임대차 분쟁
임대차목적물의 하자와 관련하여
집주인 김씨는 이씨와 주택에 관한 임대차계약을 체결하였다. 그런데 이씨는 집 천장에서 결로가 발생하고 곰팡이가 발생하였다고 주장하면서 김씨에게 하자부분의 보수를 요구하였다. 이에 집주인 김씨는 임차인 이씨에게 결로와 곰팡이를 보수해주겠다고 약속하였고 실제로 업자를 불러 해당부분을 수리하였다. 그런데 이후에도 임차인 이씨는 샷시를 통해 천장에서 계속 결로가 발생하므로 샷시를 교체해줄 것을 요구하거나 곰팡이를 이유로 전체 집에 도배를 다시 해줄 것을 요구하기도 하였다. 이에 집주인 김씨는 임차인 이씨가 무리한 요구를 하고 있다고 여겨 이를 거절하였다. 그런데 어느날 집주인 김씨에게 법원으로부터 임대차계악 해지로 인한 임대차보증금 반환청구 소송이 제기되었다는 소장이 배달되었다.
임대차계약에 있어 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 발생하는 경우는 주로 임차목적물에 하자와 관련된 것입니다. 여기서는 임차목적물의 하자 보수의 책임이 임대인과 임차인 중 누구에게 있느냐가 문제되는데 하자보수 책임 귀속의 기준은 하자의 규모정도입니다. 하자가 크고 넓어(광범위한 결로, 천장의 누수 등) 대규모의 보수가 필요한 경우에 이는 임대인의 책임에 해당하지만 단순히 문손잡이가 빠졌다든지 씽크대 서랍이 부서졌다든지 하는 작은 규모의 하자일 경우에는 임대인에게 보수 책임이 존재하지 않습니다.(하자의 규모가 대규모에 해당하는지 또는 소규모에 해당하는지 여부는 각 개별 사안별로 구체적으로 판단해야 될 사항이므로 일률적으로 정하기 어렵습니다, 다만 하자의 규모는 그 하자 보수에 드는 비용이 과다한지 여부를 기준으로 판단하는 경우가 많습니다)
만약 큰 규모의 하자가 발생하였음에도 불구하고 집주인이 하자를 보수해주지 않는다면 임차인은 임대인의 수선의무 위반을 이유로 임대차계약을 해지하고 임대차보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 임대차보증금 반환에 더불어 하자로 인하여 입은 손해가 있다면 손해의 배상을 함께 청구하는 것도 가능합니다. 여기에서 손해배상의 범위에 해당하는 손해란 집주인이 하자 보수의무를 다하지 않아 입게되는 직접적인 손해만을 가리킵니다. 이는 증거로 입증 가능해야 하고 실제 손해에 해당하는 지출 증거없이 예상되는 지출만으로는 손해가 인정되기 어렵습니다.
반면 임대인의 입장에서는 만약 임대차계약 해지를 원하지 않는다면 임차목적물에 발생한 하자가 소규모라서 임대인에게 수선의무가 없다든지 이미 임대인으로서 수선의무를 다하였다든지 수선의무를 위반한 사실이 없다는 주장을 하여야 합니다. 만약 임차인이 주장하는 하자가 소규모이거나 임대인이 하자를 보수하기 위해 수선의무를 다하였다는 사실이 인정된다면 임차인의 입장에서는 마음대로 임대차계약 해지를 주장하지 못할 것입니다. 그러나 지금까지 상담사례로 보았을 때 이미 집주인과 임차인 사이의 신뢰관계는 서로 깨지고 회복할 수 없게 된 상태에 이른 경우가 대부분이므로 집주인 대부분은 임대차 해지 자체를 다투는 경우는 많지 않습니다.
결국 집주인과 임차인 사이의 임대차계약이 해지된다고 볼 경우 제일 문제가 되는 것은 수선의무 위반에 따른 손해배상책임 유무 와 임대차보증금반환에 있어 지연이자 발생유무입니다. 만약 임대차계약이 임대인의 수선의무 위반을 이유로 하여 해지된다고 한다면 임대인은 임차인에게 임차목적물의 하자로 인하여 입게되는 손해를 배상해 주어야 합니다. 다만 앞서 말씀드린대로 임차목적물의 하자로 인해 입게되는 직접적인 손해만이 손해배상의 범위가 될 뿐이고 직접적이지 않은 손해이거나 구체적인 증거로 입증되지 않는 손해의 경우에는 손해배상의 범위에 포함되지 않습니다.(임차목적물의 하자로 인하여 발생된 손해인지 여부의 경우도 개개 사안별로 판단해야 되기 때문에 단순히 확정할 수 없습니다)
뿐만 아니라 임대인의 입장에서는 임차인으로부터 임차목적물을 돌려받기 시작한 순간부터는 임대차보증금에 대한 연5%의 이자를 지급할 의무를 부담합니다. 특히 임대차계약이 월세없는 계약에 해당할 경우 임대차계약의 보증금 액수는 상당히 클 것이므로 매일 부가되는 이자의 액수도 상당할 것입니다. 한국의 경우 대부분의 임대차계약이 새로운 임차인으로부터 보증금을 받아 이전 임차인에게 보증금을 돌려주는 구조인 점에 비추어 보았을 때 결국 집주인의 입장에서는 하루속히 신임차인을 구하고 임대차보증금을 마련하여 임차인에게 보증금을 돌려주는 것만이 손해를 최소화하는 길일 것입니다. 이와 별도로 집주인의 입장에서 만약 임차인이 임대차목적물에 손상을 가하여 목적물에 손해가 발생하였다고 한다면 임차인을 상대로 임차목적물의 손상을 이유로 하는 손해배상 또한 청구할 수 있을 것입니다.
임대차계약 분쟁에 있어 대부분이 임대차기간 중 발생하는 하자와 관련된 것이 많은 만큼 집주인과 임차인 모두 이와같은 다툼이 발생하는 경우 적극적으로 대처해 나가야 할 것입니다.
이상으로 문석주 변호사였습니다.
