상대방의 이행 지체에 따른 매매계약 해제 노하우
부동산 매도인, 매수인이 의무이행을 지체하는 경우 계약해제와 손해배상방법
이 글은 매매계약 체결 후 상대방이 잔금을 지급하지 않거나 소유권이전등기 및 인도의무를 이행하지 않을 때 매매계약 해제를 고민하는 분들이 보실 것이라고 생각됩니다.
본 블로그에 글은 부동산 전문 변호사인 제가 직접 작성하고 관리합니다. 따라서 일반적인 법률사무소 블로그에서 보는 광고업체에서 작성하는 홍보 목적의 낚시성 글이나 수임 목적의 글들과는 달리 매매계약 해제로 고민 중이신 분들을 위해 보다 실질적인 도움을 드릴 수 있을 것이라고 확신합니다.
부동산 전문 변호사인 제가 직접 알려드리는 매매계약 해제 관련 팁을 5분만 시간을 들여 읽어 보시기 바랍니다. 대부분 이 글을 끝까지 읽지 않을 것입니다. 그러나 이 글을 끝까지 읽은 분들은 매매계약을 제대로 이행하지 않는 상대방에 대해 법적 조치와 매매계약 해제 방법 등에 대한 핵심 사항을 반드시 얻어가실 수 있을 것입니다.
1. 부동산 매매계약의 이행지체와 매매계약해제
부동산 매매계약은 자주 이루어지는 것이 아니기 때문에 일반적인 상식이 실제 법적 내용과 다르게 적용되는 경우가 많습니다. 그 중 대표적인 것이 부동산 매매계약상 매도인 또는 매수인의 이행 지체에 따른 매매계약 해제 및 손해배상청구 입니다.
일반적으로 부동산 매매계약상 잔금지급과 소유권이전등기서류 교부는 동시에 이루어지는 것인데 매도인이나 매수인은 잔금일 이전에 미리 매매계약을 제대로 이행할 의사가 있는지 여부에 대해 알 수 있게 됩니다. 따라서 매매계약상 일방 당사자가 잔금일에 의무를 이행하기 어려운 상황이 발생하면 다른 당사자는 상대방의 귀책사유로 매매계약을 이행하지 못하게 된 것이라고 미리 판단하고 아무런 조치 없이 잔금일을 넘기고 무작정 기다린 후 매매계약 해제 주장을 하게 됩니다.
그러나 상대방이 잔금일이 의무이행을 하지 않았다고 하더라도 다른 당사자가 당연히 매매계약을 바로 해제할 수 있는 것은 아닙니다.
2. 부동산 매수인이 이행을 지체하는 경우 매매계약 해제
부동산 매수인은 잔금일에 잔금을 모두 지급해야 합니다. 만약 부동산 매수인이 잔금일에 잔금을 지급하지 못하는 상황이 발생한다면 매도인은 일단 부동산이전등기에 필요한 서류를 모두 지참하여 잔금 지급 장소(일반적으로는 공인중개사 사무실)를 방문해야 합니다. 잔금일에 매수인이 잔금을 지급하지 못하고 이행을 지체한다면 매도인은 부동산이전등기에 필요한 서류 일체를 공인중개사 사무실에 보관시킨 후 매수인에게 적당한 상당기간 내 이행을 최고하고 만약 상당기간 내 잔금 지급의무를 이행하지 않는다면 매매계약을 해제된다는 점을 내용증명 등을 통해 표시해야 합니다.
부동산 매수인이 잔금 지급을 지체할 의사를 미리 표시했다고 하더라도 매도인이 잔금일 이후에 부동산 이전등기 서류 일체를 보관시키거나 이행제공하지 않으면 부동산 매수인의 잔금지급의무 이행지체를 이유로 매매계약을 해제하거나 위약금 손해배상청구를 하는 것이 어려울 가능성이 높습니다.
