대항력과 우선변제권
주택임대차보호법상 임차인의 권리
주택임대차의 경우 불안정한 임차인의 지위를 보호하기 위해 우리 법에서는 주택임대차보호법을 두어 임차인을 특별하게 보호하고 있습니다. 주택임대차보호법의 요지는 결국 임차인에게 간단한 요건을 충족하는 경우 대항력과 우선변제권을 부여하는 것입니다. 그런데 이러한 대항력과 우선변제권의 의미에 대하여 잘 알지 못하시는 분들이 많습니다. 그래서 이번 포스팅에서는 주택임대차보호법에서 말하는 대항력과 우선변제권에 대하여 한번 알아보도록 하겠습니다.
먼저 임대차보호법에서 말하는 대항력이란 임차인이 임차주택에 관하여 이해관계를 가진 자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 말합니다. 즉 대항력이 있는 임차인의 경우에는 주택의 소유권이 변동되거나 다른 임차인이 오게되는 경우에도본인의 임대차계약상의 권리를 주장할 수 있게 되는 것입니다. 다음으로 임대차보호법상의 우선변제권이란 임차주택이 경매나 공매에 넘어갈 경우 그 경매 대금에서 본인보다 후순위권리자나 일반채권자들보다 우선하여 본인의 보증금을 변제받을 수 있는 권능입니다. 즉 우선변제권은 임차주택이 경매에 넘어가는 최악의 경우에 임차인의 보증금을 지킬 수 있는 중요한 권리인 것입니다.
주택임대차보호법에서는 임차인이 대항력과 우선변제권을 가지기 위해서는 특별한 몇가지 요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있습니다. 먼저 임차인에게 대항력이 인정되기 위해서는 임대인으로부터 임차주택을 인도받고 주민등록을 하여야 합니다. 임차주택의 인도란 말 그대로 임대차계약을 체결한 후 실제로 임차주택에 이사를 가는 것을 말하고 주민등록은 주민등록법상의 절차에 따라 각 동의 주민센터에서 전입신고를 하는 것을 말합니다. 결국 임차인은 임차주택에 이사를 간 후 전입신고를 함으로써 다른 임차주택의 권리자들에 대해 자신의 권리를 주장할 수 있는 것입니다. 한편 우선변제권의 경우에는 대항력의 요건인 임차주택의 인도, 주민등록에 더하여 임대차계약서상 확정일자를 갖추어야 합니다. 여기에서 말하는 확정일자란 임대차계약서를 공정증서로 작성하는 방법, 임대차계약서에 법원, 등기소의 공무원, 주민센터의 공무원이 계약서를 확인한 날짜라는 의미의 확정일자를 받는 방법이 있습니다. 보통은 주민센터에 가서 확정일자 도장을 받은 것이 일반적입니다. 즉 임차인이 우선변제권을 갖추기 위해서는 임차주택에 이사를 가고 주민센터에서 전입신고를 한 후 임대차계약서에 확정일자 도장을 받아야 하는 것입니다.
그런데 임차인의 대항력과 우선변제권에서 가장 중요한 것은 이사를 가서 전입신고를 하고 확정일자를 받고 난 이후에도 이러한 권능을 존속시키기 위해서는 계속하여 임차주택에 살면서 해당 임차주택에서의 주민등록을 유지하고 있어야 한다는 점입니다. 만약 임차인이 대항력과 우선변제권을 취득한 이후에 다른 곳으로 이사를 하거나 다른 곳으로 전입신고를 한다면 그 즉시 임차인이 취득하고 있었던 대항력과 우선변제권을 소멸하게 됩니다. 결국 이러한 의미에서 볼 때 항간에서 임차인이 임대차계약 해지 후 보증금을 반환받지 못하였다면 이사를 가지 말고 임차주택에 계속 점유하고 있어야 한다는 말은 모두 일리있는 지적입니다. 물론 임대차계약 종료 후 다른 곳으로 이사를 가야만 하는 임차인들을 보호하기 위해 임대차보호법에서 임차권등기명령이라는 특별한 제도를 두고 있는습니다. 만약 임차인이 임차권등기명령제도에 따라 임차권등기를 하였다면 그 이후 다른 곳으로 이사를 가더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 여전히 존속하게 됩니다.
이와 같이 임차인이 대항력이 가지고 있는 경우 임차인은 임대차계약서 상 임대차기간이 종료할 때까지 기존의 임대차계약서상의 임대인이 아닌 제3자에 대해서도 주택을 사용할 권리를 주장할 수 있고 보증금에 대한 권리 역시 주장할 수 있습니다. 대항력이 가장 의미가 있는 경우는 바로 임대차기간 중에 임차주택의 소유권이 이전되는 때라고 할 것입니다. 대항력이 있는 임차인이라면 이와 같이 임차주택의 소유권이 넘어가는 경우 보증금 반환의 요구를 새로운 임차인에게 할 수 있고 만약 이전 임대인으로부터 보증금을 반환받기 원한다면 임차주택의 양도시에 임차주택의 양도에 대해 이의를 제기할 수 있습니다. 한편 우선변제권을 갖춘 임차인의 경우에는 임차주택이 경매로 넘어가더라도 경매절차에서 다른 일반채권자들이나 등기부상 후순위권리자들보다 보증금을 우선하여 배당받을 수 있습니다. 즉 임차주택이 임대인의 어떠한 사정으로 인해 경매에 넘어가게 되면 법원은 임차인에게 경매절차 진행사실을 알리고 배당기일에 출석할 것을 통지합니다. 이 경우 임차인은 배당기일에 출석하여 본인의 보증금에 대한 권리를 주장할 수 있는데 이러한 배당요구에 따라 배당표가 작성되고 임차인은 배당절차를 통해 보증금을 돌려받을 수 있게 되는 것입니다.(우선변제권이 없는 임차인의 경우에는 일반채권자의 지위와 다름없어 경매절차에서 다른 일반채권자들에 비해 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 없습니다)
이야기가 길어졌지만 간단하게 말하면 임차인은 임대차계약을 체결하고 이사를 간 이후 주민센터로 가서 전입신고를 하고 확정일자를 발급받아야 합니다. 이것만이 임차인 본인의 최소한의 권리를 확보하고 보증금을 지킬 수 있는 가장 효과적이고도 간편한 방법입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
