약국 분양 임대차, 병원이 입점하지 않는 경우 계약해제
병원 미입점을 이유로 하는 계약 해제와 손해배상청구
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이 글을 읽으시는 분은 약국 업종 점포를 분양받거나 임차하는 분들이실 것입니다. 이 글에서는 약국 업종 점포를 분양받거나 임차하는 것을 고민하시는 분들이나 이미 분양이나 임차를 받은 후에 병원 입점 문제로 고민을 하고 계시는 분을들에게 문제를 해결할 수 있는 최선의 방안에 대해 설명드리고자 합니다.
조금 어려운 내용인 만큼 이 글을 처음부터 끝까지 읽지 않으시는 분들이 대부분일 것입니다. 그러나 만약 5분만 시간을 들여 꼼꼼히 본 게시글을 정독하신다면 병원 미입점 문제로 고민을 하고 계시는 약국 점포 수분양자 임차인분들이 큰 시행착오를 줄일 수 있을 것입니다. 아래에 설명드리는 내용들을 체크해 보시고 적절한 조치를 취해 최선의 결과를 얻으시길 바랍니다.
1. 약국 점포 임대차, 분양의 경우 특약사항의 중요성
약국의 경우 같은 상가에 병원이 입점하는지 여부가 매출과 직결되는 중요한 사항입니다. 이 때문에 약국 독점 업종 점포의 분양과 임대차의 경우에 임차인은 다른 점포 시세에 비해 높은 분양가나 임대료를 지불한 후 약국 독점업종 지정을 받고 분양을 받거나 임차를 하는 것입니다. 상가는 분양하거나 임대를 하는 업자들도 약국의 이와 같은 특수성을 정확히 인지하고 있기 때문에 같은 상가에 병원이 몇 개 들어오고 진료과목이 다양하다는 점을 홍보수단으로 삼거나 분양가 임대료를 높이는 중요한 자료로 활용하기도 합니다.
그런데 수분양자나 임차인이 약국 독점업종 지정을 받았다고 하더라도 상가에 병원이 입점하지 않는 경우 언제나 분양계약이나 임대차계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다. 즉 분양사나 임대인에게 제3자가 운영하는 병원을 입점하게 할 의무가 있다고 인정되기 위해서는 그러한 의무를 명시적으로 부과하는 특약사항이 존재해야 합니다. 즉 약국 점포 임대차,분양에 있어서는 계약서상 특약사항이 중요합니다.
2. 약국 점포 임대차 ,분양의 경우 제3자가 운영하는 병원을 입점하게 의무를 구체적으로 삽입 필요성
약국 업종 점포를 분양받거나 임차하는 경우 수분양자나 임차인은 예정하고 있는 병원이 같은 상가에 입점하지 않는 경우 큰 타격을 입게 되므로 분양계약이나 임대차계약을 해제하길 원하게 됩니다. 그런데 병원 미입점을 이유로 분양계약이나 임대차계약을 해제하기 위해서는 특약사항에 분양사나 임대인의 병원입점의무를 명확하고 구체적으로 기재해야 합니다.
단지 추상적으로 "병원이 입점되지 않으면 이 사건 계약을 무효로 한다."라고만 정할 경우 그 병원 입점 기한이나 진료과목, 규모 등이 전혀 구체화되지 않아 추후 병원 미입점을 원인으로 분양계약이나 임대차계약을 해제하는데 걸림돌이 될 수 있습니다.
결국 구체적으로 입점기한, 내과/가정의학과/소아과 등 구체적인 진료과목과 병원의 개수, 병원의 규모, 병원이 유지되어야 하는 최소 기간 등을 특약사항에 명확히 기재함으로서 추후 병원 입점 관련 분쟁에 대한 불확실한 부분을 해소시키고 병원 미입점시 명확히 계약 해제를 주장할 수 있게 되는 것입니다.
3. 약국 점포 임대차 ,분양의 경우 병원 미입점시 손해배상청구
특약사항을 통해 병원 미입점의 경우 계약을 해제하고 분양대금 및 임대차보증금을 반환받는 것 이외에 약국 개업을 위해 실질적으로 지출된 비용을 손해배상으로 청구할 수 있는지 여부도 중요한 사항입니다. 만약 분양사나 임대인의 병원 입점 약속을 믿고 약국 개업을 위해 권리금을 지급한 사정이 있다면 분양사나 임대인에 대해 지급된 권리금을 손해배상으로 청구할 수 있는 가능성이 있습니다. 다만 병원이 입점하지 않음으로서 그동안 얻지 못한 일실이익에 대한 손해배상은 그 액수를 산정하기 어렵고 구체적인 입증 역시 쉽지 않기 때문에 병원 미입점 기간 동안의 미실현 수익에 대한 청구는 인정되기 쉽지 않습니다. 추가적으로 분양후 소유권 취득시 취득세, 법무사 보수, 공인중개사 수수료 등은 인정될 가능성이 있습니다.
이와 같은 병원 미입점시의 구체적인 손해배상 범위도 재판부의 성향에 따라 달리 판단될 가능성이 높기 때문에 가능하다면 그 구체적인 손해배상의 범위도 특약사항에 자세히 기재해 놓는 것이 좋습니다.
실제 의뢰인들의 상담후기4. 약국 점포 임대차, 분양 계약이 계약서의 내용을 면밀히 살피는 것이 가장 중요합니다.
약국 점포 임대차, 분양 계약시 계약서의 구체적인 내용은 그 글씨크기도 작고 양도 방대하여 구체적으로 이를 확인하고 검토하는 것이 쉽지 않습니다. 그러나 추후 병원이 미입점하는 경우 계약을 해제하고 손해배상을 청구하는 것은 모두 계약서를 근거해서 할 수밖에 없다는 점을 명심해야 합니다. 계약서에 구체적인 분양사, 임대인의 의무가 기재되어 있고 손해배상의 범위도 명확하게 정해져 있다면 약국 점포 임대차, 분양계약 해제 및 손해배상에서 유리할 수 있으므로 어렵더라도 면밀히 계약서를 검토하고 원하는 사항은 확고히 요구하여 관철시켜야 합니다.
지금까지 부동산 전문 변호사인 제가 약국 업종 점포를 분양받고 임차한 분들을 위해 병원 미입점 문제에 대한 해결방안을 설명드렸습니다. 현재 약국 업종 점포 수분양자 및 임차인분들이 비슷한 문제로 끊임없이 상담 문의를 해주시고 계십니다. 약국 업종 점포 병원 미입점 문제는 제 칼럼을 읽으시면 어느 정도 대비가 가능하나 실제 법원의 소송까지 나아가거나 법적 분쟁이 발생한다면 부동산 전문 변호사와의 상담을 통해 구체적인 대응방법을 고민해보실 필요가 있습니다.
인터넷에 산재하고 있는 광고성글이나 수임목적의 글에 현혹되지 마시고 실력있는 부동산 전문 변호사와의 상담을 통해 문제를 제대로 해결해 나가시기 바랍니다. 다만 현재 상담 문의가 많은 관계로 바로 상담이 어려우시거나 원하시는 시간에 상담이 불가능할 수 있습니다. 따라서 미리 아래 상담 문의 전화로 연락 주시고 상담일정을 잡으신 후 방문해 주시기 바랍니다.
※ 상담문의 02-956-4714
약국 점포 관련 문제에 대해서는 아래 칼럼의 내용들을 추가로 읽어보시면 문제를 해결하는데 큰 도움이 될 수 있습니다.
https://blog.naver.com/withyoulawyer/222885168351
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