임차건물에 소유권분쟁시 임차인의 안전한 차임지급방법은
진정한 임대인이 누구인지 모를 경우, 임대인이 차임 수령을 거부하는 경우
Q : 상가에 임대차계약을 하고 있는 임차인입니다.
원래 기존 소유자에게 차임을 지급하면서 임대 계약을 유지하고 있었는데 갑자기 건물 임대인이 사망하고 건물 소유권에 대한 법적 분쟁이 발생하면서 상속인들이 모두 자신에게 권리가 있다고 주장하며 차임을 지급하라는 내용증명과 문자를 발송한 상태입니다.
처음에는 정확한 상황 파악이 되지 않아 소유자임을 주장하는 상속인 중 1인에게 차임을 지급하였는데 앞으로 차임을 어떻게 지급할 것인지가 문제입니다.
3기 이상 차임을 연체하면 퇴거당할 수 있다는 말을 들었는데 이 경우 임차인은 어떻게 대처하는 것이 좋을까요?
A :
1. 상가임대차계약에서 임차인의 차임연체와 불이익
상가 임대차계약에서 임차인이 3기 이상의 월세를 연체하게 되면 여러가지 불이익이 발생할 수 있습니다. 첫번째로 3기 이상 차임을 연체하면 임대차계약이 해지되고 강제로 퇴거당할 수 있습니다. 두번째로 임차인이 임대인에게 임대차갱신 요구를 할 수 없게 됩니다. 세번째로는 임차인이 퇴거시 신규임차인을 주선하여 권리금을 회수하겠다는 주장을 할 수 없게 됩니다.
따라서 상가임대차계약의 임차인으로서는 3기 이상의 차임이 연체되는 일만큼은 발생하지 않도록 주의를 기울여야 합니다.
2. 임대인들 사이 소유권 분쟁이 발생한 경우 차임 지급
그런데 임차인이 건물을 임대하면서 해당 점포에 관하여 소유권분쟁이 발생하는 경우가 종종 있습니다. 가장 빈번하게 발생하는 소유권 분쟁은 기존 임대인이 사망하면서 그 상속인들 사이의 분쟁이며 이외에도 매매계약 무효 등을 원인으로 소유권을 둘러싼 소송이 발생하는 경우가 있습니다.
그런데 이와 같이 건물의 소유권 분쟁이 발생하게 되면 매월 임대인에게 차임을 지급해야 하는 임차인으로서는 상당히 골치아픈 상황에 직면합니다. 차임을 지급해야 하는 임대인이 누구인지 여부가 불확실한 상태에서 잘못된 임대인에게 차임을 지급하게 되면 차임지급 효력을 주장할 수 없게 되고 차임연체의 불이익을 받게 될 위험도 존재하는 것입니다.
다만 임대인들 사이에 소유권 분쟁이 발생한 후에도 임차인이 종전에 차임을 지급해오던 방식 그대로 차임을 지급했다면 이는 채권의 준점유자에 대한 변제로서 유효한 변제라고 볼 수 있을 것입니다. 즉 기존 차임을 지급하던 방식 그대로 차임을 지급한 부분에 대해서는 차임 연체의 불이익이 발생하지 않는다고 해석될 수 있습니다.
3. 임대인들 사이 소유권 분쟁이 발생한 경우 불확지 공탁을 통한 차임의 지급
특히 임대인들 사이에 소유권 분쟁이 발생하여 서로 자신이 진정한 소유자라고 주장하는 경우에 임차인으로서는 차임채권자가 누구인지에 대하여 과실 없이 이를 알 수 없는 경우에 해당한다고 볼 수 있으므로 임차인으로서는 민법 제487조 후단에 따라 구소유자와 신소유자를 피공탁자로 하여 상대적 불확지 변제공탁을 함으로써 차임연체에 따른 불이익으로부터 벗어날 수 있다고 할 것입니다.(서울중앙지방법원 2021. 5. 11. 선고 2020가단5184780 판결)
따라서 임차인은 임대인들 사이에 소유권분쟁이 발생하고 임대인들이 서로 자신에게 차임을 지급하라고 다투는 경우에 2개월 단위로 불확지 변제공탁을 통해 차임 연체에 따른 불이익 위험에서 벗어날 수 있다 할 것입니다.
4. 임대인이 차임수령을 거부하는 경우 변제공탁을 통한 차임지급
이와 달리 임대인이 임차인을 퇴거시키기 위해 고의적으로 차임을 지급받는 것을 거부하는 경우 임차인은 차임 수령을 거부하거나 피하는 증거를 수집한 후 법원에 임대인의 수령거절을 원인으로 하는 변제공탁을 통해 차임연체에 따른 불이익에서 벗어날 수 있을 것입니다.(물론 임대인이 고의적으로 차임 수령을 거부한다면 임차인이 차임을 지급하지 않더라도 차임연체 효력이 발생하지 않는다고 볼 수 있지만 임차인으로서는 보다 안전한 변제공탁의 방법을 통해 확실하게 불안요소를 제거할 수 있을 것입니다)
이처럼 임대인들 사이에 소유권분쟁이 발생하거나 임대인이 고의적으로 차임 수령을 거부하여 임차인이 차임을 지급하는 데 문제가 발생하는 경우 임차인은 법원의 변제공탁 제도를 적극 활용하여 차임 연체의 불이익을 벗어날 수 있습니다. 따라서 임차인으로서는 차임 수령 상대방에 의문이 드는 상황이 발생한다면 일단 소유권분쟁이나 수령 거부 상황에 대한 증거를 수집한 후 법적인 문제해결을 통한 안전한 임대차관계 유지를 해나갈 수 있을 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
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