3. 부동산 매도인이 이행을 지체하는 경우 매매계약 해제
부동산 매도인이 부동산에 설정된 저당권, 가압류, 가처분 등의 제한등기를 잔금일까지 말소하지 못하거나 부동산을 잔금일에 인도하지 못하는 경우에도 마찬가지입니다. 부동산 매수인은 잔금을 지참하여(양도성 예금증서, 자기앞 수표 등) 잔금이행장소를 방문하여 이행제공을 하면서 공인중개사에게 잔금을 이행제공하였음을 확인받은 후 내용증명 등을 통해 상당기간 매도인으로서 완전한 소유권이전등기 및 인도의무를 이행하지 않으면 매매계약을 해제된다는 점을 표시해야 합니다.
부동산 매도인은 이행기에 한번 이행제공을 하여서 상대방을 이행지체에 빠지게 한 경우 신의성실의 원칙상 그 채무이행의 제공을 계속할 필요는 없다 하더라도 상대방이 최고기간 내에 이행 또는 이행제공을 하면 계약해제권은 소멸되므로 상대방의 이행을 수령하고 자신의 채무를 이행할 수 있는 정도의 준비는 하고 있어야 합니다. 즉 언제라도 잔금을 지급할 수 있도록 양도성 예금증서 또는 자기앞 수표 등을 보관하고 있어야 하는 것입니다.(대법원 1996. 11. 26. 선고 96다35590,35606판결)
사건 의뢰인의 상담후기4. 부동산 매매계약해제 위해서는 반드시 본인 의무 이행제공을 해야
결국 부동산 매매계약 해제에서 핵심은 상대방이 계약상 의무를 이행하지 않고 있다는 사실만으로 매매계약을 당연히 해제할 수 있는 것은 아니라는 점입니다. 상대방의 이행지체와 함께 계약 당사자는 본인의 의무를 이행제공하거나 이행준비를 하고 있어야만 비로소 상대방의 이행지체를 이유로 매매계약을 해제할 수 있는 것입니다.
단지 상대방이 이행할 수 있는 기간을 달라고 요청하거나 당장 매매계약 이행이 어렵다는 발언을 한 사실이 있다고 하더라도 그러한 사실만으로 상대방이 매매계약의 이행 자체를 거절했다고 보기는 어려울 것이므로 상대방의 이행지체로 매매계약 해제를 원하는 당사자는 본인의 의무를 적극적으로 이행제공함으로서 추후 매매계약 해제의 적법성에 대한 다툼이 발생할 시 정당한 절차를 거쳤음을 입증할 수 있도록 준비를 해야 할 것입니다.
이처럼 부동산 매매계약에 있어 상대방이 제대로 이행을 하지 않아 매매계약을 해제하는 절차는 일반적인 생각과는 달리 법적으로 반드시 필요한 절차들이 있습니다. 상대방이 매매계약을 이행지체하고 있다는 사정만으로 매매계약상 본인의 의무 이행제공이나 이행 준비 자체를 하지 않는다면 상대방에게 매매계약 지체에 대한 책임을 묻기 어려울 뿐만 아니라 추후 매매계약 부당 해제 주장에 따른 손해배상까지 역으로 요구되는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다.
아래 글은 매매계약 해제와 관련해서 반드시 알아야 할 추가적인 사항들을 정리해 놓은 글입니다. 본 게시글과 아래 글들 내용만 제대로 이해하신다면 상대방의 매매계약 이행 지체에 따른 계약 해제와 손해배상에 대한 문제들은 충분히 혼자로 이해하고 대응이 가능할 것입니다. 만약 본 게시글과 아래 글을 모두 확인한 이후에도 의문이 남거나 법적 분쟁까지 나아갈 상황이라면 그때는 사무실로 연락주시기 바랍니다.
현재 매매계약 해제 관련 상담이 많아 원하시는 시간에 매매계약 해제 관련 상담을 받기 어려울 수 있는 점은 양해해 주시기 바랍니다. 먼저 아래에 상담 문의 전화로 상담 가능 시간 확인하시고 순차적으로 상담예약을 도와드리도록 하겠습니다.
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