전세 누수 월세 누수, 계약 해제 및 손해배상청구 절차
누소로 인해 세입자가 주장할 수 있는 권리행사 방법과 제한
안녕하세요. 부동산 전문 변호사 문석주입니다.
최근 전세 누수, 월세 누수에 따른 계약 해제 및 손해배상 소송에서 좋은 결과를 내면서 입소문으로 상담 문의 전화가 많아지고 있습니다. 아래 후기는 실제 저희 사무실을 방문하고 소송을 진행하신 후 좋은 결과를 얻으신 의뢰인분들이 직접 남겨주신 글들입니다.
위와 같은 후기를 작성해주신 의뢰인들 뿐만 아니라 저희 사무실에서 상담을 하시거나 소송을 진행한 후 좋은 결과를 얻으신 많은 고객분들이 분쟁 해결 후 큰 만족감을 얻으시고 주변 분들에게 저희 사무실을 소개해주시거나 직접 감사함을 표시해 주시기도 합니다.
오늘 이 글을 읽고 계시는 분들은 현재 전세누수, 월세누수로 인해 고통을 받고 있으면서 임대차계약을 해제하거나 손해배상을 원하시는 분들이실 것이라 생각됩니다. 이 글은 법률사무소의 홍보 목적이 아니라 실제 임대차 주택이나 상가의 누수 문제를 해결하는 방법을 제대로 몰라 혼란스러운 분들에게 조금이나마 도움을 드리고자 작성하게 되었습니다.
5분만 시간을 들여 아래 글을 읽어 보시기 바랍니다. 실제 상담 사례를 통해 전세누수, 월세누수의 경우 어떻게 법적으로 문제를 해결해 나갈 수 있는지 여부에 대해 상세하게 설명해드렸으므로 혼란스러운 상황에서 큰 도움이 될 수 있을 것이라고 확신합니다.
먼저 최근 누수로 고통받고 계시는 세입자 분의 상담사례를 소개해드리겠습니다.
상담사례
1. 임대차 개시 후 얼마 지나지 않았는데 최근 하수구 오수가 역류하여 거실과 방이 침수되는 피해를 입게 되었습니다.
2. 이에 임대인에게 수차례 보수 요청을 했지만 임대인은 건물 자체가 노후화되어 발생하는 것이고 임차인이 잘못 사용하여 하수구가 역류한 것이라고 주장하면서 제대로 보수를 하지 않았습니다.
3. 계속하여 역류가 계속되자 결국 임대인에게 임대차계약 해지를 통보하였습니다.
4. 이 경우 저는 손해배상을 받을 수 있는 것일까요?
1. 전세 누수, 월세 누수로 임대차계약을 해지할 수 있을까?
임대인은 임대차 존속기간 중 목적물을 임차인의 사용, 수익에 필요한 상태로 유지시킬 적극적 의무가 있고(민법 제623조) 이 의무에는 목적물 수선의무가 포함되므로 목적물이 임차인의 사용, 수익에 적합하지 못한 상태로 된 경우 임대인은 목적물을 수선해줄 의무가 있습니다.
그런데 만약 임대인이 귀책사유로 하자 있는 목적물을 인도하여 목적물 인도의무를 불완전하게 이행하거나 수선의무를 지체한 경우 임차인은 임대인을 상대로 채무불이행에 기한 손해배상을 청구할 수 있고(민법 제390조) 임대차계약을 해지할 수도 있습니다. 그리고 목적물의 하자에 대한 수선이 불가능하고 그로 인하여 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임차인의 해지를 기다릴 것도 없이 임대차는 곧바로 종료하게 됩니다.(대법원 1996. 3. 8. 선고 95다15087판결)
결국 임대인이 임차인에게 하수가 역류하여 누수 하자가 있는 임대차목적물을 임대하였음에도 임차인의 지속적인 보수요청에 제대로 응하지 아니하거나 보수에 응하였지만 원인이 불분명하여 하자가 보수되지 않는 경우라면 임대차계약은 이행불능으로 임차인이 해지통보를 할 수 있고 해지통보가 임대인에게 도달하면 임대차계약은 종료된다고 볼 수 있는 것입니다.
2. 전세 누수, 월세 누수로 입은 손해를 전부 청구할 수 있을까?
