신탁 가압류, 생활형 숙박시설 다수 호실에 대한 가압류
다수 호실에 대한 신탁가압류 방법과 노하우
안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산전문 문석주 변호사입니다. 저희 법률사무소는 사건의 90% 이상이 부동산, 상속 사건으로 부동산, 상속만을 전문으로 하고 있습니다. 부동산 전문 변호사인 까닭에 까다로운 부동산 분쟁에 대한 상담이나 사건의뢰도 많이 들어오는 것이 사실입니다. 최근 빈번하게 사건 문의가 들어오는 것은 바로 신탁 등기가 이루어진 부동산에 대한 신탁수익권채권 및 소유권이전등기청구권의 가압류 입니다.
이번 글에서는 수많은 신탁 가압류 사례를 경험한 제가 신탁 가압류를 고민하시는 분들에게 실질적인 도움을 드리기 위해 최근 승소사례를 바탕으로 신탁가압류 절차를 자세히 설명드리고자 합니다. 신탁가압류에 대해 정확이 이해가 어려운 분들이나 실제 신탁 가압류 절차가 어떻게 진행되는지 여부가 궁금하신 분들은 5분만 시간을 들여 이 글을 읽어 보시기 바랍니다. 이 글만으로도 신탁가압류 절차에 대한 대략적인 흐름을 이해할 수 있을 것이라 확신합니다.
의뢰인의 의뢰내용
의뢰인은 시행사에 거액의 돈을 빌려주었는데 장기간 이를 받지 못하였습니다. 그 동안 시행사는 분양형 호텔 사업을 진행하다 부동산 경기 악화로 분양이 거의 되지 못한 상태였고 분양형 호텔은 사용승인 후 장기간 신탁등기가 마쳐져 있던 상태였습니다. 의뢰인은 일단 채권에 대한 담보로 분양형 호텔 각 호실에 대한 신탁계약을 원인으로 한 신탁수익권 및 소유권이전등기청구권에 대하여 가압류 하는 것을 희망하였고 상담 후 가압류 절차를 진행키로 하였습니다.
2. 가압류 진행 경과
신탁계약에 기한 신탁수익권채권 및 소유권이전등기청구권 가압류를 진행하는데 가장 큰 걸림돌은 200개가 넘는 호실의 신탁계약 모두에 대한 가압류 결정을 받아내는 것이었습니다. 시행사와 신탁회사는 200가 넘는 호실 각각에 별도의 신탁원부를 원인으로 하는 개별적인 신탁등기를 하였고 이에 채권자 입장에서는 가압류의 실효성을 위해 반드시 모든 호실의 신탁계약에 대한 가압류 결정을 받아내야만 했습니다. 이에 보다 철저히 보전의 필요성 및 과잉가압류가 아니라는 점에 대해 신중히 검토하고 상세히 논증하여 가압류신청서를 접수하였습니다.
3. 200개가 넘는 호실의 보전필요성에 대한 보전명령
그런데 가압류 심리 판사 입장에서도 200개가 넘는 호실 전부에 대한 가압류를 잡는 것은 부담스러운 듯 보였습니다. 200개가 넘는 호실에 대하여 가압류를 잡는 것이 과잉가압류가 아니라는 점을 소명하라는 보정명령이 내려왔고 이에 본 변호사는 과잉가압류가 아니라는 점에 대한 소명 방안을 고민할 수밖에 없었습니다.
결국 생각해낸 방법은 신탁회사에 사실조회신청을 하는 방법이었습니다. 구체적으로 현재 호실 분양 현황과 채무자에게 남는 실제 수익금액 등의 내용을 확인함으로서 과잉가압류가 아니라는 점을 밝히고자 한 것이었습니다. 이 과정에서 신탁회사의 불성실한 협조 때문에 많은 어려움이 있었으나 수차례의 연락과 설득을 통해 결국 신탁회사로부터 분양형 호텔 신탁의 현황에 대한 사실조회회신을 받아낼 수 있었습니다.
4. 보증보험증권을 담보로 하는 가압류 결정 인용 성공
예상한 바와 같이 신탁회사의 사실조회회신에는 현재 분양형 호텔 사업이 제대로 이루어지지 않은 사정과 채무자에게 남는 금액이 크지 않다는 점이 포함되어 있었습니다. 이와 같은 사실조회회신 및 권리분석을 통해 채권자의 가압류가 과잉가압류가 아니라는 점을 밝혀내었고 결국 200개가 넘는 호실에 대하여 전액 보증보험증권을 담보로 하는 가압류 결정을 받는데 성공하였습니다.
5. 신탁가압류, 경험많은 부동산 전문 변호사를 통해 진행해야
최근에는 신탁가압류 신청 방법에 관하여 변호사들 사이에 정보가 많이 공유되어 이전보다 많은 변호사들이 신탁가압류를 신청하는 경우가 많아지고 있습니다. 그러나 특수한 신탁 가압류나 다수 부동산에 대한 신탁가압류의 경우에는 신탁가압류인용결정을 받은 경험이 많은 부동산전문 변호사를 통해 진행할 필요성이 있습니다.
만약 가압류 신청 당시 보전의 필요성에 대해 자세히 소명하지 못하거나 신탁가압류의 필요성을 적절히 설득하지 못한다면 담보로 현금공탁결정이 내려질 수 있고 현금공탁결정이 내려지는 경우 거액의 돈이 법원에 묶이게 되어 사실상 신탁가압류의 효용성이 크게 떨어질 수 있는 것이 사실입니다.
아래에 신탁가압류와 관련하여 필수적으로 알아두어야 할 정보에 대한 글을 남겨두었습니다. 본 글과 아래 글을 모두 읽어보시면 신탁가압류의 의미와 절차에 대해 이해가 가능할 것입니다. 다만 특수한 신탁가압류나 실제 가압류 신청절차를 진행하려는 의사가 있는 분들은 부동산전문변호사와의 상담을 통해 앞으로의 진행방향과 신청에 대한 도움을 받으실 필요가 있을 것입니다.
https://blog.naver.com/withyoulawyer/222109773799
https://blog.naver.com/withyoulawyer/222455759689
저희 법률사무소는 모둔 분쟁이나 소송을 상담하거나 맡지 않습니다. 저희 사무실이 다루는 사건의 방향과 가치에 맞는 경우에 한해 사건을 상담하고 수임하고 있습니다. 최근 상담 문의가 많은 관계로 저희 사무실에 상담을 원하시는 분을 아래 상담문의 전화를 통해 상담문의를 해주시기 바랍니다. 다만 상담자가 많은 관계로 원하시는 시간에 상담이 어려울 수 있다는 점 양해말씀 드립니다.
