전세 보증금 미반환, 보증금 이자 등 손해배상의 책임
보증금이자, 몰수 계약금, 대출이자 등 임대인의 손해배상책임 범위는
본 게시글을 읽기 전에 한가지만 말씀드리겠습니다. 전세 보증금을 임대인이 제 때 반환하지 않고 고민 중인 분들이 아니시라면 이 글을 읽지 마시기 바랍니다. 본 글은 홍보나 광고 목적의 글이 아니라 현재 전세 보증금 반환 문제로 고민 중인 분들에게 노하우와 대처방법을 알려드리기 위해 작성하였습니다. 따라서 실제 전세보증금 반환 문제로 고민 중이신 분들이 아니라면 아래 글 내용은 도움이 되지 않는다고 느낄 수 있으며 심지어 이해가 어려울 수도 있습니다.
그러나 만약 현재 임대인읜 전세보증금 미반환으로 고민 중이신 분들이라면 단 5분만 시간을 내서 이 글을 정독해보시기 바랍니다. 이 글을 끝까지 읽으신다면 현재 고민 중인 전세 보증금 미반환 문제에 대한 대처방법과 의문점들을 분명히 해소하실 수 있을 것입니다.
저희 법률사무소는 부동산과 상속 사건만을 처리하는 법률사무소 입니다. 지난 몇 년간 부동산, 상속 사건의 전문성과 높은 승소사례를 많이 만들어낸 탓인지 이미 부동산 관련 분쟁 및 소송 수임 문의로 매일 10건 이상의 상담 문의가 들어오고 있습니다. 이에 상담이 밀려있어 원하시는 시간에 상담을 받지 못하는 분들을 위해 도움이 될 수 있도록 하기 위해 본 글을 작성하였습니다.
최근 임대차기간이 종료되었음에도 신규임차인을 구하지 못하였음을 이유로 임대인이 임대차보증금을 반환해주지 못하는 사례가 늘어나고 있습니다. 그런데 신규임차인을 구할때까지 보증금을 반환해주지 못한다는 주장은 법원에서 법적으로 인정되기 어렵습니다. 임대차계약 기간이 종료되면 임대인은 당연히 보증금을 반환할 의무를 부담하는 것이지 신규임차인을 구하지 못하였다는 사정이 법적으로 정당성을 부여받기는 어렵기 때문입니다.
결국 임대인이 보증금을 반환받기 위해 소송을 택하는 경우가 많은데 보증금 반환 소송을 진행하면서 임차인들이 가장 궁금해 하는 부분은 바로 보증금의 이자 및 지체에 따른 손해 전부의 배상을 받을 수 있는지 여부입니다.
1. 보증금 미반환에 따른 이자 청구 가능성
임대차계약기간 만료일에 보증금을 반환받지 못하였다고 하여 당연히 보증금에 대한 이자를 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 즉 보증금 반환의무와 임차목적물 인도의무는 동시이행관계에 있는 것이므로 임차인은 임차목적물에서 거주하지 않거나 사용, 수익하지 않는 경우에 한해 보증금에 대한 이자를 청구할 수 있는 것입니다.
따라서 임차인이 보증금에 대한 이자를 청구하기 위해서는 일단 임차권등기신청을 하여 임차권등기를 완료한 후 임차목적물에서 짐을 빼고 사용하지 않아야 하는 것입니다. 임차인이 이러한 조치를 취한 후 보증금에 대한 이자를 청구한다면 연5%의 법정이자에 상응하는 이자액을 청구하는 것이 가능합니다.
2. 보증금 미반환에 따른 신규임대차 계약 파기 손해
일반적으로 신규임차인은 임대차계약 종료일에 맞춰 새로운 전셋집을 계약하게 됩니다. 그런데 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차인은 신규임대인에게 보증금을 지급하지 못하게 되고 결국 임차인은 신규임대차계약 잔금 미지급 책임으로 인해 계약금이 몰수당하게 됩니다.