임대차는 유상계약으로 매매의 담보책임에 관한 규정이 준용되고(민법 제567조) 임대차의 목적물에 하자가 있는 경우 임차인은 손해배상도 청구할 수 있으며 임대인은 임차인이 목적물을 사용, 수익할 수 있도록 목적물을 임차인에게 인도하여야 합니다. 임대인의 임대목적물의 사용, 수익상태 유지의무는 임대인 자신에게 귀책사유가 있어 하자가 발생한 경우는 물론 자신에게 귀책사유가 없이 하자가 발생한 경우에도 면해지지 않습니다.(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결)
또한 임대인이 그와 같은 하자 발생 사실을 몰랐다거나 반대로 임차인이 이를 알거나 알 수 있었다고 하더라도 마찬가지입니다.(대법원 2021. 4. 29. 선고 2021다202309판결)
한편 임대차계약 존속 중에 발생한 훼손이 임대인이 지배, 관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면 그 하자를 보수, 제거하는 것은 임대목적물을 사용, 수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속합니다.(대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895, 86901판결)
일반적으로 누수나 침수의 경우에는 임대인의 관리 영역인 하수관, 오수관 등에거 발생하는 경우가 대부분이므로 누수, 침수가 발생하였다면 원칙적으로 임대인이 이를 해결할 의무가 있습니다. 그럼에도 불구하고 임대인이 누수 및 침수 하자를 제대로 보수하지 않거나 보수가 불가능하다면 임차인은 당연히 임대차계약을 해지할 수 있고 임대인에게 임대차보증금의 반환을 구할 수 있는 것입니다. 종료 이후 임차인이 임대차목적물을 사용하지 않았다면 임차인이 보증금 반환 전까지 임차목적물을 임대인에게 반환하지 않는다고 하더라도 임대인은 임차인에게 관리비나 월세의 지급을 요구할 수 없습니다.
3. 전세누수, 월세 누수 손해배상은 얼마나 청구할 수 있을까?
한편 임차인은 임대인에게 누수 및 침수로 발생한 적극적 손해(가구 등 침수, 전자제품 파손 등)에 대해서 손해배상을 구할 수 있습니다. 만약 상가 임차인이 누수 및 침수로 인해 영업을 하지 못하였다면 임차인은 종전 영업이익을 기준으로 휴업손해를 산정하여 임대인에게 손해배상 청구를 하는 것도 가능하고 다른 곳에서 거주할 수밖에 없었다면 거주비용에 대해서도 손해배상 청구를 하는 것이 가능합니다.
만약 전세 누수, 월세 누수에 따른 손해배상액의 액수를 구체적으로 산정하는 것이 불가능한 상태라면 민사소송법 제202조의2에 따라 누수 발생 결위, 이후 임대인의 대처, 임차인의 피해 상황 사진 및 영상 등을 구체적으로 자세히 제출함으로서 법원으로 하여금 적당한 손해배상액을 산정할 수 있게 만들어야 합니다.
3. 전세 누수, 월세 누수, 전세계약 해지, 누수소송은 누수전문변호사에게 맡겨야 합니다.
이처럼 전세 누수, 월세 누수에 따른 전세계약 해지 및 손해배상 등 누수 소송은 부동산 누수 관련 분쟁에 대한 상담과 소송 사례를 가지고 있는 전문 변호사에게 맡겨야 합니다. 전세 누수, 월세 누수는 임대인과 임차인 사이에 입장이 첨예하게 대립되고 사실관계로 주장하는 내용도 전혀 다르기 때문에 구체적인 상담을 통해 누수 경위 및 임차인과 임대인의 대처 내용에 대해 상세히 정리한 후 분쟁 해결이나 소송에 임해야 합니다.
특히 전세 누수, 월세 누수 문제로 언제나 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있는 것이 아님을 명심해야 합니다. 누수 하자 보수가 불가능한 경우이거나 임대인이 누수 하자 보수 의무를 제대로 이행하지 않는 경우에 한해 임대차계약을 해지할 수 있는 것입니다.
전세누수, 월세누수 문제로 고민하시는 분들이 이 글을 읽으셨다면 상당한 부분에서 의문이 해소되셨을 것이고 특별한 추가적인 법률상담이 필요치는 않을 것입니다. 아래 추가적인 내용을 함께 살펴보시면 누수 하자 문제 해결 방법을 찾아내시는 데 큰 도움이 될 수 있을 것입니다.
https://blog.naver.com/withyoulawyer/222484936119
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본 게시글의 내용과 추가로 소개해 드린 글을 정독하신다면 누수 문제를 해결하는데 큰 어려움이 없을 것으로 생각됩니다. 그러나 판단이 애매하거나 소송까지 나아갈 수밖에 없는 상황이 발생한 경우라면 부동산 전문 변호사나 누수전문변호사인 문석주 변호사에게 상담신청을 하셔도 좋습니다.
다만 현재 저희 법률사무소가 상담 문의가 많은 관계로 원하시는 시간에 상담예약이 어려울 수 있는 점 양해 말씀드립니다. 상담을 원하시는 분들은 일단 아래 상담문의 전화로 연락주시기 바랍니다.
