집주인이 보증금을 돌려주지 않은 경우
임차권등기명령제도
임차인 김씨는 집주인 이씨와 2년간의 임대차계약을 체결하고 보증금 2억 원을 건넸다. 이후 2년간의 임대차기간이 종료하고 임차인 김씨는 다른 곳으로 이사를 가기 위해 집주인 이씨에게 보증금의 반환을 요구했다. 그런데 집주인 이씨는 새로운 임차인이 와야 돈을 돌려줄 수 있다고 하면서 보증금을 주지 않고 있다. 임차인 김씨는 즉시 다른 곳으로 이사를 가야 하는 상황인데 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가게될 경우 집주인으로부터 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 것은 아닌지 걱정을 하고 있다.
원칙적으로 집주인은 임대차계약 종료 후 임차인으로부터 임차목적물을 인도받음과 동시에 보증금을 반환하여야 합니다. 그런데 우리나라 임대차계약의 관행상 집주인은 새로운 임차인을 구하여 새로운 임차인으로부터 받은 보증금을 다시 이전 임차인에게 돌려주는 경우가 많습니다. 물론 집주인의 의도대로 임대차계약 기간 종료 전에 새로운 임차인을 구해서 제때 이전 임차인에게 보증금을 돌려준다면 아무런 문제가 없지만 만약 임대차계약 기간이 종료할 때까지 새로운 임차인을 구하지 못하여 이전 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하게 된다면 문제가 발생합니다.
이전 임차인은 보증금을 아직 반환받지 못한 상태에서 다른 곳으로 급히 이사를 가야되는 상황에 놓이게 될 때 심각한 고민에 빠지게 됩니다. 왜냐하면 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 가게 될 경우 임차인이 기존에 주민등록 및 확정일자를 받아 취득한 대항력과 우선변제권(최악의 경우 보증금을 반환받을 수 있는 권리, 추가 포스팅에서 설명하도록 하겠습니다)은 바로 소멸하기 때문입니다.
결국 이와 같이 임차인이 아직 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 급히 다른 곳으로 이사를 가야 되는 상황에 놓인 경우 이사를 간 이후에도 기존에 취득하였던 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는 방법이 바로 임차권등기명령제도를 활용하는 것입니다. 임차권등기명령에 따라 임차권등기가 등기부에 기입되면 임차권의 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며 임차권등기 이후에 이사를 간다고 하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선 변제권을 상실하지 않습니다.
임차권등기명령은 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차목적물 소재지를 관할하는 법원에 신청하는 것입니다. 법원은 서면검토를 거쳐 임차인의 임차권등기명령 신청이 타당하다고 인정되면 임차권등기명령을 발령하고 등기소에 임차권등기를 촉탁합니다. 등기부에 임차권등기가 기입되었다면 그 이후에 임차인은 자유롭게 이사를 갈 수 있고 다른 지역으로 전출을 하더라도 기존에 취득하였던 임대차의 대항력 및 우선변제권이 유지됩니다.
여기에서 주의할 점은 첫번째로 임차권등기명령 신청을 한 직후 바로 이사를 가서는 안된다는 점입니다. 임차권등기명령의 효력은 임차권등기가 등기부에 기재될 때부터 발생하기 때문에 만약 임차권등기명령이 등기부에 기재되기 전에 이사를 가게 될 경우 기존의 보증금에 대한 대항력과 우선변제권은 소멸되고 등기부 기재시부터 다시 대항력과 우선변제권이 생깁니다.
두번째로 집주인으로부터 임대차보증금을 돌려받기 전까지는 절대로 임차권등기를 말소해서는 안 됩니다. 집주인의 입장에서는 임차목적물에 임차권등기가 있는 경우 새로운 임대차계약을 체결하는데 큰 장애가 발생할 수 있으므로 일단 임차권등기를 말소해 주면 바로 보증금을 돌려주겠다고 회유를 할 수 있습니다. 그러나 임차권등기가 말소하는 즉시 기존의 대항력 및 우선변제권은 소멸되는 것이고 임차인은 그때부터 보증금을 보호할 수 있는 권리를 상실하게 되는바 보증금을 돌려받기 전까지는 절대로 임차권등기를 말소시켜서는 안 될 것입니다.
세번째로 중요한 점은 임차권등기명령은 기존에 이미 주민등록 및 확정일자를 부여받음으로서 대항력 및 우선변제권을 취득하였던 임차인들을 보호한다는 것입니다. 만약 이전에 주민등록 및 확정일자 부여 등의 절차를 밟지 않았다면 이후에 주택임차권등기를 한다고 하더라도 등기 시점에서야 비로소 대항력 및 우선변제권의 효력이 발생하게 됩니다.
이와같이 임차권등기명령제도는 임차인에게 자유롭게 이사를 갈 수 있는 기회를 보장해 줌과 동시에 집주인에게는 등기부상 임차권등기가 기재되는 압박수단으로서 기능하기 때문에 임대차보증금을 반환받는 효과적인 방법이 될 수 있습니다.
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