불법점유 부당이득청구에 대한 대처법
선의의 점유자가 되는 법
A씨는 어느날 법원으로부터 소송이 제기되었다는 내용의 서류를 받았습니다. 내용은 자신이 타인의 토지 일부를 무단점유하고 있으므로 무단점유에 따른 그동안의 부당이득을 지급하라는 청구였습니다. A씨는 해당 토지가 본인 소유 토지인 것으로 여기고 수년 동안 점유를 해온 것이었는데 실제로 알고 보니 해당 토지는 다른 사람의 소유였던 것입니다. 이렇게 무단점유로 인한 부당이득 청구를 받은 경우 권한없이 무단 점유를 했기 때문에 당연히 점유 동안의 모든 이득을 반환해야 하는 것일까요?
원칙적으로 타인의 토지를 사용권한없이 점유하였다면 그 점유기간동안 임료 상당의 금액은 토지 소유자에게 반환해야 합니다. 다만 예외적으로 타인 소유의 토지를 무단점유한 것이 명백하다고 하더라도 토지 소유자에게 부당이득 상당 금액을 반환할 필요가 없는 경우가 있습니다.
부당이득반환이 인정되려면 해당 무단점유로 인하여 무단점유자는 이익을 얻고 토지 소유자는 손해를 입었어야 합니다. 즉 점유자가 해당토지의 점유로 인하여 이익을 얻지 못했다거나 소유자가 무단점유로 인해 손해를 입지 않았다면 점유자는 소유자에 부당이득을 반환할 필요가 없습니다. 그런데 여기서 문제는 법원이 이익과 손해의 범위를 상대적으로 넓게 인정한다는 것입니다. 소유자가 해당 토지를 사용하고 있지 않았다던지 오랜기간 해당토지 점유에 이의를 제기하지 않았다고 하여 반드시 소유자의 손해가 부인되는 것은 아닙니다. 또한 점유자가 해당 토지를 이익 획득목적으로 사용하지 않았다고 하더라도(정원, 창고 등의 목적) 점유자의 이익 획득이 부정되는 것도 아닙니다. 결국 이익과 손해의 요건만으로 토지소유자의 부당이득반환청구를 깨뜨리는 것은 쉽지 않습니다.
결국 무단점유로 인한 부당이득 반환청구 방어에 있어 가장 중요한 것은 바로 점유자가 선의의 점유자에 해당하는지 여부입니다. 민법 제201조에 따르면 사용권한 없는 점유라고 하더라도 점유자가 선의로 점유한 것이 인정된다면 점유기간 동안의 과실, 즉 토지의 경우 임료 상당의 부당이득을 반환할 필요가 없습니다. 여기에서 선의의 점유자란 '단순히 타인의 소유 토지인 것을 알지 못했다'와 같은 것만으로는 부족하고 해당 토지의 사용권한이 본인에게 있는 것으로 오신할 만한 정당한 근거가 있는 자이어야 합니다. 즉 본인이 해당토지의 정당한 점유자라고 믿고 이를 점유한 경우에만 선의의 점유자에 해당하여 소유자의 부당이득 반환 청구를 거절할 수 있는 것입니다.
그동안 법원에서 선의의 점유자가 문제가 된 경우로는 소유권 분쟁이 있는 토지에 대하여 그 중 1인으로부터 토지를 임대받은 경우, 점유자 스스로 해당토지를 적법하게 매수하였다고 믿은 경우, 과거 토지측량에서 해당토지가 점유자 소유의 토지로 잘못 측량된 경우 등이 있었습니다. 다만 동시이행항변 등으로 토지 또는 건물을 점유하고 있는 경우 동시이행항변에는 사용권한이 포함되어 있지 않아 동시이행항변자는 임료 상당의 부당이득반환청구를 거절할 선의의 점유자에 해당하지 않는다고 봅니다.
한편 선의의 점유자로 인정된다고 하더라도 토지 소유자가 무단점유로 인한 소제기를 한 시점부터는 다시 악의의 점유자로 전환되므로 그때부터의 점유로 인한 임료 상당 금액은 피고에게 반환해야 합니다.
결국 이러한 내용을 종합하면 A씨의 경우 만약 해당토지가 본인 소유 토지에 해당하지 않음이 명백하다면 먼저 해당 토지를 소유자에게 즉시 인도하여야 합니다. 그리고 본인이 처음 점유를 개시한 경위와 그동안의 점유 현황, 소유자가 그동안 소유권을 주장한 사실이 있는지 여부를 명백히 밝혀 해당토지에 대하여 본인이 선의의 점유자였다는 점을 입증하여 소유자의 부당이득청구를 적절히 방어해야 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
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