소액보증금의 우선변제권 제도를 이용하였기 때문입니다. 원칙적으로 임차인이 임차주택의 경매절차에서 보증금을 우선변제받기 위해서는 확정일자를 부여받아야 합니다. 그런데 이 사건에서 임차인 김씨는 전입신고만을 하고 확정일자를 부여받지는 않았습니다. 이와 같이 대항력만을 갖춘 임차인들(확정일자를 부여받지 않은 임차인들)은 원칙적으로 경매절차에서 다른 일반채권자들에 비해 우선변제권을 주장할 수 없습니다. 그러나 확정일자를 부여받지 못하였다고 하더라도 일정 요건에 해당하면 소액보증금의 우선변제권 제도를 활용할 수 있고 이러한 절차에 따른다면 임차인은 본인의 보증금 중 일정액을 최우선적으로 확보할 수 있습니다.
임대차보호법 상 소액보증금의 우선변제권은 법령에서 정하는 소액의 임대차보증금 계약에서 비록 임차인이 확정일자를 부여받지 않았다고 하더라도 해당 임차인의 일정액 보증금 확보 권리를 최우선적으로 보장해주는 제도입니다. 이는 사회적 약자인 소액임차인들을 특별히 보호하기 위해 법에서 특별하게 인정하고 있는 제도에 해당합니다.
먼저 소액보증금의 우선변제권 행사를 위한 요건을 살펴보면 해당임대차계약의 임대차보증금이 법령에서 정한 임대차보증금 이하여야 합니다. 매년 보호를 받는 소액임대차보증금의 기준은 변동하는데 현재(2017. 12. 23.)를 기준으로 하였을 때 보호받을 수 있는 최대 임대차보증금의 임차인은 다음과 같습니다.
1. 서울특별시: 1억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 8천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 6천만원
4. 그 밖의 지역: 5천만원
두번째로 소액임대차보증금의 기준 이하에 해당한다고 하더라도 임차인은 적어도 임차주택의 경매신청의 등기(경매개시결정의 등기 )전까지는 임차주택을 점유하면서 전입신고를 하고 대항력을 취득하여야 합니다.
일단 위와같이 임대차계약 상 보증금이 소액임대차보증금 기준 이하이고 경매등기 당시에 전입신고를 하여 임차주택에 거주하고 있다면 임차인은 우선변제권를 행사할 수 있게 됩니다. 그런데 위와같은 요건을 충족한 소액임차인이라고 하더라도 보증금을 변제받는 데 있어 가장 주의해야 할 것이 두가지 있습니다 먼저 소액임차인은 법원으로부터 배당에 대한 통지서가 오게되면 반드시 법원에 배당요구를 하여야 합니다. 이는 우선변제권을 행사하기 위한 필수적인 요건으로 만약 임차인이 배당요구를 하지 않는다면 경매절차에서 보증금을 변제받지 못하게 됩니다. 또한 소액임차인은 적어도 배당요구의 종기까지는 임차주택에 거주하며 주민등록을 유지하고 있어야 합니다. 만약 소액임차인에 해당한다고 하더라도 배당요구의 종료일 이전에 다른 곳으로 이사하거나 전입신고를 한다면 임차인은 경매절차에서 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다.
이와같이 앞서 요건들을 충족하는 소액임차인은 경매절차에서 본인의 보증금 중 법령에서 정하는 일정액(보증금 전부가 아닙니다)을 최우선적으로 돌려받을 수 있게 됩니다. 이는 임차주택의 담보물권자들(저당권자)보다 우선하는 권리로서 소액임차인이 행사할 수 있는 가장 강력한 권리입니다. 현재(2017. 12. 23.)를 기준으로 하였을 때 소액임차인이 우선하여 돌려받을 수 있는 금액은 아래와 같습니다. 물론 임차보증금 중 아래 금액을 제외한 나머지 보증금의 경우에는 원칙으로 돌아가서 확정일자를 부여받은 경우에만 경매절차에서 순위에 따라 변제받을 수 있게 됩니다.
1. 서울특별시: 3천400만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2천700만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2천만원
4. 그 밖의 지역: 1천700만원
다만 소액임차인이 보증금 중 일정액을 돌려받을 수 있다고 하더라도 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우나 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1 범위내에서만 담보물권자에 우선하여 변제를 받을 수 있다는 제한이 있습니다.
이와같이 소액임차인은 임대차보증금 중 일정액을 저당권자들보다 우선하여 변제받을 수 있는 강력한 권리를 가지고 있기 때문에 임차인들은 임차주택이 경매에 넘어가게 되었을 경우 본인이 법령상 소액임차인에 해당하는지 살펴보고 소액임차인에 해당한다면 이에 따라 적절한 조치를 취하시면 될 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