임차인이 계약금을 몰수당하는 손해를 입은 것은 결국 임대인이 보증금을 반환하지 못했기 때문이므로 이 경우 임대인에게 몰수된 계약금에 대한 손해배상책임을 물을 수 있을 것인지가 문제됩니다. 일반적으로 몰수된 계약금에 대한 책임을 묻기 위해서는 임대차계약 종료일 전에 다른 집에 이사가기 위해 새로운 계약을 체결했고 그에 따라 계약금을 지급했다는 점과 만약 임대차보증금을 지급하지 않으면 기지급된 계약금이 몰수당하고 이로 인해 입게 되는 손해를 배샹해야 한다는 점을 미리 통보할 필요가 있습니다.
즉 임차인이 신규임대차계약 파기에 따라 몰수된 계약금에 대한 손해배상책임을 묻기 위해서는 임대차계약 기간 종료일 전에 임대인에게 미리 내용증명을 보내 임대차계약 종료일 전에 다른 집에 이사가기 위해 새로운 계약을 체결했고 그에 따라 계약금을 지급했다는 점과 만약 임대차보증금을 지급하지 않으면 기지급된 계약금이 몰수당하고 이로 인해 입게 되는 손해를 배샹해야 한다는 점을 구체적으로 알려야 하는 것입니다.
3. 보증금 미반환으로 신규 임대차 보증금을 대출받은 경우 대출이자 등의 손해
보증금 반환지체로 신규임대차보증금을 대출로 충당한 경우에는 대출금에 대한 대출이자를 손해배상으로 청구할 수 있을 것인지가 문제될 수 있습니다.
이 경우에도 임차인은 사전에 신규 임대차보증금을 충당하기 위해 대출이 발생한 경우 대출금에 대한 이자손해가 발생한다는 점을 미리 알릴 필요가 있습니다.
다만 신규임대차보증금을 마련하기 위한 대출금의 이자 손해는 기보증금의 연5% 지연이자와 중복되는 부분이 발생할 수 있습니다. 따라서 이 경우에는 신규 임대차보증금을 마련하기 위한 대출금의 이자손해액과 기보증금의 연5%의 지연 이자손해액 사이에 더 큰 금액부분만 인정될 가능성이 큽니다.
4. 보증금 미반환에 따른 기타 손해에 대한 배상책임
기타 보증금을 반환받지 못해 발생하는 이삿짐 보관비, 중개수수료, 법무비용 등은 구체적인 상황과 경위에 따라 임대인에게 청구할 수 있는 손해에 포함될수도 있고 포함되지 못할 가능성도 있습니다.(소송을 수행하는 변호사의 노하우와 입증 정도, 재판부의 성향에 따라 그 결과가 달라질 수도 있습니다)
결국 보증금 미반환에 따라 임대인에게 책임을 물을 수 있는 손해배상 범위는 구체적인 보증금 미반환 경위에 따라 달라질 수 있는 것이므로 부동산 전문 변호사와의 상담을 통해 구체적인 손해배상 청구 범위를 확정할 필요가 있을 것입니다.
인터넷에는 대부분 광고료를 받고 광고 및 홍보 목적으로 게시되는 글들이 많기 때문에 무작정 인터넷 검색만 해서는 보증금 미반환 문제에 대한 구체적인 해결책을 얻는 것이 쉽지 않습니다. 보증금 미반환 문제에 대한 상담 및 칼럼 작성을 부동산 전문 변호사가 직접 수행하는지 아니면 직원이나 마케팅업체에서 작성하는지 여부를 잘 판단해 보시기 바랍니다. 단순히 방문자수가 많다거나 규모가 큰 법무법인을 찾다보면 실제 사건 수행은 불성실하게 이루어질 수 있다는 점은 명심하실 필요가 있습니다.
저희 법률사무소는 부동산 분야 상담과 소송만을 진행하고 있기 때문에 보증금 반환에 따른 손해배상에 대한 해결사례와 노하우가 집적되어 있습니다. 일단 상담 문의를 하시기 전에 아래 추가 게시글을 확인하시어 보증금 반환지체에 따른 임대인의 손해배상책임 문제를 한번 읽어 보시기 바랍니다. 만약 아래 글을 정독하신 후에도 궁금하신 부분이 있으시거나 소송까지 나아가게 된 경우라면 상담 안내 전화로 문의주시기 바랍니다.
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