공사 후 하자 발생 대처요령
법몰라 씨는 최근 큰맘을 먹고 욕실 인테리어를 리모델링 하기로 했다. 여기저기 욕실 인테리어 전문업체를 수소문한 결과 입소문이 제법 많이 나 있는 한 인테리어 업체에게 공사를 맡기기로 결정하고 공사계약을 체결했다.
일주일간의 욕실 인테리어 공사가 시작되었다. 전반적인 인테리어 공사라 약 일주일 정도의 시간이 소비되었고 그동안 공사대금의 절만을 계약금과 중도금으로 지급했다. 공사는 최종 점검 후 잔금을 지급하는 절차만이 남아있었다. 욕실은 법몰라 씨도 놀랄만큼 새것으로 변해있었다. 공사가 끝난 당일 부푼 마음에 새 욕실에서 물을 틀었는데 갑자기 욕실 바닥에서 물이 새기 시작했다. 그리고 자세히 보니 벽면에서도 자잘한 균열들이 보였다. 법몰라 씨는 너무 놀라고 화가나서 서둘러 인테리어 업체에 연락을 했다. 인테리어 업체는 전화를 받자마자 바로 달려왔고 바닥에서 물이 새는 것을 확인했다. 알고보니 바닥 전체의 파이프관에서 누수가 발생한 것이었다.
놀란 가슴을 진정시킨 법몰라씨는 공사를 끝낸 첫 날부터 누수가 발생하고 재공사를 해야된다는 사실에 화가났다. 더이상 해당 인테리어 업체를 믿을 수 없었다. 결국 법몰라씨는 해당 인테리어업체에 구두로 계약을 파기하겠다는 통지를 하고 새로운 인테리어 업체를 섭외해 욕실 바닥 및 벽면 틈을 재공사하였다.
법몰라씨는 비록 난관은 있었지만 무사히 욕실 리모델링을 마쳤다는 생각에 스스로 뿌듯하였다. 그리고 6개월 후, 처음 인테리어 공사를 한 업체로부터 공사대금 중 미지급한 잔금을 지급하라는 소장이 왔다.......
많은 사람들이 노후된 주택이나 점포를 새롭게 바꿔보고자 인테리어 공사나 보일러 공사 등 리모델링 공사를 많이 하곤 합니다. 신중에 신중을 거듭해 공사업체를 선정하고 공사를 맡기지만 몇몇의 경우 공사 후 심각한 하자가 발생하곤 합니다. 하자가 발생한 경우 집주인이나 가게주인은 너무나도 화가 난 나머지 인테리어 업체에 소리를 지르면서 더이상 해당업체를 믿을 수 없다는 이유로 계약 해제를 통보합니다. 그리고는 다른 업체를 선정하여 하자를 보수하고 재시공을 합니다.
그런데 이것만으로 이전 업체와의 계약관계는 완전히 정리된 것일까요? 전혀 아닙니다. 공사계약의 경우 하자가 발생하였다는 사실만으로 당연히 일방적으로 계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다.
일반적으로 새롭게 공사를 해야할 정도의 큰 하자가 아니라면 업체에 먼저 발생한 하자를 보수할 것을 서면으로 통지해야 합니다.(이경우 문자 메세지나 통화녹음과 같이 증거를 남기는 것이 중요합니다) 단지 하자를 일으킨 공사업체를 믿을 수 없다는 이유만으로 공사계약을 해지할 수는 없습니다. 만약 업체에 하자보수 통지를 하였음에도 상당기간동안 하자를 보수하지 않는 경우에야 비로소 서면을 통해 계약 해지를 할 수 있습니다. 계약해지의 경우에도 공사대금의 문제는 별도로 처리해야 합니다. 전체 공사대금 중 하자보수에 필요한 비용을 제한 나머지의 잔금은 업체에 지급해야 되는 것입니다.
그런데 만약 하자가 심각하여 공사한 부분을 모두 뜯어내고 새롭게 공사를 해야한다면 이때에도 하자보수할 것을 통보한 후 계약 해지를 해야 하는 것일까요? 심각한 하자로 인해 공사계약의 목적을 달성하지 못한 경우에는 예외적으로 하자보수를 통보하지 않고 바로 서면으로 계약해지를 통보할 수 있습니다. 이러한 경우에도 공사대금 부분에 대해서는 서로 합의가 필요합니다. 그동안의 공사한 부분을 전부 뜯어내야 한다면 집주인 등은 업체에 이미 지급한 계약금, 중도금의 반환을 청구할 여지도 있습니다.
즉 법몰라씨처럼 하자가 발생하였다는 이유만으로 무작정 화만 내며 일방적으로 계약을 해지할 경우 도리어 남은 공사대금을 업체에 모두 지급해야 하는 손해가 발생할 수도 있습니다. 일단 신뢰가 깨졌다하더라도 업체에 하자를 보수할 것을 서면으로 통지해야 합니다(이때에는 언제까지 보수해야 한다는 기한을 정하는 것이 좋습니다). 이러한 보수요청에 응하지 않을 경우에야 비로서 계약해지를 할 수 있고 계약해지는 나중에 딴소리를 못하도록 서면으로 해야합니다. 계약을 해지한다 하더라도 전체 공사대금 중 하자보수에 필요한 부분을 제외한 부분은 업체에 지급하여야 합니다.
다만 예외적으로 심각한 하자로서 계약 자체의 목적을 달성하기 어려운 경우에는 심각한 하자 자체로 하자보수 통보없이 바로 서면으로 계약을 해지할 수 있고 특히 공사로 인해 받은 이익이 전혀없는 경우 공사대금을 지급하지 않을수도 있습니다.
하자 발생의 경우 감정적으로만 판단할 경우 금전적인 손해를 볼 가능성이 높습니다. 철저하게 서면통지나 문자메세지, 통화녹음을 통해 증거를 확보하고 필요하다면 전문가와 상담을 하는 것이 필요합니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
