가등기, 장기간 점유하는 경우 시효취득 주장이 가능할까
가등기의 제척기간, 소멸시효와 가등기권자의 시효취득 주장 가능성
안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산 전문 문석주 변호사입니다. 최근 가등기와 관련 소송에서 승소한 사례가 알려지면서 가등기 분쟁과 관련하여 많은 분들이 상담문의와 사건의뢰를 하고 계십니다. 아래 상담 후기는 저희 사무실을 직접 방문하여 실제 상담을 진행한 의뢰인 분들이 직접 작성해주신 글입니다.
위 상담 사례는 극히 일부분에 지나지 않습니다. 저희 변호사 사무실을 방문해주신 분들 중 90% 이상의 의뢰인 분들이 상담과 사건 진행 후 좋은 결과를 얻고 나서 주변 분들에게 저희 사무실을 소개해주시거나 직접 감사한다는 말씀을 해주십니다.
오늘 이 글을 읽고 계시는 분들은 가등기 문제로 고민 중일 분들이실거라고 생각됩니다. 대부분의 가등기와 관련된 글들은 광고업체나 블로그 홍보업체에서 법조문을 그대로 베끼거나 동일한 내용을 복사하여 붙여넣는 것들로 의미없는 게시글이 많습니다. 이러한 유해한 게시글로 인해 이 글을 읽고 계실 때는 이미 지치신 상태이실 것입니다. 아무런 도움이 되지 않은 의미없는 글들로 인해 검색에 지치신 분들을 위해 가등기 분쟁에 대한 글을 작성하게 되었습니다.
가등기로 인해 문제가 발생했거나 분쟁 중인 분들이라면 고민 중인 상황에 중요한 해결책을 찾을 수 있을 것이라고 확신합니다. 조금만 시간을 들여 끝까지 이 글을 읽으시기 바랍니다. 부동산 전문 변호사인 제가 직접 작성하고 검수한 내용으로 확실하고 유용한 정보라는 점을 직접 보장합니다.
1. 가등기, 매매예약완결권 제척기간 도과
민법 제564조가 정하고 있는 매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매 완결의 의사를 표시하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리는 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 예약이 성립한 때부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고 위 기간을 도과한 때에는 상대방이 예약목적물인 부동산을 인도받은 경우라도 예약완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸됩니다.(대법원 1992. 7. 28. 선고 91다44766판결)
결국 가등기의 경우 매매예약서를 작성하면서 매매예약 서류에 매매예약완결권의 행사기간을 별도로 정하지 않았다면 10년이 도과하는 경우 그 가등기는 소멸되어야 할 것으로 무효라고 볼 수 있는 것이고 그 가등기를 근거로 소유권이전등기를 구할 수는 없는 것입니다.(다만 최근 대부분의 매매예약 서류에는 매매예약완결권의 행사 간주 시점을 정하고 있는바 그 시점이 도과함으로서 매매예약완결권을 행사한 것으로 간주됩니다.)
2. 가등기권자가 취득시효 주장을 할 수 있을까?
이처럼 가등기 후 10년이 도과했다면 가등기를 근거로 소유권이전등기를 청구하는 것은 불가능합니다. 또한 가등기만으로 그 가등기에 별도의 권리추정력을 부여하지 않기 때문에 가등기가 이루어졌다고 하여 당연히 가등기에 기한 본등기 청구권을 행사할 수 있는 것은 아닙니다. 다만 가등기권자가 장가등기 후 20년이 넘는 기간 동안 가등기한 부동산을 점유한 경우 자주점유로 보아 시효취득으로서 소유권이전청구를 할 수 있을 것인지가 문제됩니다.
그러나 매매예약은 차후에 매매예약완결권을 행사함으로써 매매계약이 성립되는 계약이므로 매매계약이 성립되어 그 소유권이전등기를 경료받기까지는 여전히 등기명의인에게 소유권이 있음을 전제로 하는 계약인바 가등기권자의 점유는 그 권원의 성질상 타주점유로 봄이 타당합니다. 따라서 가등기권자가 가등기 대상 부동산을 20년 이상 점유했다 하더라도 자주점유가 아닌 이상 가등기 부동산의 시효취득을 주장할 수 없게 되는 것입니다.
3. 가등기, 부동산을 점유함에 따른 소유권이전등기청구권의 소멸시효 중단
가등기에 기한 매매예약완결권을 10년의 제척기간 내에 행사하였다면 가등기권자는 가등기에 기한 본등기청구권을 행사할 수 있습니다. 다만 본등기청구권은 10년의 소멸시효 기간 내에 행사해야 하는 것이므로 매매예약완결권 행사 후 10년의 기간 내에 본등기청구권을 행사하지 않는다면 가등기에 기한 본등기청구는 시효로 소멸하여 불가능한 것이 됩니다.
예외적으로 가등기에 기한 매매예약완결권 행사 후 가등기권자가 가등기 부동산을 점유, 사용하였다면 가등기에 기한 본등기청구권의 소멸시효 진행은 중단되는 것이므로 가등기권자는 소멸시효 기간 동안 가등기 대상 부동산을 점유, 사용하였다는 점을 입증함으로서 본등기청구권의 소멸시효가 중단되는 다는 주장을 함으로서 가등기에 기한 본등기청구권을 행사할 수 있습니다.
4. 가등기, 분쟁과 소송은 부동산전문변호사에게 문의하시기 바랍니다.
가등기 분쟁은 흔한 사건이 아니고 특수한 사건입니다. 따라서 가등기 사건을 다뤄본 변호사보다 다뤄보지 않은 변호사가 더 많은 것이 사실입니다. 결국 가등기 분쟁에서 중요한 것은 가등기 사건 처리 경험이 있는 변호사와의 상담과 사건 해결방안을 고민해보는 것입니다. 위에서 설명드린 바와 같이 가등기, 매매예약완결권, 본등기청구권(소유권이전등기청구권)의 관계는 긴밀하게 연결되어 있고 취득시효, 소멸시효가 얽혀 있는 분쟁이 많으므로 수십 년간 있었던 사건과 경위를 중심으로 가등기를 둘러싼 법률관계를 정리하는 것이 중요합니다.
사소한 가등기 문제로 고민하시는 분들이라면 이 글만으로 직접 문제를 해결하는 것이 가능할 것입니다. 다소 의문이 있으시거나 가등기와 관련된 더 자세한 내용을 알고 싶으시다면 아래 추가적인 내용을 함께 살펴보시면 가등기 분쟁 해결에 큰 도움이 될 수 있을 것입니다.
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위 게시글만으로 의문이 완전히 해소되지 않거나 소송까지 나아갈 위험성이 있는 상황이라면 상담문의를 해주시기 바랍니다. 다만 최근 상담 예약 문의가 폭발적으로 증가하여 원하시는 시간에 상담예약이 어려울 수 있다는 점 양해말씀드립니다.
※ 상담문의 02-956-4714
